Beräkning av slutligt uppskovsbelopp

Slutligt uppskov samma år som ursprungsbostaden säljs

För att kunna få avdrag för ett slutligt uppskovsbelopp för det år man avyttrade ursprungsbostaden, måste man förvärva en ersättningsbostad senast den 31 december samma år. Man ska även ha bosatt sig i ersättningsbostaden senast den 2 maj året efter avyttringen av ursprungsbostaden.

Köp av dyrare ersättningsbostad

Om ersättningen för ersättningsbostaden motsvarar eller överstiger ersättningen för ursprungsbostaden, kan avdrag medges för ett uppskovsbelopp som motsvarar hela kapitalvinsten ökad med tidigare uppskovsbelopp (47 kap. 7 § 1 stycket 1 IL). Uppskovsbelopp får dock numera medges med högst 1 450 000 kr per bostad.

Exempel: dyrare ersättningsbostad

Lars säljer sin ursprungsbostad för 2 miljoner kr. Kapitalvinsten uppgår till 600 000 kr. Han köper samma år en ersättningsbostad för 2,4 miljoner kr. Lars får uppskov med beskattningen av hela kapitalvinsten. Uppskovsbeloppet motsvarar hela kapitalvinsten på 600 000 kr.

Köp av billigare ersättningsbostad

Om ersättningen för ersättningsbostaden är lägre än ersättningen för ursprungsbostaden, medges inte uppskov med beskattningen av hela kapitalvinsten. Uppskovsbeloppet får i dessa fall inte uppgå till ett större belopp än kapitalvinsten ökad med eventuellt tidigare uppskovsbelopp och minskad med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningsbostaden. Överskjutande del tas upp till beskattning (47 kap. 7 § 1 stycket 2 IL). Uppskovsbeloppet får numera medges med högst 1 450 000 kr per bostad.

Exempel: billigare ersättningsbostad

Lars säljer sin ursprungsbostad för 2 miljoner kr och får en kapitalvinst på 600 000 kr. Han köper samma år en ersättningsbostad för 1,6 miljoner kr. Lars får uppskov med 200 000 kr enligt följande beräkning: 600 000 kr - (2 000 000 kr - 1 600 000 kr) = 200 000 kr.

Byggkostnader för nyförvärvad fastighet

När man jämför ersättningarna för ursprungsbostaden och ersättningsbostaden kan man även räkna med utgifter för ny-, till- eller ombyggnader till ersättningsbostaden. För att kunna räkna med dessa utgifter (byggkostnader) ska bostaden vara en fastighet och utgifterna ska vara nerlagda under perioden från förvärvsdagen till och med den 2 maj året efter avyttringsåret. I den mån utgifterna belöper även på tiden därefter är den skattskyldige hänvisad att yrka om preliminärt uppskov.

Observera att man inte kan lägga till byggkostnader till ersättningen för en ersättningsbostad som är en bostadsrätt (47 kap. 13 § IL). Utgifterna blir dock avdragsgilla när den skattskyldige i framtiden avyttrar bostadsrätten.

Byggkostnader för tidigare förvärvad fastighet

En fastighet kan vara en ersättningsbostad även om man förvärvat den tidigare än året före det år som ursprungsbostaden avyttras. En förutsättning är att man gör ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten. Man kan då inte räkna in den ursprungliga anskaffningsutgiften som ersättning för ersättningsbostaden, utan endast utgifter för ny-, till- eller ombyggnad, som den skattskyldige lagt ned mellan den 1 januari året före det år då han eller hon avyttrade ursprungsbostaden och den 2 maj året efter (47 kap. 13 a § IL).

Exempel: byggkostnader

Gert avyttrade sin villa i Halmstad under 2015 för 2 miljoner kr och vinsten uppgick till 1,4 miljoner kr. Han använde en del av pengarna för att bygga om sin sommarstuga till permanentbostad. Stugan hade han köpt för 500 000 kr år 2003.

Under 2015 renoverade han stugan för 200 000 kr genom att byta köksinredning, kyl, frys och spis. Vidare bytte han alla innertak och golv. Han byggde om stugan genom att göra om den tidigare sängkammaren till badrum för en kostnad av 200 000 kr. Han gjorde även en tillbyggnad för 400 000 kr, som bl.a. innehöll en ny sovrumsdel för familjen. Han byggde dessutom ett nytt garage för 200 000 kr.

Gert bosatte sig i den ombyggda stugan i november 2015 och vill ha uppskov med så stor del som möjligt av kapitalvinsten på den avyttrade villan.

Man kan endast hänföra utgifter för ny-, till- och ombyggnad till ersättningen för ersättningsbostaden. För Gert innebär det 200 000 kr för garaget, 400 000 kr för tillbyggnaden av sovrumsdelen och 200 000 kr för ombyggnaden till ett nytt badrum, alltså sammanlagt 800 000 kr.

Uppskovsbeloppet beräknas enligt följande:

1 400 000 kr - (2 000 000 kr - 800 000 kr) = 200 000 kr

Kapitalvinsten som ska beskattas vid 2016 års taxering blir 1,2 miljoner kr (1 400 000 kr - 200 000 kr), varav 880 000 kr (22/30) utgör skattepliktig kapitalvinst.

Slutligt uppskov året efter preliminärt uppskov

Ett preliminärt uppskovsbelopp ska återföras till beskattning nästa år (47 kap. 9 § IL). Det blir framför allt aktuellt om den skattskyldige inte anskaffat en ersättningsbostad eller inte bosatt sig där inom tidsramen (se Återföring av uppskovsbelopp ).

Den skattskyldige behöver inte ta upp någon del av uppskovsbeloppet till beskattning om följande kriterier är uppfyllda:

•Den skattskyldige har anskaffat en ersättningsbostad.

•Ersättningen för ersättningsbostaden är minst lika stor som för ursprungsbostaden.

•Den skattskyldige har bosatt sig i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningen.

Om ersättningen för ersättningsbostaden däremot är lägre än ersättningen för den sålda bostaden ska man justera uppskovsbeloppet. Uppskovsbeloppet får då inte uppgå till ett högre belopp än vad som motsvarar föregående års kapitalvinst ökad med eventuellt tidigare uppskovsbelopp och minskad med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningen för ersättningsbostaden. Uppskovsbeloppet kan efter en sådan justering vara lägre än 50 000 kr. Överskjutande del ska tas upp till beskattning.

Exempel 1: slutligt uppskov medges inte

Gustaf sålde sin bostadsrätt i november 2014 med en vinst på 600 000 kr. Han planerade att förvärva en ersättningsbostad, och Skatteverket medgav därför vid 2015 års taxering ett avdrag för preliminärt uppskovsbelopp med lika stort belopp som kapitalvinsten, d.v.s. 600 000 kr. Han anskaffade ingen ersättningsbostad under 2015, utan flyttade i stället till en hyreslägenhet. I deklarationen 2016 ska han därför återföra 600 000 kr till beskattning.

Exempel 2: slutligt uppskov medges med del av vinsten

Göta sålde sin villa i oktober 2014 för 2 miljoner kr. Kapitalvinsten uppgick till 400 000 kr. Hon köpte en äldre villa för 1,6 miljoner kr, som hon tänkte bygga till för 600 000 kr. Vid taxeringen 2015 fick hon ett avdrag för preliminärt uppskovsbelopp som var lika stort som kapitalvinsten, d.v.s. 400 000 kr.

Tillbyggnaden drog ut på tiden så att endast arbete för 200 000 kr utfördes före den 2 maj 2016. Det belopp hon kan räkna som ersättning för ersättningsbostaden blir då 1,8 miljoner kr (1 600 000 kr + 200 000 kr).

I deklarationen 2016 ska Göta som inkomst av kapital ta upp det preliminära uppskov hon medgavs föregående år, minskat med det som hon slutligen ska få göra avdrag för. Eftersom ersättningsbostaden är billigare än ursprungsbostaden får uppskovsbeloppet inte uppgå till ett större belopp än kapitalvinsten ökad med eventuellt tidigare uppskovsbelopp och minskad med skillnaden mellan ersättningen för ursprungsbostaden och ersättningsbostaden. Belopp som Göta ska återföra blir då 200 000 kr (400 000 kr - (2 000 000 kr - 1 800 000 kr)).

Begränsning av uppskovsbelopp

Uppskovsbeloppets storlek har begränsats vid två tillfällen. För uppskovsbelopp som beviljats fr.o.m. 2011 års taxering gäller att de inte får vara högre än 1 450 000 kr per bostad och inte annat än i undantagsfall lägre än 50 000 kr.

Nya uppskov kan medges med högst 1 450 000 kr

Vid 2009 års taxering infördes ett tak för hur stort ett uppskovsbelopp kan bli. För avyttringar av privatbostäder under tidsperioden 1 januari 2008 till 31 december 2009 fick varken preliminärt eller slutligt uppskovsbelopp överstiga 1,6 miljoner kr per bostad. Vid 2011 års taxering sänktes taket till 1 450 000 kr, vilket gäller för avyttringar som skett den 1 januari 2010 eller senare (SFS 2009:1409 och prop. 2009/2010:33 s. 21). I de fall den skattskyldige äger endast en del av bostaden, begränsas uppskovsbeloppet till takbeloppet multiplicerat med ägd andel av bostaden.

Om kapitalvinsten ökad med eventuellt tidigare uppskovsbelopp överstiger det maximala beloppet, ska den skattskyldige ta upp den överskjutande delen till beskattning vid den taxering då avyttringen av bostaden redovisas. Begränsningen gäller dock bara för uppskov som är knutna till försäljningar som sker efter den 1 januari 2008.

Äldre uppskov kan vara högre än 1 450 000 kr

Äldre uppskov kan uppgå till högre belopp än 1 450 000 kr. För äldre uppskovsbelopp får de nya reglerna betydelse först när den skattskyldige tar upp det gamla uppskovsbeloppet till beskattning på grund av avyttring av ersättningsbostaden och han gör ett avdrag för nytt uppskovsbelopp.

Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kr och uppskovstaket baseras på ägarandelen

Avdraget för ett uppskovsbelopp får inte vara lägre än 50 000 kr. Vid delägd bostad gäller beloppsgränsen varje delägare för sig. Om man säljer sin fastighet på grund av expropriation eller annan tvångsmässig omständighet eller på grund av flygbuller, får uppskovsbeloppet inte vara lägre än 10 000 kr (47 kap. 6 § IL).

Uppskovstaket på 1 450 000 kr och minimibeloppen på 50 000 kr respektive 10 000 kr träder in redan vid preliminära uppskov. Sedan kan det vid prövningen av det slutliga uppskovet bli aktuellt med en reducering av uppskovsbeloppet om den skattskyldige köpt en billigare ersättningsbostad.

Det har ingen betydelse att en bostad är ursprungsbostad för en delägare men inte för en annan delägare, utan taket baseras på ägarandelen multiplicerat med takbeloppet. En delägare kan alltså inte utnyttja en annan delägares utrymme.

Uppskovstaket reduceras inte vid delavyttringar av bostaden utan säljaren kan tillgodogöra sig hela det tak som hänför sig till hans eller hennes andel före avyttringen. Om exempelvis A avyttrar hälften av en helägd bostadsrätt under år 2015 är taket 1 450 000 kr. När A efter tre år säljer resten av bostadsrätten, är taket 725 000 kr.

Exempel: reducering av uppskovsbeloppet

Under år 2014 sålde Bosse sin villa för 3 miljoner kr med en vinst på 2 miljoner kr. Skatteverket medgav avdrag för ett preliminärt uppskovsbelopp vid 2015 års taxering med 1 450 000 kr. Under år 2015 förvärvade Bosse en ersättningsbostad för 2,4 miljoner kr.

Vid 2016 års taxering kan Bosse få avdrag för slutligt uppskovsbelopp med 1,4 miljoner kr (2 000 000 kr - (3 000 000 kr - 2 400 000 kr)). Den överskjutande delen på 50 000 kr (1 450 000 kr - 1 400 000 kr) tas upp till beskattning.

Uppskov med beskattningen av del av kapitalvinsten

Den skattskyldige kan enligt bestämmelserna i 47 kap. 9 a § IL välja ett lägre slutligt uppskovsbelopp än vad som kan medges med hänsyn till hur ersättningarna för ursprungs- och ersättningsbostaden förhåller sig till varandra (47 kap. 7 § 1 stycket 1−2 IL).

Möjligheten att välja ett lägre uppskovsbelopp finns också när man ska återföra ett preliminärt uppskovsbelopp till beskattning (47 kap. 9 § IL). Uppskovsbeloppet får dock inte understiga beloppsgränsen i 47 kap. 6 § IL: 50 000 kr eller 10 000 kr.

Exempel: man kan välja ett lägre uppskovsbelopp

Lars sålde sin bostad för 3 miljoner kr och redovisade en vinst på 1 miljon kr. Under samma år köpte Lars en ersättningsbostad för 3,2 miljoner kr, där han bosatte sig i rätt tid. Lars kan medges uppskov med hela vinsten, men kan även välja ett lägre slutligt uppskovsbelopp, under förutsättning att det inte är lägre än minimigränsen på 50 000 eller 10 000 kr. Som ytterligare ett alternativ kan Lars välja att avstå från att yrka avdrag för uppskovsbeloppet och skatta för hela vinsten.

När man får avdrag för ett slutligt uppskov som har föregåtts av ett preliminärt, beaktade Skatteverket minimibeloppen för avdrag på 50 000 respektive 10 000 kr när man fick det preliminära uppskovsbeloppet. När man återför det preliminära uppskovet påföljande år och gör en eventuell justering för att ersättningsbostaden är billigare än ursprungsbostaden, kan det slutliga uppskovet – på grund av bestämmelsernas utformning i 47 kap. 9 § p. 2 IL – komma att understiga 50 000 kr.

Den möjlighet som finns enligt 47 kap. 9 a § IL att välja ett lägre uppskovsbelopp om den skattskyldige begär det, kan bara utnyttjas om förutsättningarna finns för att tillämpa de beloppsmässiga minimibeloppen på 50 000 respektive10 000 kr som följer av 47 kap. 6 § IL. Om Skatteverket exempelvis medgett ett preliminärt uppskov med 500 000 kr och den skattskyldige vill göra en justering enligt 47 kap. 9 § p. 1 IL, som skulle leda till ett slutligt uppskov på 40 000 kr, finns inte förutsättningar att enligt 9 a § välja ett lägre uppskovsbelopp än 50 000 resp. 10 000 kr.

Beräkning av uppskovsbeloppet enligt 47 kap. 2 § 3 st. IL när avräkning av utländsk skatt har medgetts

Skatteverket anser att om förutsättningar föreligger att medge avdrag för uppskovsbelopp när en utländsk privatbostad har avyttrats och skatt har betalats i utlandet på vinsten, ska avräkning för den utländska skatten göras i första hand och därefter får det bedömas hur stort avdrag för uppskovsbelopp som kan medges (Skatteverkets ställningstagande Avräkning av utländsk skatt när avdrag för uppskovsbelopp medges vid avyttring av utländsk privatbostad).

Hur beräknas ersättningen?

Uppskovsbeloppet grundas på en jämförelse mellan ersättningen för ersättningsbostaden och ersättningen för ursprungsbostaden. Vad som menas med ersättning framgår av 47 kap. 12 och 13 §§ IL.

Ersättning för ursprungsbostaden

Ersättningen för ursprungsbostaden är försäljningspriset minskat med mäklararvode, försäkring mot dolda fel och liknande försäljningsutgifter. Om det är en bostadsrätt ska också andelen i den inre reparationsfonden räknas av.

Ersättning för ersättningsbostaden

Ersättningen för ersättningsbostaden är inköpspriset eller vederlaget vid benefikt förvärv, med tillägg för utgifter för inköp och lagfart. Eventuell behållning på den inre reparationsfonden räknas inte med i ersättningen.

Med ersättning för en nyproducerad bostadsrätt avses den insats och upplåtelseavgift som den skattskyldige betalat till bostadsföretaget. Ersättningen för en fastighet ökas också med utgifter för utförda ny-, till- och ombyggnader från förvärvsdagen till och med den 2 maj andra året efter avyttringen av ursprungsbostaden.

Skatteverket anser att om man har haft utgifter för byggnadsarbeten som utförts från och med den 8 december 2008 och som delvis finansierats genom skattereduktion (rotavdrag), ska man minska utgifterna med den skattereduktion som man fått för dessa arbeten (Skatteverkets ställningstagande Kapitalvinst/uppskov – utgifter delvis finansierade genom skattereduktion (ROT-avdrag)).

Skatteverket anser vidare att ersättning för friköp av tomtmark eller förvärv av ytterligare tomtmark till en tidigare förvärvad ersättningsbostad inte ska räknas in i ersättningen för ersättningsbostaden (Skatteverkets ställningstagande Uppskov – Ersättningsbostad och friköp av arrendetomt eller tomträtt).

Exempel: vad räknas med i ersättningen för ersättningsbostaden?

Erik sålde en bostadsrätt för 750 000 kr och gjorde en vinst på 200 000 kr. Mäklaren fick 50 000 kr i försäljningsprovision. Erik köpte sedan ett äldre småhus för 400 000 kr som han reparerade för 300 000 kr. Dessutom byggde han till huset och byggde ett nytt garage för sammanlagt 230 000 kr. Kostnaderna för den nya bostaden var alltså 930 000 kr.

När det gäller uppskov, får Erik räkna med inköpspriset på 400 000 kr och ny- och tillbyggnadskostnaderna på 230 000 kr. Sammanlagt blir det 630 000 kr, som kan räknas som ersättning för ersättningsbostaden. Renoveringskostnaderna räknas däremot inte med.

Ersättningen för ursprungsbostaden uppgick till 700 000 kr (750 000 kr - 50 000 kr).

Erik kan medges avdrag för ett uppskovsbelopp på 130 000 kr, beräknat enligt följande:

200 000 kr - (700 000 kr - 630 000 kr) = 130 000 kr.

Tillval av inredning och liknande vid förvärv av nybyggd bostadsrätt

En utgift för tillval av inredning och utrustning av en nyproducerad bostadsrätt enligt ett avtal med byggentreprenören utgör inte en anskaffningsutgift för bostadsrätten. Den får i stället ses som en utgift för att förbättra bostadsrätten. En sådan utgift ska inte ingå i jämförelseersättningen för ersättningsbostaden när man beräknar uppskovsbelopp.

Skatteverket anser att om utgiften för tillval framgår av upplåtelseavtalet och betalas till privatbostadsföretaget, ska den anses utgöra ersättning för ersättningsbostaden. Detta bör gälla även när utgiften framgår av annat avtal som tecknas med privatbostadsföretaget senast vid förvärvstidpunkten (Skatteverkets ställningstagande Uppskov – tillval av inredning o.d. vid förvärv av nybyggd bostadsrätt (ersättningsbostad).

Lantbruksfastighet som ersättningsbostad

När ersättningsbostaden är en småhusenhet på en förvärvad jordbruks- eller skogsfastighet måste inköpspriset för lantbruksfastigheten fördelas mellan bostadsdelen (småhusenheten) och övriga delar (åker, skog, ekonomibyggnader etc.). Fördelningen görs normalt efter förvärvsårets taxeringsvärden. Om småhusenhetens taxeringsvärde exempelvis utgör 40 procent av hela fastighetens taxeringsvärde blir ersättningen för ersättningsbostaden 40 procent av inköpspriset.

Förvärv vid skilda tillfällen

Skatteverket anser följande: Den skattskyldige kan förvärva andelar i samma fastighet eller bostadsrätt vid skilda tillfällen och genom skilda avtal. De skilda förvärven behandlas då som förvärv av en och samma ersättningsbostad, om de sker inom den tidsperiod som gäller för anskaffning av ersättningsbostaden. När man beräknar högsta möjliga uppskovsbelopp ska man därför lägga samman ersättningarna för de skilda förvärven när man jämför dem med ersättningen för ursprungsbostaden (Skatteverkets ställningstagande Uppskov – förvärv vid skilda tillfällen av andelar i en ersättningsbostad).

Exempel: förvärv vid skilda tillfällen

År 2014 köpte Anette en ny bostad tillsammans med sin sambo. Hennes andel av köpeskillingen var 1,3 miljoner kr. Hon sålde sin ursprungsbostad år 2015 för 3 miljoner kr med en vinst på 600 000 kr. Under slutet av år 2015 beslutade de sig för att gå skilda vägar och Anette köpte sin sambos andel av den nya bostaden för 1,5 miljon kr. Anette anses ha köpt en ersättningsbostad för 2,8 miljoner kr (1 300 000 kr + 1 500 000 kr).

Anettes uppskovsbelopp blir 400 000 kr (600 000 kr - (3 000 000 kr - 2 800 000 kr)).

Överlåtelse av del av ersättningsbostad

Skatteverket anser att som ersättningsbostad räknas inte en bostad, eller del av bostaden, som har överlåtits före det beskattningsår för vilket slutligt uppskov ska beslutas. Om den skattskyldige har avyttrat en del av den nya bostaden under ett tidigare år ska uppskovet grundas på ersättningen för den kvarvarande andelen av bostaden som innehas vid ingången av det beskattningsår för vilket slutligt uppskov beslutas.

Om den skattskyldige överlåtit en del av ursprungsbostaden under samma beskattningsår som uppskovet beslutats för, får han eller hon grunda avdraget för uppskovsbeloppet på hela ersättningen för ersättningsbostaden. Eftersom den skattskyldige överlåtit en del av ersättningsbostaden medför detta även att han eller hon ska återföra motsvarande del av det medgivna uppskovet till beskattning vid samma taxering.

Ett alternativ till detta är att man grundar beräkningen av uppskovsbeloppet endast på den del av ersättningsbostaden som den skattskyldige fortfarande innehar vid utgången av det beskattningsår för vilket slutligt uppskov beslutas. Man beräknar då uppskovet med hänsyn till ersättningen för den kvarvarande andelen av ersättningsbostaden och det finns då inte heller något uppskovsbelopp att återföra för den överlåtna delen av bostaden (Skatteverkets ställningstagande Uppskov – del av ersättningsbostad överlåts före utgången av det år för vilket slutligt uppskov beslutas).

Försäljning av ursprungsbostad i omgångar

Skatteverket anser att skilda kapitalvinster för samma ursprungsbostad får läggas ihop när man tillämpar reglerna om avdrag för uppskovsbelopp, om den skattskyldige begär detta. Det förutsätter att han eller hon anskaffat ersättningsbostaden inom den tidsperiod som gäller för de respektive försäljningarna av ursprungsbostaden. En sådan sammanläggning innebär att ersättningarna för de skilda försäljningarna av ursprungsbostaden summeras vid jämförelsen med ersättningen för ersättningsbostaden. Takbeloppet för högsta möjliga uppskovsbelopp beräknas efter ägarandelen vid den första försäljningen. Om uppskov inte kan medges i sin helhet anses beskattningsbart belopp i första hand avse kapitalvinsten för den senare försäljningen (Skatteverkets ställningstagande Uppskov – försäljning vid skilda tillfällen av andelar i samma ursprungsbostad).

Benefika fång

Det ställs inga krav i 47 kap. IL på att ersättningsbostaden ska förvärvas genom ett oneröst fång (köp, byte eller liknande). Uppskov enligt den tidigare uppskovslagen kunde medges även vid förvärv genom gåva eller arv (RÅ 1986 ref. 127 I och II). Motsvarande får anses gälla även med nuvarande uppskovsregler. Se Ersättningsbostad .

Ersättningen för ersättningsbostaden grundas i så fall på eventuellt vederlag. I vederlaget ingår även t.ex. övertagna skulder. Som ersättning räknas även utgift för ny-, till- eller ombyggnad när den benefikt förvärvade ersättningsbostaden är en fastighet.

Skatteverket anser att om en fastighet i enlighet med ett testamente ges ut till en person som inte är dödsbodelägare, ska fastigheten anses förvärvad genom testamente, d.v.s. genom ett benefikt fång. Detta gäller även om fastigheten ges ut mot viss ersättning. Ersättningens storlek har alltså ingen betydelse för bedömningen.

Om en fastighet däremot förvärvas från dödsboet genom ett köpeavtal, för en viss ersättning med stöd av testamentet, ska en sådan fastighet anses förvärvad genom köp. Ersättningens storlek har inte heller i det här fallet någon betydelse för bedömningen. Huvudsaklighetsprincipen ska inte tillämpas i något av de nämnda fallen (Skatteverkets ställningstagande Kapitalvinst – har förvärv av fastighet skett genom köp eller testamente?).