Avyttring och annan överlåtelse

Svenska regler tillämpas

De termer och uttryck som används i IL omfattar också motsvarande utländska företeelser om det inte anges eller framgår av sammanhanget att bara svenska företeelser avses (2 kap. 2 § IL). Läs mer på sidan Utländska motsvarigheter till svenska företeelser.

För att svenska beskattningsregler ska kunna tillämpas på avyttring och annan överlåtelse av bostäder i utlandet måste först bestämmas vad det är personen äger och sedan klassificera bostaden som privatbostad, näringsfastighet, oäkta bostadsrätt etc.

Fastigheter

Med direktägd fastighet eller ägarlägenhet menas att ägaren har lagfart eller liknande på att hen äger hela eller en del av en viss fastighet eller ägarlägenhet direkt, utan några mellanhänder. Ägarlägenheter är mycket vanliga utomlands.

Ett småhus eller en ägarlägenhet kan, beroende på användningen, vara privatbostadsfastighet eller näringsfastighet (2 kap. 13 § IL). Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter (2 kap. 14 § IL).

Ett andelshus är en fastighet som inrymmer bostäder i skilda lägenheter åt minst tre delägare (2 kap. 16 § IL ). Ett andelshus kan därför aldrig vara ett småhus och därmed inte heller en privatbostadsfastighet.

I de fall en utländsk fastighet har förvärvats före år 1952 ska anskaffningsutgiften beräknas till marknadsvärdet den 1 januari 1952. Det faktiska förvärvspriset får dock användas som anskaffningsutgift om ersättningen överstiger marknadsvärdet den 1 januari 1952 (45 kap. 29 § IL).

Skatteverket anser att när en i Sverige bosatt person avyttrar en estländsk fastighet som har återlämnats efter den sovjetiska konfiskeringen på 1940-talet ska också anskaffningsutgiften vid vinstberäkningen beräknas enligt reglerna om en fastighets värde den 1 januari 1952 (Skatteverkets ställningstagande Återlämning av tidigare konfiskerade estländska fastigheter). Vid den beräkningen får dock värdet 1 januari 1952 schablonmässigt beräknas till 10 % av fastighetens värde vid återlämnandet.

Privatbostadsfastighet

En avyttring av en privatbostadsfastighet i utlandet beskattas på samma sätt som avyttring av en svensk privatbostadsfastighet.

Näringsfastighet och andelshus

En avyttring av en näringsfastighet i utlandet beskattas på samma sätt som avyttring av en svensk näringsfastighet.

Småhus på lantbruk

Ett hus i utlandet som motsvarar ett småhus på ett lantbruk ska beskattas som näringsfastighet vid den löpande beskattningen och inte som privatbostad, även om den används som en sådan (2 kap. 9 § IL).

Vid avyttringen måste prövas om huset ska byta karaktär till privatbostadsfastighet (2 kap. 9 § IL). Om huset har använts som privatbostad ska avyttringen beskattas enligt reglerna för privatbostadsfastighet (45 kap. 33 § IL och 47 kap. IL). Eftersom huset tidigare har beskattats som en näringsfastighet ska medgivna värdeminskningsavdrag återföras och eventuellt underskott ska kvittas mot vinsten vid avyttringen.

Bostadsrätter och liknande upplåtelseformer

Med bostadsrätter och liknande upplåtelseformer menas att ägaren har köpt en aktie eller en andel i ett bostadsföretag. Företaget äger fastigheten och låter medlemmarna bo i lägenheterna.

Bostad i företag som motsvarar ett privatbostadsföretag

Ett privatbostadsföretag är en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av privatbostadsföretaget (2 kap. 17 § IL). Med klart övervägande del avses minst 60 procent av verksamheten (SKV A 2008:25 och prop. 1999/2000:2, s. 498 f).

Även motsvarande utländska juridiska personer som hör hemma i en stat inom EES anses som privatbostadsföretag vid tillämpning av 46 och 47 kap. IL (2 kap. 17 § andra stycket IL). Ett utländskt bostadsföretag som är en utländsk juridisk person anses motsvara ett svenskt privatbostadsföretag om det uppfyller samma krav.

Privatbostadsrätt inom EES

En avyttring av en andel i ett bostadsföretag inom EES ska behandlas som avyttring av en privatbostadsrätt om bostaden uppfyller kravet att vara en privatbostad och bostadsföretaget motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag (2 kap. 8 § andra stycket IL, 2 kap. 17 § andra stycket IL och 2 kap. 18 § IL).

Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av onoterade andelar i en utländsk juridisk person. Därmed kan de bli tillämpliga på kapitalvinst på andelar i ett utländskt privatbostadsföretag.

Näringsbostadsrätt inom EES

Om en lägenhet används för ägarens näringsverksamhet eller hyrs ut till utomstående är den inte en privatbostad (jämför 2 kap. 8 § andra stycket första meningen IL). En avyttring av en andel i ett bostadsföretag inom EES som är förenad med en sådan lägenhet behandlas som avyttring av en näringsbostadsrätt om bostadsföretaget motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag (2 kap. 17 § andra stycket IL och 2 kap. 18-19 §§ IL).

Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av onoterade andelar i en utländsk juridisk person. Därmed kan de bli tillämpliga på kapitalvinst på andelar i ett utländskt privatbostadsföretag.

Bostad utanför EES

Vid tillämpningen av definitionen av privatbostad i 2 kap. 8 § IL kan både utländska juridiska personer inom och utanför EES vara ett privatbostadsföretag om den utländska juridiska personen motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag (2 kap. 8 § andra stycket IL).

En avyttring av en andel i ett bostadsföretag utanför EES, som motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag, kan däremot aldrig beskattas som en avyttring av en privatbostadsrätt även om bostaden varit en privatbostad under innehavstiden. Detta då definitionen av privatbostadsföretag inte omfattar utländska motsvarigheter utanför EES vid tillämpningen av 46 och 47 kap. IL (2 kap. 17 § andra stycket IL). När ett bostadsföretag inte ska räknas som ett privatbostadsföretag är en andel i företaget inte heller en näringsbostadsrätt (2 kap. 19 § första stycket IL). Beskattning vid avyttring av en andel i ett bostadsföretag utanför EES kan därför inte heller ske enligt reglerna för näringsbostadsrätter. Avyttring av sådana andelar behandlas istället som avyttring av delägarrätter (48 kap. IL).

Vid beräkningen av resultatet kan samma principer användas som för svenska oäkta bostadsrätter. Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av onoterade andelar i en utländsk juridisk person. Därmed kan de bli tillämpliga på kapitalvinst på andelar i ett utländskt privatbostadsföretag.

Bostad i företag som inte motsvarar ett privatbostadsföretag

Att ett utländskt bostadsföretag inte motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag kan bero på något av följande:

• att bostadsföretaget inte till minst 60 procent tillhandahåller bostäder åt sina medlemmar eller delägare
• att bostadsföretagets företagsform inte motsvarar ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening.

Mindre än 60 procent bostäder

Om ett utländskt bostadsföretag motsvarar ett svenskt aktiebolag eller en svensk ekonomisk förening, men verksamheten inte till minst 60 procent består i att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar eller delägare, motsvarar det inte ett svenskt privatbostadsföretag utan är ett s.k. oäkta bostadsföretag. En bostad i en fastighet som ägs av ett sådant bolag kan aldrig vara en privatbostad.

Avyttring av andelar i ett utländskt bostadsföretag, som motsvarar ett svenskt oäkta bostadsföretag, ska beskattas enligt reglerna för delägarrätter (48 kap. IL). Vid beräkningen av resultatet kan samma principer användas som för svenska oäkta bostadsrätter. Reglerna om kvotering av vinsten till 5/6 kan vara tillämpliga vid avyttring av onoterade andelar i en i utlandet juridisk person. Därmed kan de bli tillämpliga på kapitalvinst på andelar i ett utländskt privatbostadsföretag.

Bostaden ägs genom andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person

En bostad i utlandet kan ägas genom att innehavaren äger andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person, som i sin tur äger fastigheten. Den fastighet som den juridiska personen äger utgör en näringsfastighet. Denna form av ägande förekommer bl.a. i Frankrike genom företagsformen Société Civile Immobilière, SCI.

Avyttring av andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person behandlas som avyttring av andra tillgångar. Läs mer under Avyttring av andel i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person.

Bostaden ägs genom enkelt bolag

Bostaden kan också ägas genom en motsvarighet till ett enkelt bolag. Ett enkelt bolag är inte en juridisk person och kan inte själv inneha tillgångar. Det är därför delägarna själva som äger bostaden samt övriga tillgångar. Avyttringen beskattas hos delägaren. Hur avyttringen ska beskattas beror på vilken typ av tillgång det är fråga om och om bostaden utgör privatbostad eller inte (2 kap. 8–19 §§ IL).

Hyresrätter och nyttjanderätter

En nyttjanderätt innebär en rätt att använda en viss lokal, fastighet, lägenhet eller motsvarande genom ett hyresavtal, avtal om leasehold, timeshare eller liknande. Nyttjanderättshavaren har inte fått äganderätten till något, varken en fastighet eller aktier/andelar, utan bara rätt att använda en viss bostad.

Avyttring av leasehold, timeshare och andra nyttjanderätter behandlas som avyttring av andra tillgångar (52 kap. IL).

En bostadshyresrätt i Sverige får inte ha något värde (12 kap. 65 § jordabalken) och kan alltså inte säljas. En hyresrätt i en näringsverksamhet kan däremot överlåtas. Läs mer om detta under Hyresrätt.

Uppskov med kapitalvinsten

Uppskov med kapitalvinsten kan endast medges om det är fråga om en privatbostad och ursprungs- och ersättningsbostäderna ligger inom EES.