Riktvärdekarta, tabeller och riktvärdeangivelser

Vad är en riktvärdekarta?

De uppgifter om värdenivån m.m. (riktvärdeangivelse) som behövs inom varje värdeområde för att bestämma riktvärdet ska redovisas på en karta, i en tabell eller på något annat sätt (7 kap. 3 § FTL).

En riktvärdekarta är en karta där man anger gränsen mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter. Den innehåller också förteckningar över riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m. som ska gälla inom värdeområdet (20 § SKVFS 2018:8).

Riktvärdekarta för industrienheter och tomtmark som hör till en industrienhet

Vid 2019 års taxering av industrienheter redovisas värdeområdesgränser och värdeområdesbeteckningar på riktvärdekartan. Riktvärdeangivelser i form av markvärden i kr/kvm byggrätt eller tomtareal, I-nivåfaktorer och IH-tabeller redovisas som regel i en förteckning som hör till riktvärdekartan.

Inför 2019 års allmänna fastighetstaxering av industrienheter ska riktvärdekartor ha upprättats för (20 § SKVFS 2018:8)

• industribyggnad
• övrig byggnad
• tomtmark för industribyggnad och övrig byggnad.

Den här riktvärdekartan kallas riktvärdekarta I. Varje riktvärdekarta I omfattar ett län.

I riktvärdekarta I redovisas de olika riktvärdeangivelserna antingen direkt i kartan, eller med hjälp av dekaler eller beskrivningar i anslutning till kartan. Varje värdeområde för de olika byggnadstyperna och ägoslagen har sin egen riktvärdeangivelse.

Riktvärdekarta I utgör Skatteverkets beslut om indelning i värdeområden, riktvärdeangivelser m.m. som ska gälla inom värdeområdet.

Riktvärde och tabeller för industrienheter

Beräkning av riktvärde för industrienheter sker med stöd av tabeller och omräkningsfaktorer. I 1 kap. 2 § första och andra stycket FTF finns bestämmelser för vad en tabell ska innehålla. En tabell ska innehålla något av följande:

• riktvärden för en värderingsenhet (riktvärdetabell)
• relativa värden för en värderingsenhet, en byggnad eller byggnadsdel, ett hektar, en kvadratmeter eller en kubik-meter (relationstabell)
• antingen kapitaliseringsfaktorer, brytningsfaktorer, nedräkningsfaktorer, omräkningsfaktorer, belägenhetsfaktorer eller storleksfaktorer.

En tabell kan innehålla öppna eller slutna klasser. En tabell som innehåller en öppen klass markeras med att slutvärdet står inom parentes. För värden som är större än slutvärdet finns det inte något riktvärde, utan beslutsfattaren får själv avgöra vilken påverkan värdet kan ha på värderingsenheten.

För en sluten klass anges första eller sista klassen med ett streck, t.ex. -1929. Det innebär att alla värden som kan förekomma före strecket går in i den klassen. Därmed finns det ett givet värde för vilka värden som kan förekomma och tabellen betraktas som sluten.

Normenheten underlättar värderingen av en byggnadstyp

För att underlätta värderingen av olika byggnadstyper och ägoslag skapar man en normenhet. Normenheten får förutbestämda egenskaper som finns fastställda i FTL och ger då ett visst värde. Beroende på var någonstans i Sverige normenheten finns så kommer värdet på den att förändras.

Värdenivån är alltså olika i olika delar av landet, därför har man skapat olika värdeområden. Inom ett värdeområde ska riktvärdet för olika byggnadstyper eller ägoslag kunna bestämmas med hjälp av de föreskrivna värdefaktorerna i FTL och de nivåfaktorer som är angivna i FTF.

Nivåfaktorn beskriver skillnaden i värdenivå

Nivåfaktorn är en faktor som beskriver skillnaden i värdenivå. För industrienheter finns olika nivåfaktorer beroende på om enheten beräknas med avkastningsberäkning eller produktionskostnadsberäkning. Nivåfaktorn ska anges i riktvärdeangivelsen och med hjälp av den beräknas värdet för normenheten (1 kap. 3 § första, andra och fjärde styckena FTF).

Normenheten för en avkastningsvärderad industribyggnad

Riktvärdet för en industribyggnad ska utgöra värdet av en värderingsenhet (11 kap. 2 § FTL). Värderingsenheten kan bestå av en eller flera industribyggnader eller del av industribyggnader. Riktvärdena för industribyggnader beräknas på olika sätt beroende på om man värderar dem med ledning av en avkastningsberäkning eller en produktionskostnadsberäkning.

Normenheten för en avkastningsvärderad industribyggnad är vid AFT19 en industribyggnad som är uppförd 17 år före det år då den allmänna fastighetstaxeringen sker, d.v.s. 2002, och som omfattar 1 000 kvm produktionslokaler av normal standard (11 kap. 3 § FTL).

Beräkna riktvärdet

Man beräknar riktvärdet för industribyggnader och övriga byggnader som ska avkastningsvärderas med ledning av (1 kap. 13 § FTF)

• en relativ hyra enligt en IH-tabell
• lokalens yta
• en kapitaliseringsfaktor enligt IK-tabellen
• någon av de 116 I-nivåfaktorerna.

För avkastningsberäknade industrienheter ska man upprätta en tabell (IK-tabellen) över kapitaliseringsfaktorer och högst fyra tabeller (IH-tabeller) över relativa hyror.

IK-tabellen – värderelationerna mellan byggnader

IK-tabellen ska ange relativa kapitaliseringsfaktorer för varje åldersklass. Tabellen visar på värderelationerna mellan byggnader som tillhör olika åldersklass men som har samma hyra. För byggnader med värdeåret 2002 ska faktorn vara 1,00 (1 kap. 13 § första stycket FTF).

Utformningen av IK-tabellen finns i bilaga 7 till FTF och de rekommenderade kapitaliseringsfaktorerna framgår av bilaga 2 i SKV A 2018:15.

IH-tabellen – relativa hyror per kvadratmeter

IH-tabellen ska ange relativa hyror per kvadratmeter. Dessa kan skilja sig åt beträffande värdefaktorerna lokaltyp, ålder och standard. För normenheten ska den relativa hyran vara 100 (1 kap. 13 § första stycket FTF).

I bilaga 6 till FTF återges utformningen av de IH-tabeller som man ska använda vid AFT 19.

Riktvärdeangivelser krävs för att bestämma riktvärdet

En riktvärdeangivelse består av de uppgifter om värdenivån m.m. som krävs inom varje värdeområde för att man ska kunna bestämma riktvärdet. Uppgifterna ska redovisas på en karta, i tabell eller på något annat sätt (7 kap. 3 § fjärde stycket FTL).

Exempel med riktvärdeangivelse

Riktvärdeangivelsen för en avkastningsvärderad industribyggnad och övrig byggnad kan exempelvis beskrivas som IH 14,0/90.

Riktvärdeangivelse	Förklaring
IH	anger industribyggnad eller övrig byggnad, värderad med ledning av en avkastningsberäkning
14,0	anger I-nivåfaktorn
90	anger att IH-tabell 90 bör användas (90 % av normbyggnadens värde för en byggnad med värdeår 2002).

När man beräknar riktvärdet ska man multiplicera den tillämpliga relativ hyra i kr/kvm med lokalens yta, tillämplig kapitaliseringsfaktor och tillämplig I-nivåfaktor.

Normenheten för en produktionskostnadsvärderad industribyggnad

Riktvärdet för en industribyggnad ska utgöra värdet av en värderingsenhet (11 kap. 2 § FTL). Värderingsenheten kan bestå av en eller flera industribyggnader eller del av industribyggnader.

Normenheten för en produktionskostnadsberäknad industribyggnad utgörs vid AFT 19 av en industribyggnad uppförd under nivååret 2017, belägen inom den ortstyp som medför högst värde. Riktvärdet för en sådan byggnad ska svara mot 75 procent av byggnadens tekniska nuvärde 2017. Med det tekniska nuvärdet avses här det marknadsanpassade tekniska nuvärdet, d.v.s. värdet efter nedskrivning enligt IN-tabellen (11 kap. 7 § FTL).

För produktionskostnadsvärderade byggnader bestäms inga nivåfaktorer

För industribyggnader och övriga byggnader som produktionskostnadsvärderas bestämmer man inte några nivåfaktorer. Man beaktar inte heller lägesinverkan genom en värdeområdesindelning, eftersom hela riket utgör ett värdeområde för dessa industrienheter. Lägesinverkan och nivåläggning sker i stället genom klassindelning av värdefaktorn ortstyp (1 kap. 15 § tredje stycket FTF).

Riktvärdet beräknas genom en nedräkning av återanskaffningskostnaden

Riktvärdet för produktionskostnadsvärderade byggnader beräknar man genom att räkna ned återanskaffningskostnaden till 2017 års kostnadsnivå. Till hjälp har man en nedräkningsfaktor där man tagit hänsyn till byggnadskategori, ålder och läge. Beräkningen sker enligt följande formel:

R = 0,75 × Å (återanskaffningskostnad) × F (nedräkningsfaktor)

För att beräkna återanskaffningskostnaden behöver man bland annat en omräkningsfaktor. Den redovisas i IO-tabellen. Läs om hur man beräknar återanskaffningskostnaden.

Nedräkningsfaktorn redovisas i en IN-tabell (1 kap. 15 § FTF).

IN-tabellen – nedräkningsfaktorn för skilda förhållanden

IN-tabellen ska utvisa nedräkningsfaktorn för skilda förhållanden beträffande värdefaktorerna ålder, byggnadskategori och ortstyp.

Värdefaktorn byggnadskategori indelas i nio olika klasser. Beroende på vilken byggnadskategori en industribyggnad tillhör finns olika klasser av värdefaktorn ortstyper. Varje kommun ska hänföras till en ortstypsklass (1 kap. 15 § första–tredje styckena FTF).

För att kunna läsa IN-tabellen måste man först ta fram vilken ortstyp byggnaden tillhör. Man måste också ha beräknat byggnadens värdeår. När man har denna information kan man få fram en nedskrivningsfaktor ur IN-tabellen.

Utformningen av IN-tabellen finns i bilaga 8 till FTF och de rekommenderade nedskrivningsfaktorerna finns i bilaga 4 i SKV A 2018:15.

IO-tabellen – omräkningsfaktorer för olika åldersklasser

IO-tabellen ska utvisa omräkningsfaktorer för olika åldersklasser. I bilaga 10 i FTF framgår på vilket sätt man klassindelar värdefaktorn ålder (1 kap. 15 § FTF).

Utformningen av IO-tabellen med rekommenderade omräkningsfaktorer finns i bilaga 5 i SKV A 2018:15.

Indelning i ortstyper

För produktionskostnadsberäknade industribyggnader och övriga byggnader motsvaras riktvärdeangivelsen av en förteckning över vilka kommuner som ska tillhöra olika ortstypsklasser. Indelningen i ortstyper framgår av bilaga 2 i SKVFS 2018:8.

Riktvärde och tabell för tomtmark som hör till en industrienhet

Riktvärdet för tomtmark till en industribyggnad eller övrig byggnad ska utgöra värdet av en värderingsenhet avseende tomtmark (12 kap. 1 § FTL). Enligt denna bestämmelse gäller även att värdet av en kvadratmeter tomtmark eller byggrätt bara får anges med värden som finns fastställda i en värdeserie.

Med värdering av tomtmark med byggrätt för industri menas rätten att uppföra en ny byggnad på taxeringsenheten.

Förutsättningar när man bestämmer riktvärdet

När man bestämmer riktvärdet förutsätter man att tomtmarken kan bebyggas omedelbart (12 kap. 2 § FTL). Riktvärdet för tomtmark förutsätter också normalt – utan att detta särskilt anges – att tomten har tillgång till vatten och avlopp (VA) och till en gata eller väg. Om andra förutsättningar gäller för riktvärdet ska dessa redovisas på riktvärdekartan (2 § SKVFS 2017:9).

För riktvärdet förutsätts dessutom att tomten även beträffande andra egenskaper än de som angivits ovan, är av sådan beskaffenhet som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värdeområdet. Detta gäller såvida inget annat anges på riktvärdekartan.

Med andra egenskaper avses i detta sammanhang sådana egenskaper hos tomten i fråga som har eller kan bedömas ha betydelse för marknadsvärdet.

I 1 kap. 36 § FTF beskrivs i vilka värden riktvärdet för tomtmark får anges.

Normenheten för tomtmark som hör till en industrienhet

Värdenivån anges per kvm bruttoarea (BTA) byggrätt. Någon precisering av typ av byggrätt sker inte vid AFT 19 (1 kap. 3 § fjärde stycket FTF).

Exempel med riktvärdeangivelse för tomtmark

Den föreskrivna riktvärdeangivelsen i 7 kap. 3 § FTL ska vid AFT 19 ha följande utformning då det gäller tomtmarken för industribyggnader och övriga byggnader. Exempelvis I 100 TA eller I 120 BR.

Riktvärdeangivelse	Förklaring
I	anger tomtmark för industribyggnad
100	anger rekommenderat riktvärde i kr/kvm
TA	Tomtareal
120	anger rekommenderat riktvärde i kr/kvm
BR	Bruttoarea (BTA) byggrätt

När man beräknar riktvärdet för tomtmarken ska värdet i kr/kvm tomtareal multipliceras med värderingsenhetens totala tomtareal. När värdet anges i kr/kvm byggrätt, ska det multipliceras med värderingsenhetens totala byggrätt i kvm bruttoarea.

Riktvärdeangivelser med ledning av en tomtvärdetabell

Vid förberedelsearbetet inför AFT 19 har riktvärdeangivelserna för tomtmark i första hand tagits fram med ledning av ortsprismaterial inom varje värdeområde. I de fall ortsprismaterialet varit bristfälligt har riktvärdeangivelsen schematiskt bestämts med ledning av den tomtvärdetabell som tagits fram med stöd av 5 kap. 5 a § FTL och 1 kap. 37 § FTF.