Överlåtelse och överlåtelsetidpunkt

Allmänna principer

Vad som sägs i avsnittet Avyttring och andra överlåtelser om gemensamma principer vid kapitalvinstbeskattning gäller också för bostadsrätt, om inte annat framgår nedan. För fysiska personer gällar att en inte yrkesmässig avyttring av bostadsrätt (både privatbostadsrätt och näringsbostadsrätt) ska beskattas i kapital medan en yrkesmässig avyttring beskattas i näringsverksamhet. Beträffande rätt beskattningsår och arvinges köp gäller samma regler som för fastighet.

Köp eller gåva

Bedömningen av om en överlåtelse skett genom köp eller gåva görs efter andra principer än för fastigheter. För bostadsrätter, liksom för annan lös egendom, gäller den s.k. delningsprincipen. Om en bostad har avyttrats till ett pris som understiger marknadsvärdet och gåvoavsikt föreligger mellan parterna, är mellanskillnaden gåva. Så stor del av bostadsrätten anses såld som ersättningen utgör av marknadsvärdet på hela bostadsrätten (RÅ 1988 ref. 22 och RÅ 2009 not. 48).

Exempel: köp och gåva

Axel överlåter en bostadsrätt till sin son Bert för 1 000 000 kr. Marknadsvärdet på bostadsrätten var vid överlåtelsetillfället 2 000 000 kr. Vid inkomstbeskattningen anses Axel ha sålt hälften av bostadsrätten för 1 000 000 kr och den andra hälften av bostadsrätten anses han ha överlåtit till Bert som gåva.

Tilläggsköpeskilling

Beträffande tilläggsköpeskilling gäller de allmänna reglerna.

Dold äganderätt

Frågan om så kallad dold äganderätt i bostadsrätt har prövats i bl.a. rättsfallen RÅ 1986 ref. 179 I och II. I båda fallen var endast en person registrerad hos föreningen som ägare. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att man måste tillmäta avtalen och registreringen stor betydelse vid bedömningen av vem eller vilka som är skattskyldiga för en kapitalvinst. Om det styrks att situationen är en annan än dokumentationen visar, bör dock inte dokumentationen, enligt Högsta Förvaltningsdomstolen, vara utslagsgivande.

Bostadsrätter i privatbostadsföretag

Bestämmelserna om beskattning av kapitalvinst vid avyttring av en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag finns i 46 kap. IL. Bestämmelserna gäller om bostadsrättsföreningen är ett så kallat privatbostadsföretag i enlighet med 2 kap. 17 § IL. Vid bedömningen jämställs även motsvarande utländska juridiska personer inom EES (2 kap. 17 § andra stycket IL).

Vid avyttring gäller att bostadsföretagets skattemässiga karaktär ska bedömas utifrån förhållandena vid avyttringsårets ingång (46 kap. 3 § IL). En bostadsrätt i ett privatbostadsföretag är antingen en privatbostadsrätt (2 kap. 18 § IL) eller en näringsbostadsrätt (2 kap. 19 § IL).

Bostadsrätter i bostadsföretag som inte utgör privatbostadsföretag

Om bostadsföretaget inte kan anses som ett privatbostadsföretag vid ingången av avyttringsåret, ska beskattningen vid avyttringen av en andel ske enligt reglerna för avyttring av delägarrätter 44 kap. IL och i 48 kap. IL.

Tidpunkt för beskattning av kapitalvinst/ avdragsrätt för kapitalförlust

Beträffande skattskyldighetens inträde gäller samma regler som för fastigheter.

Ombildningar

En omregistrering av en bostadsförening till en bostadsrättsförening enligt lagen (1991:615) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar, leder inte till någon beskattning, vare sig av föreningen eller av medlemmarna (prop. 1990/91:92 s. 145). Även äkta bostadsaktiebolag kan ombildas till bostadsrättsförening utan att kapitalvinstbeskattning utlöses (RÅ 1990 ref. 116).

Avsägelse

En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten enligt 4 kap 11 § BrL. Han eller hon blir därigenom fri från sina skyldigheter som bostadsrättshavare och bostadsrätten övergår till föreningen. Föreningen ska, så snart det kan ske utan förlust, åter avyttra bostadsrätten, om inte föreningsstämman beslutar att bostadsrätten ska upphöra (6 kap. 11 § BrL). Det är oklart om en sådan avsägelse kan anses vara en sådan avyttring som medför avdragsrätt för förlust i enlighet med 44 kap. 3 § IL. Det saknas en motprestation av den karaktär som normalt kännetecknar en onerös överlåtelse och som förekommer i andra fall där bostadsrätt efter uppsägning övergår till föreningen. Å andra sidan görs avsägelsen utan benefik avsikt mot mottagaren, och har därför inte karaktären av en gåva. Föreningen bör heller inte kunna överta den avståendes omkostnadsbelopp enligt 44 kap. 21 § IL. Föreningen kan inte göra anspråk på kommande betalningar från den avstående. Enligt Skatteverkets uppfattning talar övervägande skäl för att anse det som en överlåtelse jämförlig med köp eller byte mot ett vederlag som beräknas till 0 kr.

Bostadsrätten övergår till föreningen tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från avsägelsen, 4 kap. 11 § 2 st BrL. Avsägelsen är rimligtvis bindande för bostadsrättshavaren gentemot föreningen. Redan avsägelsedagen bör därför anses som avyttringsdag.

Konkurs

Ett privatbostadsföretag är antingen en ekonomisk förening (bostadsrättsförening eller bostadsförening) eller ett aktiebolag (bostadsaktiebolag). En andel i ett privatbostadsföretag är därmed att anse som ett värdepapper. Ett värdepapper anses avyttrat när det företag som gett ut det försätts i konkurs. En bostadsrätt anses därmed avyttrad för noll kronor när ett privatbostadsföretag går i konkurs (44 kap. 8 § IL).

Exekutiv auktion

Skatteverket anser att en bostadsrätt som säljs på exekutiv auktion ska anses vara avyttrad när ett inrop har godtagits av Kronofogdemyndigheten (Skatteverkets ställningstagande – Tidpunkt för avyttring och äganderättsövergång vid försäljning av bostad på exekutiv auktion).