Tomtmark på lantbruksenhet

Värdefaktorer för tomtmark

Enligt den grundläggande bestämmelsen för hur man värderar tomtmark ska riktvärdet beräknas för en värderingsenhet avseende sådan mark (12 kap. 1 § FTL). Från denna huvudregel ges i samma lagrum även möjlighet att beräkna riktvärdet utifrån värdet av en kvadratmeter tomtmark.

Värderingen av tomtmarken utgår från de värden, och andra förhållanden i fråga om värdefaktorer m.m., som gäller för normaltomten inom värdeområdet, och som anges i riktvärdeangivelsen för området. När man beräknar riktvärdet för tomtmark på en småhusenhet eller lantbruksenhet ska enligt huvudregeln följande värdefaktorer tillämpas (12 kap. 3 § FTL):

• storlek
• vatten och avlopp
• fastighetsrättsliga förhållanden
• typ av bebyggelse
• närhet till strand.

Klassindelning av alla värdefaktorer utom storlek

Alla värdefaktorer utom storlek ska klassindelas. För värdefaktorn storlek finns särskilda mätregler. För tomtmarken på en lantbruksenhet ska arealen anges i såväl hektar som kvadratmeter (20 kap. 5 § FTL). För övriga värdefaktorer ska man fastställa följande antal klasser m.m. (1 kap. 35 a § tredje stycket FTF):

• vatten och avlopp: sex klasser (VA-klasser)
• fastighetsrättsliga förhållanden: två klasser för värderingsenheter belägna i grupphusområde och tre klasser för övriga värderingsenheter (FR-klasser)
• typ av bebyggelse: tre klasser (bebyggelseklasser)
• närhet till strand: fyra klasser (belägenhetsklasser).

En belägenhetsfaktor för varje belägenhetsklass

För var och en av belägenhetsklasserna ska en belägenhetsfaktor inom intervallet 0,1–10,0 anges i riktvärdeangivelsen. Belägenhetsfaktorn utvisar värderelationerna mellan klasserna och ska för normaltomten vara 1,0.

Skillnader och likheter med värderingen av småhus

Vad som sägs i 1–7 §§ Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2020:4) om värderingen av småhusenheter vid 2021 och senare års fastighetstaxeringar, ska även tillämpas på tomtmark som ingår i en lantbruksenhet (8 § SKVFS 2022:5). I princip gäller alltså samma klassificeringsgrunder som när man värderar tomtmark på småhusenheterna.

I fråga om värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och närhet till strand finns dock vissa skillnader. Sättet att ta fram riktvärdet för tomtmark regleras genom formler i 1 kap. 35 c och 35 e §§ FTF.

Bristande prisstatistik

Vid bristande tillgång till prisstatistik inom värdeområdet ska normaltomtens värde bestämmas med ledning av en tomtvärdetabell (5 kap. 5 a § FTL). Detta förfarande regleras närmare i 1 kap. 3 och 35 b §§ FTF.

Särskilda skäl

Om det föreligger särskilda skäl ska riktvärdet beräknas med utgångspunkt i tomtmarkens värde per kvadratmeter (12 kap. 1 § FTL). Med särskilda skäl avses främst att tomtmarken saknar värdegrundande tomtindelning och är uppdelad på många ägare, d.v.s. flertalet värderingsenheter för tomtmarken utgör markområden som inte överensstämmer med blivande tomter (t.ex. exploateringsmark). Denna undantagsregel torde inte komma att tillämpas vid lantbrukstaxeringen.

Normaltomten

För tomtmarken anger man inte värdenivån genom en rekommenderad nivåfaktor för värdeområdet, såsom man i regel gör för annan egendom. Värdenivån fastställs istället med utgångspunkt från det värde som rekommenderas för normaltomten och som anges i riktvärdeangivelsen (1 kap. 3 § tredje stycket FTF). Normaltomten är en tomt med genomsnittliga egenskaper inom värdeområdet.

Värdefaktorn storlek

Storleken avser tomtmarkens areal (12 kap. 3 § FTL). Denna ska för lantbruksenheter anges i såväl hektar som kvadratmeter (20 kap. 5 § FTL). Om tomtmarkens areal anges i kvadratmeter ska angivelsen göras i hela kvadratmeter (1 § SKVFS 2020:4). Man ska alltså tillämpa matematisk avrundning. Man gör inte någon ytterligare klassindelning av värdefaktorn (jfr 7 kap. 3 § FTL).

Korrigering av normaltomtens värde

När man beräknar tomtmarkens riktvärde med utgångspunkt från en normaltomt tar man hänsyn till storleken genom att värdet av normaltomten ökas då värderingsenheten är större respektive minskas då värderingsenheten är mindre än normaltomten enligt formeln i 1 kap. 35 c § FTF. I riktvärdeangivelsen ska man enligt formeln ange vilken korrigering man ska göra av värdet för normaltomten då värderingsenhetens storlek över- eller understiger normaltomtens storlek.

Korrigeringsbeloppet i kronor per kvadratmeter anges i riktvärdeangivelsen för varje värdeområde för tomtmark. Man får dock endast korrigera värdet nedåt till halva normaltomtens storlek eller uppåt till dubbla normaltomtens storlek enligt den nämnda formeln. Om storleken är under halva normaltomtens storlek eller över dubbla normaltomtens storlek påverkas således inte värdet av storleken.

Värdefaktorn vatten och avlopp

Med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och på vilket sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp (12 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn vatten och avlopp ska delas in i sex klasser (VA-klasser) 1 kap. 35 a § FTF. Vid AFT 23 ska 5 § i SKVFS 2020:4 tillämpas enligt 8 § SKVFS 2022:5. Där föreskrivs grunderna för klassindelningen.

Grunderna för klassindelning

Värdefaktorn vatten och avlopp ska indelas i följande sex klasser (VA-klasser):

1. kommunalt vatten året om och kommunalt wc-avlopp
2. kommunalt vatten året om och enskilt wc-avlopp alternativt enskilt vatten året om och kommunalt wc-avlopp
3. enskilt vatten året om och enskilt wc-avlopp
4. kommunalt eller enskilt vatten året om men wc-avlopp saknas
5. kommunalt eller enskilt vatten under endast en del av året (sommarvatten), alternativt vatten eller avlopp i annan kombination än som angetts för klasserna 1–4
6. vatten och wc-avlopp saknas.

Vatten

Med vatten avses att värderingsenheten har tillgång till drickbart vatten. Om det finns en förekomst av radon i vattnet och radonhalten uppgår till minst 1 000 becquerel per liter bör vattnet inte anses drickbart.

Kommunalt vatten eller wc-avlopp

Med kommunalt vatten eller kommunalt wc-avlopp avses att fastigheten är ansluten till en allmän va-anläggning.

Allmän va-anläggning

Med allmän va-anläggning avses en sådan anläggning som omfattas av lagen (1970:244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar.

Enskilt vatten eller wc-avlopp

Med enskilt vatten eller enskilt wc-avlopp avses att värderingsenheten är ansluten till en enskild anläggning.

Enskild anläggning

Med enskild anläggning avses sådan anläggning som anges i lagen (2006:412) om allmänna vattentjänster. En enskild anläggning kan omfatta en eller flera fastigheter.

Anslutning till allmän va-anläggning

Värderingsenheten bör anses vara ansluten till allmän va- anläggning om den är tekniskt ansluten så att anläggningen kan brukas för värderingsenheten (SKV A 2022:18).

Om någon teknisk anslutning inte gjorts så bör, enligt det allmänna rådet, värderingsenheten ändå anses vara ansluten, förutsatt att huvudmannen upprättat en förbindelsepunkt, underrättat fastighetsägaren och fordrat betalning av avgiften för anslutningen.

Pump och andra särskilda anordningar som behövs från fastigheten till en kommunal va-anläggning bör anses utgöra en sådan anläggning som hänförs till kommunal va-anläggning.

Gemensamhetsanläggning som inte är ansluten till en allmän va-anläggning

En gemensamhetsanläggning som inte är ansluten till en allmän va-anläggning bör enligt det allmänna rådet anses utgöra en sådan anläggning som hänförs till en klass där enskilt vatten eller wc-avlopp förutsätts. Wc-avloppet bör vara godkänt av kommunen för att beaktas.

Korrigering av värdet i riktvärdeangivelsen

I riktvärdeangivelsen för tomtmarken för värdeområdet ska – eftersom riktvärdeangivelsen utgår från normaltomtens värde – man ange vilken klasstillhörighet som normaltomten förutsätts ha när det gäller VA. Vidare ska man i riktvärdeangivelsen ange skillnaden mellan två på varandra följande VA-klasser. Värdet korrigeras med hänsyn till den angivna skillnaden, i enlighet med tomtvärdeformeln i 1 kap. 35 c § FTF.

Korrigeringsbeloppet bestäms så att det svarar mot en femtedel av värdeskillnaden mellan klasserna VA 1 och VA 6.

Normalt svarar ett korrigeringsbelopp mot en femtedel av 75 procent av (värdeinverkan av) kostnaden för anslutning till en allmän va-anläggning. Om prisskillnaden mellan fastigheter med respektive utan VA-anslutning är mindre än vad kostnaden för en anslutning är, ska detta ha beaktats när korrigeringsbeloppet bestämdes.

Om normaltomten för ett värdeområde tillhör VA-klass 2 och den tomt som ska taxeras tillhör VA-klass 4, ska riktvärdet minskas med två korrigeringsbelopp.

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden

Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmark utgör självständig fastighet eller inte (12 kap. 3 § FTL).

Självständig fastighet?

Om värderingsenheten inte utgör en självständig fastighet ska man även ta hänsyn till möjligheten att värderingsenheten kan bilda en egen fastighet. Detta gäller dock inte om värderingsenheten är belägen inom ett område med byggnader av likartad karaktär som ligger i en grupp och som uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod (grupphusområde).

En värderingsenhet som utgör en självständig fastighet ska jämställas med en värderingsenhet där det finns småhus som utgör brukningscentrum för en lantbruksenhet.

Med en självständig fastighet avses egendom som enligt 19 kap.1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) ska redovisas som fastighet, vilket innebär (SKV A 2022:18):

• en enhet som var redovisad i fastighetsregister när fastighetsbildningslagen den 1 januari 1972 trädde i kraft
• en fastighet som nybildats enligt fastighetsbildningslagen
• en enhet som ska registreras som fastighet enligt en bestämmelse i någon annan författning än fastighetsbildningslagen.

Indelning i klasser

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden ska indelas i två klasser för värderingsenheter belägna i grupphusområde och tre klasser för övriga värderingsenheter (FR-klasser) 1 kap. 35 a § FTF. Vad som sägs i 1–7 §§ Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2020:4) om värderingen av småhusenheter vid 2021 års allmänna fastighetstaxering ska tillämpas även i fråga om tomtmark som ingår i en lantbruksenhet (8 § SKVFS 2022:5). Vid klassindelningen av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden ska man dock beakta att värderingsenheter med småhus ska indelas i klass 1 om småhuset utgör brukningscentrum för en lantbruksenhet enligt 8 kap. 3 § FTL och ska jämställas med självständig fastighet enligt 12 kap. 3 § FTL.

Hur många klasser?

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark för en värderingsenhet som inte ligger inom ett grupphusområde ska indelas i följande tre klasser (FR-klasser) 6 § SKVFS 2020:4:

1. värderingsenhet för tomtmark som utgör en eller flera självständiga fastigheter
2. värderingsenhet för tomtmark som kan bilda en självständig fastighet
3. värderingsenhet för tomtmark som inte kan bilda en självständig fastighet.

För en värderingsenhet som ligger inom ett grupphusområde ska värdefaktorn indelas i följande två klasser, enligt samma föreskrift:

1. värderingsenhet för tomtmark som utgör en eller flera självständiga fastigheter
2. övriga värderingsenheter för tomtmark.

Grupphusområde?

Ett grupphusområde kännetecknas av att det är fråga om en tätbebyggd grupp av småhus som har uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod och som har i huvudsak likartad karaktär enligt prop. 2000/01:121 (s. 38). Det går inte att ange exakt hur många hus det bör vara fråga om, men normalt bör det vara minst fem. Undantaget gäller inte komplementbyggnader i villakvarter, gäststugor av olika slag och fritidshus på arrenderad mark.

Ett grupphusområde definieras som ett område som är eller kan bebyggas med minst sex radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus med likartad utformning, om området är detaljplanelagt. Med en begränsad tidsperiod avses en treårsperiod. Med byggnader som uppförs samtidigt eller under en begränsad tidsperiod avses att småhusen är eller avses bli uppförda av samma exploatör (SKV A 2022:18).

Värderingsenhet som inte ingår i grupphusområde

En värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde och som utgör en eller flera självständiga fastigheter ska föras till klass 1. Till klass 2 förs värderingsenheter som kan bilda en självständig fastighet. Till klass 3 förs värderingsenheter som inte kan bilda en självständig fastighet. Tomtmark med brukningscentrum jämställs med självständig fastighet.

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden avseende klass 2 för en värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde bör klassindelas på följande sätt.

Värderingsenheten bör anses kunna bilda en självständig fastighet endast i de fall det inte råder någon tveksamhet om detta. En värderingsenhet förutsätts normalt kunna bilda en självständig fastighet i två fall.

Fall ett

En värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till ett eller flera friliggande småhus kan bilda en självständig fastighet utom detaljplanen om

• tomtmarken är bebyggd med ett småhus och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas
• det för tomtmarken finns bygglov eller förhandsbesked för ett småhus och om tomtmarken har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas
• tomtmarken var bebyggd med ett småhus senast fem år före taxeringsårets ingång, och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.

En värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till ett eller flera friliggande småhus kan bilda en självständig fastighet inom detaljplanen om

• tomtmarken är bebyggd med ett småhus och ett avskiljande inte hindras av detaljplanen eller av en upprättad fastighetsplan
• tomtmarken är obebyggd, men avsedd att bebyggas med småhus enligt detaljplanen, och ett avskiljande inte hindras av detaljplanen eller av en äldre tomtindelning.

Fall två

En värderingsenhet som är bebyggd med (eller som är avsedd att bebyggas med) radhus eller kedjehus, kan bilda en självständig fastighet om

• tomtmarken är bebyggd med ett småhus, ligger inom detaljplanen och denna plan inte hindrar att enheten kan avskiljas

  tomtmarken är obebyggd men avsedd att bebyggas med ett småhus, ligger inom detaljplanen och denna plan inte hindrar att enheten kan avskiljas.

Korrigering av värdet för klass 2 och 3

Om en värderingsenhet för tomtmark som inte ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden, bör värdet korrigeras (SKV A 2022:18). Om värderingsenheten tillhör klass 2, bör ett avdrag göras med 40 000 kr. Om värderingsenheten tillhör klass 3, bör det beräknade värdet multipliceras med nedräkningsfaktorn 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet som beräknas för klass 3 bör dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Riktvärdet av en värderingsenhet för tomtmark i klass 3 bör inte överstiga det dubbla riktvärdet av byggnaderna på tomtmarken. Om riktvärde inte bestämts för byggnaderna, bör värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

Värderingsenhet som ingår i grupphusområde

För en värderingsenhet som ingår i ett grupphusområde kan indelningen göras i endast en av två klasser. Till klass 1 ska värderingsenheter för tomtmark som utgör en eller flera självständiga fastigheter föras. All övrig tomtmark ska klassificeras i klass 2.

Korrigering av värdet för klass 2

Om en värderingsenhet som ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 för fastighetsrättsliga förhållanden bör det beräknade riktvärdet multipliceras med nedräkningsfaktorn 0,75 för fastighetsrättsliga förhållanden (SKV A 2022:18). Riktvärdet av en värderingsenhet i klass 2 bör inte överstiga det dubbla riktvärdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värdet av byggnaderna inte är bestämt, bör riktvärdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

Brukningscentrum

Tomtmark med ett brukningscentrum ska enligt 12 kap. 3 § FTL jämställas med en självständig fastighet, och ska därför indelas i klass 1 för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden (8 § SKVFS 2022:5).

Värdefaktorn typ av bebyggelse

Med typ av bebyggelse avses om värderingsenheten för tomtmarken är bebyggd med (eller avsedd att bebyggas med) friliggande småhus, kedjehus eller radhus (12 kap. 3 § FTL). En värderingsenhet för tomtmark som ingår i en lantbruksenhet och där dess brukningscentrum är beläget ska anses vara bebyggd med friliggande småhus.

Värdefaktorn typ av bebyggelse ska indelas i klasserna (2 § SKVFS 2020:4):

• tomtmark för friliggande hus (F)

  tomtmark för kedjehus m.m. (K)

  tomtmark för radhus (R).

Friliggande hus, kedjehus och radhus

Med friliggande hus avses enligt föreskriften ett småhus som inte är sammanbyggt med ett annat småhus.

Med kedjehus m.m. avses ett småhus som inte utgör ett friliggande hus eller ett radhus. Med radhus avses varje småhus i en rad om minst tre hus, vars bostadsdelar är direkt sammanbyggda med varandra.

Indelningen i de tre bebyggelseklasserna görs på grundval av klassindelningen av värdefaktorn byggnadskategori för de småhus som är belägna på tomtmarken.

Värdefaktorn närhet till strand

Med närhet till strand avses tomtmarkens läge i förhållande till strand (12 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn ska indelas i minst tre och högst sju klasser, varav en klass ska utgöra strand, en eller flera klasser strandnära och en klass inte strand eller strandnära.

Värdefaktorn ska indelas i fyra klasser (belägenhetsklasser) 1 kap. 35 a § FTF. Vid AFT 23 ska klassindelningen enligt 3 och 4 §§ SKVFS 2020:4 tillämpas enligt följande grunder (8 § SKVFS 2022:5).

Fyra belägenhetsklasser

Värdefaktorn närhet till strand ska med utgångspunkt från det horisontellt mätta minsta avståndet mellan byggnadsplatsen och strandlinjen, indelas enligt följande tabell om inget annat föreskrivs i 4 § SKVFS 2020:4.

Tabellen visar byggnadsplatsens avstånd från strandlinjen för de fyra olika belägenhetsklasserna.

Belägenhetsklass	Byggnadsplatsens avstånd från strandlinjen
1. (strand)	högst 75 m och egen strand
2. (strandnära)	högst 75 m utan egen strand
3. (strandnära)	mer än 75 m men högst 150 m
4. (inte strand eller strandnära)	mer än 150 m

Klass 1

En värderingsenhet avseende tomtmark för småhus ska indelas i belägenhetsklass 1 under följande förutsättningar (4 § SKVFS 2020:4):

• Området mellan byggnadsplatsen och en strandlinje mot hav, insjö eller vattendrag ska vara högst 75 m.
• Strandlinjen ska tillhöra värderingsenheten och inte användas för bebyggelse, bil-, park eller gångväg som är allmänt tillgänglig.

Klass 2

En värderingsenhet som saknar förutsättningar för att indelas i belägenhetsklass 1, men där byggnadsplatsen ligger högst 75 m från strandlinjen, indelas i belägenhetsklass 2. Detsamma gäller en värderingsenhet med egen strand, om byggnadsplatsen ligger högst 75 m från strandlinjen, och om stranden används som badplats eller liknande av allmänheten i annat än ringa omfattning.

Klass 3

En värderingsenhet där byggnadsplatsen ligger mer än 75 m men högst 150 m från strandlinjen, indelas i belägenhetsklass 3.

Klass 4

Om kortast möjliga gångavstånd från byggnadsplatsen till strandlinjen är mer än 300 m, ska enligt samma föreskrift en värderingsenhet som enligt huvudregeln indelas i belägenhetsklass 2 eller 3, i stället hänföras till belägenhetsklass 4.

Hur mäts avståndet till stranden?

Avståndet till stranden bör mätas från huvudbyggnaden eller, för obebyggda tomter, från en lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden (SKV A 2022:18).

Tomtmark på lantbruksenhet

En värderingsenhet som avser tomtmark för småhus på en lantbruksenhet omfattar endast mark som hävdas som tomt. Om en sådan värderingsenhet inte har någon egen strand, bör den inte indelas i belägenhetsklass 1. Detta gäller även om den mellanliggande marken ingår i samma taxeringsenhet som tomtmarken och oavsett vilket ägoslag den mellanliggande marken tillhör.

Hav, insjö eller vattendrag?

När det gäller vad som ska anses vara hav, insjö eller vattendrag bör man enligt (SKV A 2022:18) avse områden där strandskydd råder enligt 7 kap. 13 och 14 §§ miljöbalken. Tillämpningsområdena för denna regel är normalt angivna på kartor hos länsstyrelsen.

Om en värderingsenhet ligger vid eller i närheten av ett vattendrag, t.ex. en liten bäck eller ett större dike, som saknar betydelse för tomtmarkens värde eller som påverkar värdet i endast ringa omfattning, så bör vattendraget vid fastighetstaxeringen inte anses som ett sådant vattendrag som beskrivs i (SKV A 2022:18).

Strandskydd

Strandskydd råder vid havet och vid insjöar och vattendrag (7 kap. 13 § miljöbalken). Syftet med strandskyddet är att trygga förutsättningarna för allmänhetens friluftsliv, och att bevara goda livsvillkor på land och i vatten för växt- och djurlivet. Strandskydd råder vid havet och vid insjöar och vattendrag. Strandskyddet omfattar land- och vattenområdet upp till 100 meter från strandlinjen vid normalt medelvattenstånd (strandskyddsområde) 7 kap 14 § miljöbalken.

För att korrigera normaltomtens värde med hänsyn till tomtens närhet till strand ska man för att beräkna tomtmarkens riktvärde tillämpa en belägenhetsfaktor som man multiplicerar normaltomtens värde med.

Belägenhetsfaktor

En belägenhetsfaktor ska anges i riktvärdeangivelsen för belägenhetsklassen 1 (strand) och för belägenhetsklassen 2 (strandnära), 1 kap. 35 a § FTF. Belägenhetsfaktorerna ska anges med en decimal inom intervallet 0,1–10,0. Belägenhetsfaktorn för normaltomten är alltid 1,0.

För belägenhetsklasserna 3 och 4 ska belägenhetsfaktorerna bestämmas enligt en FB-tabell som finns i bilaga 12 i SKV A 2022:18. Värdet av värderingsenheten ska multipliceras med belägenhetsfaktorn enligt riktvärdeangivelsen, för den belägenhetsklass som värderingsenheten tillhör, på det sätt som framgår av formeln i 1 kap. 35 c § FTF.

I riktvärdeangivelsen för värdeområdet som finns på riktvärdekartan anges belägenhetsfaktorerna i tur och ordning för belägenhetsklasserna strand (klass 1) och strandnära (klass 2). Belägenhetsfaktorn för normaltomten ska vara 1,0. Om samma värde ska tillämpas i samtliga klasser är beteckningen B 1,0/1,0.

Beräkna riktvärdet

Riktvärdena för värderingsenheter som omfattar tomtmark för småhus – som ifråga om storlek och klassindelningsdata för övriga värdefaktorer avviker från normaltomten – bestäms och redovisas enligt följande formel (1 kap. 35 c § FTF) om inget annat föreskrivs enligt 35 d §:

RV = ⎨[RN + M × (AV-AN)] × B + V × (KN-KV)⎬ × F

RV	riktvärdet för värderingsenheten
RN	riktvärdet för normaltomten
M	korrektionsbelopp för avvikande storlek i kronor per kvadratmeter
AV	värderingsenhetens storlek, dock lägst 0,5 × AN och högst 2 × AN
AN	normaltomtens storlek
B	belägenhetsfaktorn för den belägenhetsklass, som värderingsenheten tillhör
V	korrektionsbelopp i kronor för en avvikande VA-klass
KN	normaltomtens VA-klass
KV	värderingsenhetens VA-klass
F	nedräkningsfaktorn för den klass av fastighetsrättsliga förhållanden som värderingsenheten tillhör

Korrektionsbeloppet M ska anges i hela femtal kronor per kvadratmeter. Korrektionsbeloppet V ska anges i hela 2 000-tal kronor. Beräkningen ska göras i den ordning som formeln anger. Efter varje multiplikation avrundas produkten nedåt till helt tusental kronor.

Om värderingsenheten har de egenskaper som krävs för en normaltomt utgör det angivna värdet för normaltomten riktvärdet för enheten. Om värderingsenheten avviker från normaltomten i fråga om storlek, belägenhet, VA eller fastighetsrättsliga förhållanden, ska värderingsenhetens värde korrigeras.

Riktvärdet för en värderingsenhet som utgör tomtmark bestäms i fem steg i följande ordning.

1. På riktvärdekartan (eller i den tillhörande beskrivningen) avläses värdet av normaltomten för aktuell bebyggelsetyp i riktvärdeangivelsen.
2. Korrigering för avvikelse i storlek görs med ett angivet värde per kvadratmeter. Det korrigerade värdet avrundas nedåt till hela tusental kronor.
3. Korrigering för närhet till strand görs med angiven belägenhetsfaktor. Värdet avrundas nedåt till hela tusental kronor.
4. Korrigering görs för avvikelse från den angivna VA-klassen. Värdet avrundas nedåt till hela tusental kronor.

5. Korrigering görs med hänsyn till de fastighetsrättsliga förhållandena för FR-klass 3 med angiven nedräkningsfaktor, och för FR-klass 2 genom ett avdrag med 40 000 kr. Värdet avrundas nedåt till hela tusental kronor.

   För att beräkna tomtmarkens värde, när detta i anges i kronor per kvadratmeter tomtmark i riktvärdeangivelsen, ska följande formel användas (1 kap. 35 e § FTF):

   R = V × S

R	riktvärdet
V	tillämpligt värde i kronor per kvadratmeter
S	värderingsenhetens tomtmarkareal i kvadratmeter

Efter multiplikationen ska produkten avrundas nedåt till hela tusental kronor.

Ett värde i kronor per kvadratmeter avser normalt s.k. rå tomtmark, d.v.s. tomtmark för vilken man inte vidtagit några exploateringsåtgärder. Det är därför bara aktuellt att göra korrigeringar av värdet för VA-klass 6.