Hyresinkomster och annan avkastning - Bostadsrätt

Egen användning som privatbostad

Den som har en privatbostadsrätt beskattas inte för någon bostadsförmån trots att avgifterna till föreningen inte motsvarar marknadsmässig hyra. Bostadsförmånen som den skattskyldige får i egenskap av delägare i privatbostadsföretaget är alltså skattefri (42 kap. 28 § IL).

Förmånsbeskattning ska inte heller ske p.g.a. närståendes nyttjande (specialmotiveringen till lagrummet, prop. 1989/90:110 s. 700).

Innehar man en näringsbostadsrätt ska man inte heller beskattas för någon förmån p.g.a. att avgifterna till föreningen understiger marknadsmässig hyra (15 kap. 4 § IL). Däremot kan privat nyttjande av bostadsrätten medföra att näringsidkaren ska uttagsbeskattas för bostadsförmån i inkomstslaget näringsverksamhet.

Inkomster

Om en privatbostadsrätt är uthyrd eller genererar andra inkomster, beskattas dessa i inkomstslaget kapital (42 kap. 30 § IL).

När uthyrning sker genom ett företag är det av avgörande betydelse om det är ägaren eller företaget som ska ses som hyresvärd. Skatteverket anser att när ägaren till privatbostaden fungerar som gästernas hyresvärd ska han eller hon ta upp hela den hyra som dessa betalar till beskattning i inkomstslaget kapital. Ägaren får, utöver schablonavdraget, inte något extra avdrag för utgifter till det företag som har förmedlat uthyrningen. Är det istället företaget som uppträder som hyresvärd ska ägaren ta upp det han eller hon får från företaget som hyresinkomst (Skatteverkets ställningstagande – Uthyrning av privatbostaden genom ett företag).

Annan utdelning från privatbostadsföretag än bostadsförmån är skattepliktig till den del den överstiger de avgifter och inbetalningar som skett till företaget under beskattningsåret (42 kap. 28 § IL). Vid denna beräkning bortses från kapitaltillskott.

Samma regler gäller också för privatbostäder i utlandet (prop. 1989/90:110 s. 700).

Vad som är hyra finns beskrivet i avsnittet om uthyrning av privatbostadsfastighet. Jämfört med en privatbostadsfastighet ingår emellertid uppvärmningskostnader för en privatbostadsrätt normalt i avgiften till bostadsföretaget och därmed också i den hyresinkomst som bostadsrättshavaren ska redovisa.

Avdrag

Om en privatbostadsrätt hyrts ut medges dels ett schablonavdrag och dels avdrag med delar av månadsavgiften.

Schablonavdrag

Om privatbostaden varit uthyrd medges ett schablonavdrag med 40 000 kr för varje privatbostad. Schablonavdraget har höjts de senaste åren. För kalenderåret 2012 var avdraget endast 21 000 kr.

Äger två personer gemensamt en privatbostad så ska schablonavdraget fördelas mellan dem. Skatteverket anser att avdraget ska fördelas mellan delägarna i förhållande till var och ens ägarandel av privatbostaden (Skatteverkets ställningstagande – Schablonavdrag vid uthyrning av den egna bostaden (privatbostad)). Om bostaden är att hänföra till näringsverksamhet för den ene delägaren är avdraget för den andre 40 000 kr (42 kap. 30 § IL).

Om bostaden har köpts eller sålts under året anser Skatteverket att schablonavdraget ska justeras med hänsyn till innehavstiden (Skatteverkets ställningstagande – Schablonavdrag vid uthyrning av den egna bostaden (privatbostad)).

Det förekommer att två eller flera lägenheter upplåtna med bostadsrätt byggs samman och används som en (1) bostad. Skatteverket anser i dessa fall att varje sådan lägenhet ger möjlighet till ett schablonavdrag. Vart och ett av dessa schablonavdrag hör dock helt och hållet till de inkomster som avser respektive lägenhet. Vad som är en lägenhet ska avgränsas på samma sätt som i bostadsrättslagen (Skatteverkets ställningstagande – Uthyrning av bostad – ett schablonavdrag för varje privatbostad och hyreslägenhet).

Avdrag för månadsavgift

Vid uthyrning av bostadsrätt som är privatbostad får avdrag dessutom göras med den del av månadsavgiften som motsvarar vad som hyrts ut. Denna del ska beräknas genom en proportionering av den egna avgiften i förhållande till den uthyrda delens storlek av hela lägenhetens storlek.

För bostadsrätter gäller att endast den del av avgiften som överstiger kapitaltillskott är avdragsgill.

Skatteverket anser att med den uthyrda delen avses den del av bostaden som hyresgästen ensam disponerar över (Skatteverkets ställningstagande – Kapital – avdrag vid uthyrning av en avgränsad del av hyres- eller bostadsrättslägenhet till inneboende).

Avdraget ska beräknas med hänsyn till den faktiska tid under året som lägenheten har varit uthyrd enligt hyresavtalen. Avdraget får också beräknas med hänsyn till det sammanlagda antalet nätter under året som lägenheten har varit uthyrd. Avdraget ska för samtliga uthyrningstillfällen under året beräknas, antingen efter den faktiska hyrestiden enligt hyresavtalen, eller efter antalet nätter som lägenheten har varit uthyrd (Skatteverkets ställningstagande – Avdrag för avgift eller hyra vid uthyrning av en bostadsrätt eller en hyreslägenhet).

Från den 1 juli 2014 är det tillåtet för en bostadsrättsförening att ta ut en avgift från medlem som hyr ut i andra hand. Skatteverket anser att denna avgift är avdragsgill vid beräkning av hyresinkomsten (Skatteverkets ställningstagande – Avdrag för andrahandsupplåtelse vid uthyrning av privatbostadsrätt).

Även om de verkliga kostnaderna varit högre medges endast avdrag enligt ovan (42 kap. 31 § IL). Avdraget får inte heller överstiga inkomsterna (42 kap. 30 § IL).

Uthyrning till arbetsgivare

Vid uthyrning till arbetsgivare kan inkomsten komma att beskattas i såväl inkomstslaget tjänst som i inkomstslaget kapital. För att hyresersättningen ska beskattas som inkomst av kapital krävs att:

• arbetsgivaren har behov av att hyra utrymmet. Om arbetsgivaren inte kan anses ha något behov av att hyra utrymmet ska ersättningen beskattas som lön oavsett ersättningens storlek och
• den hyresersättning som betalas är marknadsmässig. Om ersättningen överstiger marknadsmässig hyra ska det överskjutande beloppet redovisas i inkomstslaget tjänst och
• hyresavtal finns.

Hur inkomsten beskattas i inkomstslaget tjänst kan man läsa om på sidan Hyresersättning från arbetsgivaren.

Sker uthyrningen till egen eller närståendes arbetsgivare eller till eget handelsbolag, medges inte de ovan angivna avdragen. I stället medges skäligt avdrag för den faktiska merutgift som föranletts av upplåtelsen (42 kap. 32 § IL). För beräkning av det skäliga avdraget gäller samma regler som vid uthyrning av privatbostadsfastighet.

Avser uthyrningen en lägenhet som innehas med bostadsrätt eller hyresrätt, medges avdrag med så stor del av lägenhetshyran som motsvarar den del som hyrts ut, under förutsättning att företaget helt disponerar utrymmet. I annat fall medges avdrag motsvarande skälig del för ökade kostnader i form av el, uppvärmning, slitage och dylikt som föranletts av upplåtelsen.

Återbetalning av insats

Skatteverket anser att nedsättning av insatsen för en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag inte ska utdelningsbeskattas utan istället ska den minska anskaffningsutgiften för bostadsrätten (Skatteverkets ställningstagande - Nedsättning av insats i privatbostadsföretag).

Skatteverket anser att vid nedsättning/sänkning av insatsen för en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag, ska återbetalningen inte utdelningsbeskattas. Istället ska återbetalningen minska anskaffningsutgiften för den bostadsrättshavare som har rätt till återbetalningen från bostadsföretaget. Det gäller såväl de som har förvärvat bostadsrätten från privatbostadsföretaget som de som har förvärvat den från en annan bostadsrättshavare (Skatteverkets ställningstaganden - Nedsättning av insats i privatbostadsföretag och Skatteverkets ställningstagande -Sänkning av insatsen i en bostadsrättsförening.

Ränteutgifter

Avdrag för ränteutgifter medges enligt vanliga regler i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § andra stycket IL).

När det gäller medlemmar som lånat från bostadsrättsföreningen för att betala insatsen i föreningen har den betalda räntan setts som en del av årsavgiften.(HFD 2013 ref 6)