OBS: Detta är utgåva 2020.9. Visa senaste utgåvan.

Meny

Förmån av fri permanentbostad värderas vid inkomstbeskattningen till marknadsvärdet. Om den anställda själv betalat något för förmånen sätts förmånsvärdet ned med motsvarande belopp.

Läs även om värdering av förmåner vid skatteavdrag och arbetsgivaravgifter.

Bostaden värderas till marknadsvärdet

Förmån av en bostad, för permanent boende, som den anställda får på grund av sin anställning eller uppdrag är en skattepliktig förmån. I inkomstskattelagen finns inga särskilda bestämmelser om värdering av förmån av fri bostad. Värdet av bostadsförmånen ska därför beräknas enligt huvudregeln till marknadsvärdet (11 kap. 1 § IL och 61 kap. 2 § IL). Detta innebär att förmånen ska värderas till vad det normalt hade kostat för den anställda att själv hyra bostaden utan arbetsgivarens medverkan. Detta gäller både permanentbostad i Sverige och i utlandet.

Om permanentbostaden är belägen i Sverige ska arbetsgivaren, vid beräkningen av skatteavdrag, arbetsgivaravgifter och det värde som redovisas per betalningsmottagare i arbetsgivardeklarationen, använda särskilda schabloner. Det innebär att den skattskyldiga ofta måste frångå värdet på individuppgiften för att lämna en korrekt deklaration. Läs mer om bostadsförmån vid skatteavdrag och arbetsgivaravgifter.

Om permanentbostaden i stället är belägen utomlands värderas förmånen till marknadsvärdet även vid beräkningen av skatteavdrag, arbetsgivaravgifter och det värde som redovisas per betalningsmottagare i arbetsgivardeklarationen.

Läs mer om värdering av förmån av semesterbostad i Sverige och utomlands.

Vad ingår i förmånsvärdet för fri bostad?

Värdet av fri bostad ska motsvara vad det kostar att hyra motsvarande bostad. I förmånsvärdet ingår också värdet för uppvärmning, vatten och sophämtning. Det är alltså sådana kostnader som har ett direkt samband med själva boendet.

Värderingen styrs av om det är permanentbostad eller fritidsbostad

Värderingen av bostadsförmånen bör göras utifrån vad bostaden normalt är avsedd att användas för, d.v.s. som en bostad där man bor (permanentbostad) eller som en bostad som används för fritidsändamål (fritids- eller semesterbostad) (prop. 1996/97:173 s. 39). Om det skulle visa sig att en permanentbostad faktiskt används för semester- eller fritidsändamål, och inte för permanent boende, bör den värderas som en fritidsbostad. Det kan också förekomma att en person bor permanent i en bostad som är avsedd att vara fritidsbostad. Denna bostad ska då värderas som en permanentbostad. Hur bostaden är klassificerad i fastighetstaxeringen har ingen betydelse för värderingen av förmånen. För bedömningen av om det är fråga om en permanentbostad eller en fritidsbostad har det inte heller ensamt betydelse var den anställda är folkbokförd.

Vid värderingen bör man också ta hänsyn till om en permanentbostad disponeras av flera personer som inte är närstående till förmånshavaren (prop. 1996/97:173 s. 39).

Permanentbostäder som inte används som förmånshavarens huvudsakliga bostad, utan har upplåtits i samband med tillfälligt arbete (exklusive tjänsteresa) eller i samband med dubbel bosättning, bör värderas till ortens pris med iakttagande av eventuella inskränkningar i dispositionsrätten.

Exempel: arbete på annan ort

Donna som bor i Umeå med familjen i en villafastighet får ett jobb i Stockholm där hon bor i veckorna. Arbetsgivaren i Stockholm tillhandahåller bostaden där endast Donna bor. Bostaden ska beskattas som en permanentbostad.

Om Donna delar bostaden med kollegan Elin kommer värdet kunna justeras eftersom hon inte kan disponera hela ytan som hon vill.

Värdering av bostadsförmån i flerfamiljshus

Förmån av fri eller delvis fri bostad i flerfamiljshus värderas till hyrespriset på orten för jämförbara bostäder, d.v.s. marknadsvärdet.

Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (2010:879) innebär bl.a. att de allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolagen ska driva sin verksamhet enligt affärsmässiga principer. Av förarbetena framgår att de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll ska ersättas med en normerande roll för kollektivt förhandlade hyror mellan hyresmarknadens parter (prop. 2009/10:185 s. 63).

I vissa fall är det svårt att bestämma marknadsvärdet. Skatteverket har därför tagit fram tabeller som är tänkta att vara till hjälp vid värdering av bostadsförmåner.

Bostadsförmånen värderas till marknadsvärdet

Bostadsförmånen ska värderas med hänsyn till hyresnivån på orten även om arbetsgivarens kostnad för bostaden har varit högre. Det kan nämligen inte uteslutas att företag är beredda att betala högre hyra än vad en privatperson är beredd att göra (HFD 2012 ref. 55).

Förmån av en bostad i flerfamiljshus bör i första hand beräknas till kvadratmeterpriset för boytan i uthyrda, likvärdiga lägenheter på orten. Vid denna beräkning kan de kollektivt förhandlade hyrorna mellan hyresmarknadens parter ge ledning.

På orter utan hyresmarknad bör värderingen av bostadsförmån ske med utgångspunkt i hyresnivån på närliggande orter där det finns en hyresmarknad. Förhållandena på den aktuella orten måste beaktas.

Hyresnivåer för olika delar av riket

För varje beskattningsår tar Skatteverket i slutet av året fram ett ställningstagande om värdering av bostadsförmån som bl.a. innehåller tabeller för hyresnivåer i flerfamiljshus. Tabellerna är tänkta att vara till hjälp vid värderingen när det är svårt att fastställa marknadsvärdet för bostaden. Ställningstagandet innehåller tabeller som anger hyresnivåer för lägenheter i flerfamiljshus inom olika områden i landet. Tabellerna avser priset per kvadratmeter (kvm) för en lägenhet på 70 kvm och är indelade i sju åldersintervaller.

För beskattningsår 2019 har Skatteverket tagit fram tabeller med hyrespriset per kvm vid värdering av bostadsförmån i lägenheter och småhus som används som fast bostad.

Bostadens storlek och ålder påverkar hyresvärdet. Priset per kvadratmeter bostadsyta är dock inte lika högt i genomsnitt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Detta beror på att en stor del av kostnaderna avser kök och våtutrymme, vilket inte skiljer sig nämnvärt åt från en mindre lägenhet till en större (prop. 1996/97:173 s. 39). Skatteverket har därför angett en metod att värdera bostadsförmånen vid varierande lägenhetsstorlek. Denna metod innebär att tabellvärdet per kvm justeras nedåt enligt nedanstående tabell för bostadsytor över 70 kvm.

Bostadsyta

Justering av tabellvärdet nedåt

1–70 kvm

Ingen justering

71–120 kvm

10 procent för den del av bostaden som är mellan 70 och 120 kvm.

121–200 kvm

10 procent för bostadsyta mellan 70 och 120 kvm och med 15 procent för bostadsyta över 120 kvm

201 kvm–

10 procent för bostadsyta mellan 70 och 120 kvm, med 15 procent för bostadsyta mellan 120 och 200 kvm och med 20 procent för bostadsyta över 200 kvm.

Bostaden avviker från normal standard

Om bostadens standard, utrustning, läge m.m. väsentlig avviker från det som är normalt i motsvarande åldersklass i de flerfamiljshus som ligger till grund för värderingen, bör förmånsvärdet beräknas med hänsyn till detta (SKV A 2019:29, avsnitt 2.3).

Värdering av bostadsförmån i småhus (villa)

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostäder i villa. Om det på orten saknas en fungerande hyresmarknad för bostäder i villa, bör värderingen ske med ledning av hyresnivån i flerfamiljshus på orten eller på närliggande orter och med hänsyn till omständigheter som storlek, ålder, läge, standard, storlek på biutrymmen m.m.

Av förarbetena framgår att den schablonmässiga värderingen som arbetsgivaren gör vid beräkningen av arbetsgivaravgifter och skatteavdrag avviker från marknadsvärdet i större utsträckning i fråga om bostadsförmån i villa än i fråga om bostadsförmån i flerfamiljshus (prop. 1996/97:173 s. 40–42). Det ska därför anges per betalningsmottagare i arbetsgivardeklarationen eller i förekommande fall i kontrolluppgifterna om permanentbostaden är belägen på en småhusenhet (6 kap. 3 § tredje stycket och 5 kap. 3 § SFF).

Bostadens ålder

När man beräknar förmånsvärdet för en bostad i villa med ledning av hyresnivån i flerfamiljshus, bör villans ålder bestämmas med hänsyn till dess standard och utrustning. Har villan genomgått yttre eller inre ombyggnad eller renovering som höjt standarden, bör hyresvärdet beräknas utifrån det genomsnittliga hyrespriset för flerfamiljshus med det värdeår som motsvarar villans standard efter ombyggnaden eller renoveringen.

Om det inte finns särskilda skäl bör hyresvärdet för en bostad i villa inte beräknas med ledning av hyresvärdet i äldre flerfamiljshus än åttiotalshus.

Bostadens standard

Hyresvärdet bör höjas om bostadens standard, utrustning etc. är klart högre än vad som är normalt i de flerfamiljshus vars hyresnivå ligger till grund för värderingen av bostadsförmånen. Bostadens inre standard och utrustning som bör beaktas är exempelvis bubbelpool, bastu, särskild vinkällare och hög köksstandard. Även yttre faktorer som exempelvis stor tomt, tennisbana, pool och egen brygga bör beaktas.

Bostadens läge

Lägesfaktorer som utsikt, omgivningar, sjötomt etc. bör beaktas om de kan anses ha betydelse vid bestämmande av hyresvärdet.

Hyresvärde som har beräknats med ledning av hyresnivån på orten eller närliggande orter bör sänkas om bostaden ligger i eller intill ett industriområde eller på relativt stort avstånd från tätort. Så kan vara fallet i fråga om stora och äldre tjänstebostäder, som ligger i nära anslutning till arbetsgivarens företag eller bruk.

Storlek på förråd eller biutrymmen

Förråd eller biutrymme av annat slag än garage bör inte påverka förmånsvärdet om biutrymmet är högst 20 kvadratmeter. Om biutrymmet är större än 20 kvadratmeter bör 20 procent av biutrymmets yta anses som bostadsyta vid värderingen av bostadsförmånen. Ett sådant tillägg bör dock inte överstiga 20 kvadratmeter.

Exempel: biutrymme större än 20 kvm

Slobodan bor i en småhusfastighet som hans arbetsgivare tillhandahåller. Utöver en boyta om 160 kvm finns även en källare på 80 kvm klassad som biyta. Eftersom biytan (källaren) är större än 20 kvm ska 20 procent av denna biyta anses som bostadsyta vid förmånsvärderingen, alltså 16 kvm. Total boyta blir då 176 kvm (160 + 16)

Beräkning av storlek när en del av bostadsytan är kontor eller verksamhetslokal

Bostadsytan bör normalt inte reduceras om en viss mindre del av bostaden används till kontor eller dylikt utan att vara speciellt inrättad för detta. Om kontorsutrymmet utgör ett företags enda verksamhetslokal bör bostadsytan dock kunna reduceras.

Exempel: kontor i bostaden

Gunhilds arbetsgivare tillhandahåller en bostad i en förort till Göteborg, där Gunhild använder ett rum som kontor. Arbetsgivaren har även lokaler i centrala Göteborg där Gunhild har en arbetsplats. Bostadsytan bör därför inte reduceras med anledning av kontoret i bostaden.

Exempel: verksamhetslokal i bostaden

Hasses arbetsgivare äger en suterrängvilla där de har en cykelverkstad på hela övervåningen som uteslutande används i verksamheten. Hasse disponerar bottenvåningen som permanentbostad. Eftersom det är Hasses arbetsgivare som disponerar övervåningen ska endast bostadsytan på bottenvåningen användas vid förmånsvärderingen.

Storlek på äldre fastigheter

Beträffande äldre fastigheter (byggda före 1950) som har en olämplig planlösning och därför har en större yta än vad som kan anses motiverat av antalet rum, bör förmånsvärdet beräknas med utgångspunkt från en mindre bostadsyta. Förmånsvärdet kan då beräknas efter en bostadsyta för en bostad som har en bättre planlösning men ändå har i stort sett motsvarande innehåll som den äldre bostaden.

Fri bostad i privathem

Värdet av bostadsförmån som en fysisk person får av en annan fysisk person och som ges ut i dennes hushåll ska beräknas till 600 kr för en hel kalendermånad eller 20 kr per dag (61 kap. 3 a § IL). Läs även om kostförmån i privathem. Bestämmelsen tillämpas exempelvis i fråga om barnskötare och au-pairer som bor hos den familj där de tjänstgör.

Om personen har lämnat ersättning för bostadsförmånen ska förmånsvärdet minskas med ersättningens belopp (61 kap. 4 § IL).

Om förmånstagaren får en bostadsförmån i en lägenhet eller ett hus som är skilt från utgivarens hushåll, ska dessa värderingsregler däremot inte användas (prop. 2000/01:7 s. 33). I dessa fall ska värdet av fri bostad tas upp till marknadsvärdet.

Utländska permanentbostäder

Förmån av fri eller delvis fri permanentbostad i utlandet värderas till hyrespris för jämförbara bostäder på den aktuella orten eller jämförbara orter. Värderingen av bostadsförmånen bör göras utifrån vad bostaden normalt är avsedd att användas för, d.v.s. som permanentbostad eller som fritids- eller semesterbostad.

När det gäller utländska permanentbostäder finns ingen schablon eller tabell som kan användas för att fastställa marknadsvärdet för bostadsförmånen.

Nedsättning av förmånsvärdet

Har förmånshavaren lämnat ersättning till arbetsgivaren för att få förmånen ska förmånsvärdet minskas med ersättningens belopp, (61 kap. 4 § IL). Detta är i regel den faktiskt betalda hyran.

Om förmånshavaren själv betalar vissa normala bostadskostnader till någon annan än arbetsgivaren ska förmånsvärdet reduceras med de belopp som motsvarar dessa kostnader. Som normala bostadskostnader räknas exempelvis kostnader för uppvärmning, vatten och sophämtning.

Sjömän

För arbetstagare som har sjöinkomst vid anställning ombord på ett svenskt fartyg, ska förmån av logi ombord inte tas upp till beskattning (11 kap. 5 § IL). Förmånen ska inte heller ligga till grund för arbetsgivaravgifter eller skatteavdrag.

Vissa förmåner ingår inte i bostadsförmånen

I bostadsförmånen ingår endast själva värdet av bostaden, samt värdet av uppvärmning, vatten och sophämtning. Övriga förmåner såsom förmån av hushållsel, garage, möbler, husarbete och andra privata tjänster ska värderas separat.

Förmån av hushållsel

Förmån av fri hushållsel ingår inte i värdet av fri bostad. Förmån av fri hushållsel ska i stället värderas särskilt till marknadsvärdet efter faktisk förbrukning.

Förmån av garage

Förmån av fritt garage ingår inte i värdet av bostadsförmånen. Detta gäller både varm- och kallgarage. Sådan förmån behandlas som en särskild förmån och värderas till marknadsvärdet (prop. 1996/97:173 s. 61).

Förmån av fria möbler

Förmån av fria möbler ingår inte i bostadsförmånen. Detta innebär att om en arbetsgivare tillhandahåller den anställda en möblerad lägenhet uppkommer både en bostadsförmån och en förmån av fria möbler. Värdet av fria möbler uppgår till marknadsvärdet, d.v.s. vad det skulle ha kostat den anställda att själv stå för kostnaderna för motsvarande möbler.

Förmån av rutarbete

När det gäller förmån av rutarbete, exempelvis trädgårdsskötsel, snöskottning eller städtjänster är detta skattepliktiga förmåner som ska värderas till marknadsvärdet. Den anställda kan i vissa fall få en skattereduktion med 50 procent av arbetskostnaden av förmån för hushållsarbete. Läs mer om villkor för skattereduktion för rot- och rutavdrag.

Förmån av andra privata tjänster

Arbetsgivaren kan även tillhandahålla andra privata tjänster i samband med bostadsförmånen, t.ex., fritt larm och fri kabel-tv. Dessa tjänster behandlas som särskilda förmåner och ska värderas till marknadsvärdet.

Referenser på sidan

Domar & beslut

  • HFD 2012 ref. 55 [1]

Lagar & förordningar

Propositioner

  • Proposition 1996/97:173 Beskattning av bostadsförmån, m.m. [1] [2] [3] [4] [5]
  • Proposition 2000/01:7 Förenklad skattedeklaration [1]
  • Proposition 2009/10:185 Allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och reformerade hyressättningsregler [1]

Ställningstaganden

  • Värdering av bostadsförmån i lägenheter och småhus som används som fast bostad vid beskattningsåret 2019 [1]
  • Värdering av bostadsförmån vid varierande lägenhetsstorlek [1]