Småhus 2018

Utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden

Huvudprincipen för justering för säregna förhållanden beskrivs här. Reglerna om justering för säregna förhållanden finns i 7 kap. 5 § FTL.

Förekomst av radon

Det finns olika typer av radon – mark- och byggnadsradon. Markradon kan vara allmänt förekommande, byggnadsradon är vanligen avgränsat till s.k. ”blåbetongshus”. Om det förekommer radon mera allmänt inom ett värde­område så kan det framgå av riktvärde­kartan om man beaktat eller bortsett från radon­före­komsten när rikt­värde­angivelserna bestäm­des. Om man beaktade radonförekomsten när man bestämde riktvärdeangivelsen kan det även framgå av kartan vilken radongashalt som riktvärdeangivelsen motsvarar.

I byggnader uppförda efter 1975 före­kommer normalt inte någon bygg­radon. Däremot kan markradon förekomma.

Mätintyg bör kunna visas

För att få en justering bör man kunna visa upp ett mätintyg för det aktuella småhuset. Om det handlar om gruppbebyggelse så bör man kunna visa upp intyg för likartade byggnader. Mätningen bör ha upprättats enligt Statens strålskyddsinstituts beskrivningar och mätningen bör inte vara äldre än fem år. Om mätningen visar radondotterhalt så bör den räknas om till radongashalt genom att värdet multipliceras med faktorn 2 (SKV A 2017:13).

I många kommuner har kommunen själv gjort radonmätningar och intyg om mätningarna borde därför i dessa fall kunna erhållas från kommunen.

Vilket justeringsbelopp som kan bli aktuellt beror på omfattningen av radongashalten och om man har eller inte har vidtagit några åtgärder.

Justeringsbelopp när man inte har gjort några åtgärder

Om man inte har gjort några åtgärder för att reducera radongasalten, så bör justeringsbeloppet bestämmas till 3 procent av summan av riktvärdena för mark och byggnad när radongashalten är 200–399 Bq/kbm. Om radongashalten är 400 Bq/kbm eller högre så bör justeringsbeloppet bestämmas till 5 procent av summan av riktvärdena för mark och byggnad (SKV A 2017:13).

Justeringsbelopp när man har gjort åtgärder och det krävs fortsatta åtgärder för att hålla nere radongashalten

Om man har gjort åtgärder för att reducera radongashalten till under 200 Bq/kbm, och det därefter krävs kontinuerliga åtgärder för att även i fortsättningen hålla värdet under 200 Bq/kbm, så bör justeringsbeloppet bestämmas till 2 procent av summan av riktvärdena för mark och byggnad. För värden mellan 200 och 399 Bq/kbm bör justeringsbeloppet bestämmas till 5 procent och för värden som är 400 Bq/kbm eller högre så bör justeringsbeloppet bestämmas till 7 procent av summan av riktvärdena för mark och byggnad (SKV A 2017:13).

Av Skatteverkets allmänna råd framgår således, att i de fall där radongashalten inte reducerats till under 200 Bq/kbm trots vidtagna åtgärder, inte ska behandlas annorlunda än i de fall där åtgärder inte har vidtagits för att reducera radongashalten till nämnda nivå när justeringsbeloppet bestäms. Anledningen till denna bedömning är att syftet med det allmänna rådet i första hand är att visa påverkan på marknadsvärdet med hänsyn till olika höga radongashalter i småhus.

Byggnadsskador

Byggnadsskador av olika typer förekommer ofta. Fukt- och mögelskador finns framför allt på äldre småhus med källar­våning samt hos småhus byggda på 1970- och 80-talet. Skador som endast medfört skönhetsfel beaktas normalt inte vid värde­ringen.

Åtgärder och justeringsbelopp

Vanligtvis bestäms justeringsbeloppets storlek mot bakgrund av bedömda reparations- och underhållskostnader. Värderingen utgår från att skadan ska repareras, om kostnaderna i förhållande till byggnadens värde är rimliga. Vid värderingen utgår man vidare från när i tiden som åtgärden måste ske. Skadorna bör också vara säregna i förhållande till byggnadens ålder (SKV A 2017:13).

Om det är fråga om större fukt- eller mögelskador som har en direkt påverkan på byggnadens stomme och som bör åtgärdas omgående så bör justeringsbeloppet uppskattas till 75 procent av den nödvändiga kostnaden i 2016 års kostnadsläge. När det är fråga om andra skador eller eftersatt underhåll som måste åtgärdas omgående så bör nödvändiga kostnader inte anses slå igenom på marknadsvärdet med mer än 50 procent, under förutsättning att man inte kan visa att påverkan på marknadsvärdet är större än så. Kostnadsläget bör vara i 2016 års kostnadsnivå (SKV A 2017:13).

När åtgärden inte behöver ske omgående utan vid lämpligt tillfälle under de närmaste tio åren bör nödvändiga kostnader inte anses ha genomslag på värdet med mer än 25 procent, under förutsättning att man inte kan visa att påverkan på marknadsvärdet är större än så. Kostnadsläget bör vara i 2016 års kostnadsnivå (SKV A 2017:13).

Kulturhistoriskt intressanta småhus

För kulturhistoriskt intressanta småhus kan det bli aktuellt att göra en justering på grund av eftersatt underhåll eller på grund av onormala drifts- och under­hålls­kostnader i framtiden. En justering kan också bli aktuellt att göra om det finns särskilt beslutade restriktioner som binder ägaren vid att bevara huset, trots att det är ekonomiskt ofördelaktigt. Det ska noteras att många former av kulturmärkning av byggnader och miljöer inte sänker småhusets marknadsvärde.

Vad är ett kulturhistoriskt intressant småhus?

Med kulturhistoriskt intressant småhus avses i första hand småhus som är byggnadsminne, enligt kulturmiljölagen (1988:950), samt småhus som enligt 8 kap. 13 § PBL inte får förvanskas och enligt 8 kap. 14 § PBL också ska underhållas så att dess särart bevaras.

Byggnadsminnen och sådana småhus som enligt 8 kap. 13 § PBL omfattas av en detaljplan eller områdesbestämmelser, skyddas normalt sett genom särskilt beslutade restriktioner i form av rivnings­förbud, vägrat rivningslov, skyddsbestäm­melser eller skydds­föreskrifter (t.ex. K-, Q- eller q-bestämmelser). Byggnadsminnen finns förtecknade hos länsstyrelsen.

Det finns även andra småhus som kan vara kulturhistoriskt intressanta trots att de inte omfattas av särskilda restriktioner. Vilka dessa småhus är kan framgå av kommunala kultur­minnes­inventeringar, beslut om tilläggslån eller förhöjt låneunderlag samt byggnadsvårdsbidrag.

Eftersatt underhåll för kulturhistoriskt intressanta byggnader

För kulturhistoriskt intressanta byggnader kan en justering för eftersatt underhåll bli aktuellt. Som ytterlighet kan detta innebära att småhusenheten ges ett värde under 1 000 kronor.

Onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden

Att bevara äldre kulturhistoriskt intressanta småhus orsakar regelmässigt merkostnader för underhåll. Det gäller vissa byggnadsdelar och byggnadsdetaljer (torn, burspråk, verandor, paneler, skulptural utsmyckning) samt s.k. överlopps­byggnader (äldre ekonomibyggnader, kvarnar, sågar, bruksmiljöer, paviljonger, orangerier).

Fördyrningen kan vidare bero på att framtida underhålls­kostna­der bedöms bli särskilt stora. Det gäller t.ex.

• då ursprungliga material inte får bytas ut
• då liknande nya material måste användas (kalkputs i stället för cement, nytt spån- eller stråtak, tegelpannor i stället för betong eller plåt)
• då särskild ytbehandling krävs
• då ursprunglig underhållsteknik är nödvändig.

Frågan om ett säreget förhållande har en påtaglig inverkan på marknadsvärdet bör grundas på en bedömning av merkostnaderna för bevarandet. Det bör vara sannolikt att marknadsvärdet påverkas påtagligt om man ska göra en justering på grund av onormalt höga underhålls- eller driftskostnader eller på grund av bibehållande av onödiga byggnader och byggnadsdetaljer. Justeringsbeloppets storlek får bedömas från fall till fall (SKV A 2017:13).

Om det inte skulle finnas någon utredning om kostnadernas storlek, men småhuset ändå har ett sådant klart kulturhistoriskt intresse att det byggnadsminnesförklarats, eller omfattas av rivningsförbud eller skyddsbestämmelser enligt PBL, så bör ändå en justering nedåt kunna göras för de överstora husen (> 400 kvm bruttoarea) samt för överloppsbyggnader (SKV A 2017:13).

Skyddsbestämmelser och skyddsföreskrifter

Skyddsbestämmelser i detaljplanen eller områdesbestämmelser kan, lik­som skyddsföreskrifter vid en byggnads­minnes­för­klaring, påverka värdet, dels genom högre underhålls och driftskostnader, dels genom en förlorad möjlighet att bygga om eller till enligt den gällande planen.

Om skyddsbestämmelserna inte är kombinerade med rivningsförbud så bör de normalt sett inte ha någon påtaglig inverkan på marknadsvärdet. Ägaren kan få full ersättning när det är fråga om intrång som inte är obetydliga för honom eller henne (SKV A 2017:13).

När skyddsåtgärderna är utförda så bör en justering för säregna förhållanden enbart bli aktuellt när det gäller onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden. Eftersom större ersättningar utbetalas i takt med att skyddsåtgärderna genomförs, bör marknadsvärdet inte påverkas (SKV A 2017:13).

Vägrat rivningslov eller rivningsförbud

Normalt får det antas att rivningslov begärs först då en byggnad är sanerings­mogen. Ett vägrat rivningslov aktualiserar därför en justering. Ett rivningsförbud i detaljplanen eller områdesbestämmelserna eller som avser ett byggnadsminne och som gäller saneringsmogen byggnad kan jämställas med vägrat rivningslov. Rivnings­för­bud kan emellertid också avse en ännu inte sanerings­mogen byggnad. Ett sådant rivningsförbud påverkar inte själva små­husets värde men däremot den tillhörande markens värde, eftersom marken inte får bebyggas på nytt då byggnaden om några år blir sanerings­mogen. Värdeinverkans storlek är beroende av hur småhuset kan användas i fortsättningen, av om skydds­bestämmel­ser utfärdas m.m.

När det gäller vägrat rivningslov eller rivningsförbud så kan det antas att en viss del av byggnadsvärdet täcks genom ersättning enligt PBL, och rivningslovet eller rivningsförbudet bör då inte föranleda någon justering. Med hänsyn till detta bör en justering för att byggnaden inte får rivas uppgå till högst 20 procent av byggnadsvärdet. Om en ersättning redan har betalats ut, eller om ersättning inte längre kan begäras av fastighetsägaren, så kan inverkan på marknadsvärdet vara större.

Hur stor justeringen ska vara beror på vilka möjligheterna är att använda byggnaden till bostad eller något annat ändamål. Om ett småhus inte får rivas och inte heller kan användas till något annat nyttigt, och tomtmarken därutöver inte kan användas på något annat sätt, bör värdet av småhuset sättas ned till under 1 000 kronor (SKV A 2017:13).

Påtagligt eftersatt underhåll

För alla byggnader, som inte är saneringsmogna, kan ett påtagligt eftersatt underhåll vara en anledning till en justering nedåt av byggnadens taxe­ringsvärde.

Låg takhöjd

Av Svensk Standard (21054:2009) framgår det att ett utrymme ska ha en rumshöjd på minst 1,9 meter för att vara mätbart. Detta innebär att utrymmen med en lägre takhöjd än 1,9 meter inte bör beaktas vid taxeringen. Eftersom värdet i SV-tabellen i bilaga 1 till SKV A 2017:13 utgör grundvärdet i kolumnen (10)–75 kvm, bör någon extrapolering av värdet inte göras.

Har t.ex. halva småhuset en takhöjd under 1,9 meter ingår denna yta inte i beräkningen av värdeytan. SV-tabellen avläses utifrån den värdeyta som uppmätts för den del av småhuset där takhöjden är minst 1,9 meter.

Om hela småhuset har en boyta och biyta där takhöjden är lägre än 1,9 meter är värdeytan lika med 0.

Takhöjd mellan 1,9 och 2,1 meter

När bostadsutrymmen har en takhöjd mellan 1,9 och 2,1 meter bör man göra en justering för säregna förhållanden. Justeringens storlek bör bestämmas till 25 % av värdeytans genomsnittliga kvadratmetervärde multiplicerat med boytan för den del av småhuset som har en takhöjd mellan 1,9 och 2,1 meter (SKV A 2017:13).

Områden där det är normalt med låg takhöjd för småhus

I de fall det inom ett värdeområde är normalt med småhus som har en takhöjd mellan 1,9 meter och 2,1 meter bör ingen justering för säregna förhållanden göras. Exempel på områden där det kan vara normalt med låg takhöjd för småhus är koloniområden, stugbyar eller områden med viss fritidsbebyggelse etc.

Värde av lokaldel

När det finns lokaler i ett småhus, d.v.s. utrymme som är inrättat för något annat än bostadsändamål, så bör det föranleda en justering för säregna förhållanden. När man ska bestämma justeringsbeloppet kan man hämta ledning från Skatteverkets allmänna råd om värdering av lokaler i hyreshus (SKV A 2017:13).

Värdefulla komplementhus

I riktvärdet för småhus ingår värdet av tillhörande garage, förråd och liknande byggnader. Det är dock endast värdet av sådana komplementhus som är normalt förekommande vad avser ålder, storlek och standard inom värdeområdet, som kan anses inräknat i riktvärdet.

Om man ska göra en justering för säregna förhållanden för värdefulla komplementhus, så bör det i regel handla om andra komplementhus än garage och carport, eftersom värdet för dessa ingår i riktvärdet för småhus. Komplementhuset i fråga ska inte heller förekomma genomsnittligt inom värdeområdet. Därutöver ska förekomsten av komplementhuset också ha en påtaglig inverkan på marknadsvärdet för att man ska få göra en justering (SKV A 2017:13).