OBS: Detta är utgåva 2024.3. Visa senaste utgåvan.
Ett privatbostadsföretag beskattas inte för inkomster och får inte dra av utgifter som är hänförliga till fastigheten. Det finns särskilda bestämmelser om beskattningen av ett privatbostadsföretag i 39 kap. 25–27 §§ IL. Eftersom privatbostadsföretag beskattas enligt särskilda regler undantas sådana företag också från en del regelsystem som finns för andra företag. Privatbostadsföretag omfattas t.ex. inte av reglerna om koncernbidrag, underprisöverlåtelser, verksamhetsavyttringar och periodiseringsfonder.
Frågan om ett bostadsföretag utgör ett privatbostadsföretag har betydelse inte bara för företagets beskattning, utan också för hur medlemmarna och delägarna beskattas. Värdet av bostadsförmånen är skattefri, medan bostadsförmånen räknas som utdelning för en delägare i ett oäkta bostadsföretag. Det finns också möjlighet att få uppskov med beskattningen av hela eller en del av den kapitalvinst som uppkommer när man avyttrar en privatbostadsrätt.
Ett privatbostadsföretag ska inte ta upp inkomster eller dra av utgifter som är hänförliga till fastigheten (39 kap. 25 § IL). Detta innebär att exempelvis års- eller månadsavgifter, intäkter från hyresupplåtelser och upplåtelser av reklam- eller antennplats inte ska tas upp. Det innebär också att exempelvis driftskostnader, styrelsearvoden och utgiftsräntor på lån som är hänförliga till fastigheten inte får dras av.
Om ett privatbostadsföretag innehar en bostadsrätt i den egna fastigheten anser Skatteverket att löpande utgifter på grund av innehavet av bostadsrätten är hänförliga till fastigheten och därför inte ska dras av.
Inkomster och utgifter som inte är hänförliga till fastigheten beskattas enligt vanliga regler i inkomstslaget näringsverksamhet.
Privatbostadsföretaget kan vid sidan av fastighetsupplåtelsen ha inkomst av annan verksamhet, t.ex. matservering, café, elförsäljning eller motionsanläggning. Sådana inkomster beskattas enligt vanliga regler i inkomstslaget näringsverksamhet.
Föreningen ska ta upp och beskattas för kapitalinkomster som inte kan anses hänförliga till fastigheten. Det kan t.ex. vara utdelning på aktier, en värdepappersfond eller ränteintäkter som inte hör till fastigheten.
Inkomstränta på ett konto i en bank är skattebefriad till den del ränteinkomsten kan anses vara hänförlig till föreningens fastighet. Enligt Skatteverkets bedömning är skattefriheten begränsad till just inkomstränta. Ränteinkomsten får normalt anses vara hänförlig till föreningens fastighet om räntan härrör från hyror och årsavgifter som medfört tillfälliga likviditetsöverskott. Ränteinkomster som inte har samma anknytning till föreningens fastighet är skattepliktiga. En bedömning får ske utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet.
Föreningen ska dra av kapitalutgifter såvida de inte hör till fastigheten. Det kan t.ex. vara ränta på lån för inköp av kapitalplaceringsaktier.
Kapitalvinster på värdepapper och fastigheter eller inlösta och sålda bostadsrätter kan inte anses hänförliga till fastigheten och ska beskattas i inkomstlaget näringsverksamhet på vanligt sätt. En kapitalvinst vid försäljning av fastigheten är skattepliktig i sin helhet.
En bostadsrättsförening får i omkostnadsbeloppet för fastigheten medräkna utgifter för återköp av den eller de bostadsrätter som belastat fastigheten. Avdrag medges inte till den del ersättningen för bostadsrätten motsvarar insatser, upplåtelseavgifter och kapitaltillskott (Skatteverkets ställningstagande - Bostadsrättsförening får i omkostnadsbeloppet för fastigheten medräkna utgifter för återköp av den eller de bostadsrätter som belastat fastigheten).
Om försäljningen medfört en förlust gäller för denna kapitalförlust att den bara får dras av mot kapitalvinster på fastigheter. Läs mer under Begränsad avdragsrätt för kapitalförluster på fastigheter.
Frågan om hur ränteinkomster ska beskattas hos ett privatbostadsföretag har prövats av Högsta förvaltningsdomstolen. Den aktuella föreningen hade fått ränta på ett sparkonto. Räntan avsåg placering av föreningens likvida medel. Högsta förvaltningsdomstolen anger i sina domskäl att bostadsrättsföreningen inte ska beskattas för ränteinkomsterna till den del de är hänförliga till föreningens fastighet. Något närmare preciserat besked kunde inte Högsta förvaltningsdomstolen lämna, på grund av att underlag saknades för en sådan bedömning (RÅ 2010 ref. 116).
När det gäller frågan om ett privatbostadsföretag ska ta upp utdelning på andelar i räntefond har Högsta förvaltningsdomstolen funnit att utrymmet för att hänföra utdelning till en näringsverksamhet enligt 13 kap. 1 § IL är begränsat. I domskälen anges att i princip bör motsvarande synsätt som gäller för fördelning av utdelning mellan inkomstslagen näringsverksamhet och kapital hos fysiska personer gälla även för juridiska personer. Utdelningen kunde därmed inte anses hänförlig till föreningens fastighet och skulle därmed tas upp till beskattning (HFD 2014 ref. 27).
Skatterättsnämnden har i ett förhandsbesked funnit att inkomster och utgifter på grund av ett ränteswap- respektive ett räntecapavtal (avtalen var direkt knutna till privatbostadsföretagets lån), ska anses hänförliga till fastigheten i den mening som avses i 39 kap. 25 § IL. Högsta förvaltningsdomstolen gjorde samma bedömning som Skatterättsnämnden (HFD 2013 not. 44).
Nytt: 2024-06-03
Skatteverket har i ett ställningstagande bedömt hur ett privatbostadsföretags försäljning av solcellsel ska inkomstbeskattas, se Skatteverkets ställningstagande Inkomstbeskattning av privatbostadsföretags försäljning av solcellsel.
Ett privatbostadsföretags försäljning av el till en extern part, t.ex. medlemmar eller ett elhandelsföretag, kan normalt inte vara hänförlig till fastigheten. Försäljningen av el utgör istället en verksamhet vid sidan av fastighetsförvaltningen och ska som sådan i utgångsläget beskattas enligt allmänna regler för inkomstslaget näringsverksamhet.
Ställningstagandet innehåller Skatteverkets bedömning av beskattningskonsekvenserna utifrån tre identifierade typsituationer och nedan finns exempel utifrån varje typsituation.
Nytt: 2024-06-19
Exempel: Privatbostadsföretags försäljning av solcellsel
De fyra exemplen nedan bör läsas ihop med ställningstagandet. Efter exemplen ges viss kompletterande information avseende bl.a. vissa poster i exemplen.
Exempel 1: Typsituation 1
Bostadsrättsföreningen Brf äger en hyreshusfastighet med 20 bostadslägenheter som föreningen upplåter till sina medlemmar med bostadsrätt. I byggnaden finns också två tvättstugor. Brf är ett privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § IL.
Brf har sedan tidigare monterat en solcellsanläggning på taket till sin byggnad. Kostnaden för anläggningen uppgick till 150 000 kr och föreningen har inte haft några löpande kostnader kopplade till produktionen under det aktuella året. Under året producerar anläggningen 10 000 kWh och Brfs totala förbrukning uppgår till 19 000 kWh. Brf säljer inte el till sina medlemmar.
I perioder under året med tillfällig överproduktion har el sålts till ett elhandelsföretag. Av produktionen har därvid Brf själva förbrukat 6 000 kWh medan 4 000 kWh sålts till elhandelsföretag.
Brf har under året köpt el enligt avtal med rörligt pris och priset har varierat mellan 2,1 och 2,3 kr/kWh. Total kostnad för inköpt el är 29 000 kr. Den sålda elen har sålts enligt avtal om rörligt pris och den totala inkomsten uppgår till 4 400 kr.
Resultatberäkningen skulle då kunna se ut enligt följande.
Skattefri verksamhet |
|
Inkomst från elförsäljning |
4 400 kr |
Kostnad inköpt el |
- 29 000 kr |
Värdeminskning |
- 3 000 kr |
Löpande kostnader |
- 0 kr |
Resultat (summa) |
- 27 600 kr |
Eftersom elproduktionen i den installerade solcellsanläggningen inte överstigit vad Brf förbrukat i den egna verksamheten anses årets inkomster för såld el vara hänförliga till fastigheten. Föreningen ska därmed inte ta upp någon inkomst till beskattning, men kan då inte heller göra avdrag för löpande kostnader som avser elproduktionen och inte heller värdeminskningsavdrag på anläggningen.
Exempel 2: Typsituation 2
Bostadsrättsföreningen A äger en hyreshusfastighet med 30 bostadslägenheter som föreningen upplåter till sina medlemmar med bostadsrätt. A är ett privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § IL.
A har tidigare monterat en solcellsanläggning på taket till sin byggnad. Under aktuellt år producerar anläggningen 60 000 kWh och föreningens totala förbrukning uppgår till 35 000 kWh. All el som inte förbrukas i den egna verksamheten har sålts till ett elhandelsföretag.
Förutsättningar:
Produktion i anläggningen |
60 000 kWh |
Förbrukning |
35 000 kWh |
- varav egenproducerad |
20 000 kWh |
Såld el till elhandelsföretag |
40 000 kWh |
Inköpt el från elhandelsföretag |
15 000 kWh |
Anskaffningsvärde anläggningen |
900 000 kr |
Avskrivningstakt |
50 år |
Årlig värdeminskning |
18 000 kr (900 000 / 50) |
Löpande kostnader (anläggningen) |
5 000 kr |
A har under året köpt el enligt avtal med bundet pris om 2,2 kr/kWh. Den sålda elen har sålts enligt avtal om rörligt pris och snittpriset har varit 1,1 kr/kWh.
Eftersom elproduktionen i den installerade solcellsanläggningen överstigit vad A förbrukat i den egna verksamheten anses inkomsterna för den sålda elen endast till en del vara hänförliga till fastigheten. A ska därför ta upp de inkomster som avser den mängd såld el som överstiger den egna förbrukningen minskad med den egenproducerade el A har förbrukat, till beskattning. A har sålt 40 000 kWh och förbrukat 35 000 kWh varav 20 000 kWh är egenproducerade. A ska därför ta upp inkomster motsvarande 25 000 kWh (40 000 – [35 000 – 20 000]). Då snittpriset på såld el var 1,1 kr kan den skattepliktiga inkomsten beräknas till 27 500 kr (25 000 * 1,1). Ett alternativ är att ta upp 62,5 procent (25 000 / 40 000) av de verkliga inkomsterna från försäljningen.
Avdrag för löpande kostnader (som avser både den skattepliktiga och den skattefria delen) och värdeminskningsavdrag får enligt formeln i ställningstagandet göras med 41,7 procent (25 000 / [35 000 + 25 000]). Detta motsvarar den skattepliktiga verksamhetens storlek i förhållande till den totala verksamheten (här representerad av den totala produktionen om 60 000 kWh).
Resultatberäkningen för de olika delarna av verksamheten skulle då kunna se ut enligt följande.
Skattefri verksamhet |
Skattepliktig verksamhet |
|
Inkomst från elförsäljning |
16 500 kr (15 000 * 1,1) |
27 500 kr |
Kostnad för inköpt el |
- 33 000 kr (15 000 * 2,2) |
- |
Värdeminskningsavdrag |
- 10 494 kr (18 000 * 0,583) |
- 7 506 kr (18 000 * 0,417) |
Avdrag löpande kostnader |
- 2 915 kr (5 000 * 0,583) |
- 2 085 kr (5 000 * 0,417) |
Resultat (summa) |
- 29 909 kr |
17 909 kr |
Exempel 3: Typsituation 3
Bostadsrättsföreningen B äger en hyreshusfastighet med 30 bostadslägenheter som föreningen upplåter till sina medlemmar med bostadsrätt. B är ett privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § IL.
B har tidigare monterat en solcellsanläggning på taket till sin byggnad. Under aktuellt år producerar anläggningen 97 000 kWh och föreningens totala förbrukning uppgår till 25 000 kWh. Föreningen säljer el till sina medlemmar och vid tillfällig överproduktion under året säljs el även till ett elhandelsföretag.
Förutsättningar:
Produktion i anläggningen |
97 000 kWh |
Privatbostadsföretagets förbrukning |
25 000 kWh |
- varav egenproducerad |
10 350 kWh |
Medlemmarnas förbrukning |
85 000 kWh |
- varav egenproducerad |
34 650 kWh |
Såld el till medlemmarna |
85 000 kWh |
Inkomst såld el till medlemmar |
187 000 kr |
Såld el till elhandelsföretag |
52 000 kWh |
Inkomst såld el till elhandelsföretag |
57 200 kr |
Inköpt el från elhandelsföretag |
65 000 kWh |
Kostnad inköpt el |
143 000 kr |
Anskaffningsvärde anläggningen |
1 450 000 kr |
Avskrivningstakt |
50 år |
Årlig värdeminskning |
29 000 kr (1 450 000 / 50) |
Löpande kostnader (anläggningen) |
14 000 kr |
B har under året köpt el enligt avtal med fast pris om 2,2 kr/kWh. Den sålda elen har sålts enligt avtal om rörligt pris och snittpriset har varit 1,1 kr/kWh.
De inkomster B har haft från försäljning till sina medlemmar ska tas upp. Om B tagit ut ett lägre pris av medlemmarna än vad föreningen själv har betalat till elhandelsföretag (marknadsvärdet) för den el man köpt in, ska dessutom mellanskillnaden tas upp (uttagsbeskattning).
B ska även ta upp en del av inkomsterna från försäljning till elhandelsföretag. Eftersom produktionen inte överstiger den totala förbrukningen (föreningens och medlemmarnas) ska B ta upp så stor del av inkomsterna från försäljning till elhandelsföretag som motsvarar medlemmarnas förbrukning i förhållande till den totala förbrukningen. Skattepliktig inkomst från försäljning till elhandelsföretag kan då beräknas till 44 200 kr ([85 000 / (25 000 + 85 000)] * 57 200).
Avdrag för löpande kostnader och värdeminskningsavdrag får göras med 77,3 procent (85 000 / [25 000 + 85 000]).
B ska även göra avdrag för den del av kostnaden för inköpt el som belöper på försäljningen till medlemmar. Avdraget kan beräknas till 110 500 kr ([85 000 / (25 000 + 85 000)] * 143 000).
Resultatberäkningen för de olika delarna av verksamheten skulle då kunna se ut enligt följande.
Skattefri verksamhet |
Skattepliktig verksamhet |
|
Inkomst från elförsäljning |
||
- till elhandelsföretag |
13 000 kr |
44 200 kr |
- till medlemmar |
+ 0 kr |
+ 187 000 kr |
Kostnad för inköpt el |
- 32 500 kr |
- 110 500 kr |
Värdeminskningsavdrag |
- 6 583 kr |
- 22 417 kr (29 000 * 0,773) |
Avdrag löpande kostnader |
- 3 178 kr |
- 10 822 kr (14 000 * 0,773) |
Resultat (summa) |
- 29 261 kr |
87 461 kr |
Exempel 4: Typsituation 3
Bostadsrättsföreningen C äger en hyreshusfastighet med 30 bostadslägenheter som föreningen upplåter till sina medlemmar med bostadsrätt. C är ett privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § IL.
C har tidigare monterat en solcellsanläggning på taket till sin byggnad. Under aktuellt år producerar anläggningen 125 000 kWh och föreningens totala förbrukning uppgår till 30 000 kWh. Föreningen säljer el till sina medlemmar och till ett elhandelsföretag.
Förutsättningar:
Produktion i anläggningen |
125 000 kWh |
Privatbostadsföretagets förbrukning |
30 000 kWh |
- varav egenproducerad |
13 636 kWh |
Medlemmarnas förbrukning |
80 000 kWh |
- varav egenproducerad |
36 364 kWh |
Såld el till medlemmarna |
80 000 kWh |
Inkomst såld el till medlemmar |
168 000 kr |
Såld el till elhandelsföretag |
75 000 kWh |
Inkomst såld el till elhandelsföretag |
82 500 kr |
Inköpt el från elhandelsföretag |
60 000 kWh |
Kostnad inköpt el |
126 000 kr |
Anskaffningsvärde anläggningen |
1 700 000 kr |
Avskrivningstakt |
50 år |
Årlig värdeminskning |
34 000 kr (1 700 000 / 50) |
Löpande kostnader (anläggningen) |
18 000 kr |
C har under året köpt el enligt avtal med rörligt pris och snittpriset var 2,1 kr/kWh. Den sålda elen har sålts enligt avtal om rörligt pris och snittpriset har varit 1,1 kr/kWh.
De inkomster C har haft från försäljning till sina medlemmar ska tas upp. Om C tagit ut ett lägre pris av medlemmarna än vad föreningen själv har betalat till elhandelsföretag (marknadsvärdet) för den el man köpt in, ska dessutom mellanskillnaden tas upp (uttagsbeskattning).
C ska även ta upp en del av inkomsterna från försäljning till elhandelsföretag. Eftersom produktionen överstiger den totala förbrukningen (föreningens och medlemmarnas) ska C till beskattning dels, upp till den totala förbrukningen, ta upp så stor del av inkomsterna från försäljning till elhandelsföretag som motsvarar medlemmarnas förbrukning i förhållande till den totala förbrukningen och dels utan proportionering ta upp inkomsterna från försäljningen av den del av elen som överstiger den sammanlagda förbrukningen.
Skattepliktig inkomst från försäljning till elhandelsföretag kan då beräknas enligt följande. Först räknas den del av produktionen som överstiger den totala förbrukningen ut. Den blir 15 000 kWh (125 000 – [30 000 + 80 000]). Inkomsten i denna del kan sedan beräknas till 16 500 kr (15 000 * 1,1). Av resterande del av inkomsten om 66 000 kr (82 500 – 16 500) ska 48 000 kr ([80 000 / (30 000 + 80 000)] * 66 000) tas upp till beskattning. Den totala skattepliktiga inkomsten från försäljning till elhandelsföretag blir då 64 500 kr (16 500 + 48 000).
Avdrag för löpande kostnader och värdeminskningsavdrag får göras med 72,7 procent (80 000 / [30 000 + 80 000]).
C ska även göra avdrag för den del av kostnaden för inköpt el som belöper på försäljningen till medlemmar. Avdraget kan beräknas till 91 636 kr ([80 000 / (30 000 + 80 000)] * 126 000).
Resultatberäkningen för de olika delarna av verksamheten skulle då kunna se ut enligt följande.
Skattefri verksamhet |
Skattepliktig verksamhet |
|
Inkomst från elförsäljning |
||
- till elhandelsföretag |
18 000 kr |
64 500 kr |
- till medlemmar |
+ 0 kr |
+ 168 000 kr |
Kostnad för inköpt el |
- 34 364 kr |
- 91 636 kr |
Värdeminskningsavdrag |
- 9 282 kr |
- 24 718 kr (34 000 * 0,727) |
Avdrag löpande kostnader |
- 4 914 kr |
- 13 086 kr (18 000 * 0,727) |
Resultat (summa) |
- 30 560 kr |
103 060 kr |
Kompletterande information till exemplen ovan
De flesta poster i exemplen och beräkningarna ovan kommer att finnas i privatbostadsföretagets bokföring, olika typer av dokument som t.ex. fakturor från elhandelsföretag eller i statistik från anläggningen. Övriga poster ska gå att räkna fram utifrån andra poster.
Om det inte finns tillförlitlig mätning av hur den egenproducerade elen förbrukats, t.ex. fördelningen mellan förening och medlemmar, bör elen allokeras efter hur stor del av den totala förbrukningen varje part står för. En sådan beräkning kan utgå ifrån totalt antal producerade kWh el minskat med antal kWh el som sålts till elhandelsföretag som den differens som sedan allokeras ut på respektive förbrukare.
I exempel 2 (typsituation 2) bör dock mängden egenproducerad el som förbrukats i den egna verksamheten motsvara skillnaden mellan den totala förbrukningen och mängden inköpt el.
Eftersom solcellsanläggningen skattemässigt kommer att ingå i byggnadsvärdet för en byggnad som är avsedd för bostadsändamål följer hanteringen av värdeminskningen samma regler som för byggnaden i övrigt. Exemplen utgår ifrån att byggnaderna är hyreshus.
Med inkomst av såld el i förutsättningarna i respektive exempel avses den verkliga inkomsten om inget annat anges.
Med kostnad för köpt el i förutsättningarna i respektive exempel avses den verkliga kostnaden om inget annat anges.
Med snittpris för köpt el avses i de olika exemplen total kostnad för el under beskattningsåret delad med det antal kWh el som köpts under året.
Med snittpris för såld el avses i de olika exemplen totalt erhållen ersättning för el under beskattningsåret delad med det antal kWh el som sålts under året.
Privatbostadsföretag är skattskyldiga för statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift. Varken fastighetsskatten eller avgiften är avdragsgill hos företaget.
För hyreshusenheter betalas fastighetsavgift för den del av hyreshusenheten som avser bostäder. För lokaldelen betalas fastighetsskatt.
En kooperativ hyresrättsförening får inte dra av utdelning om föreningen är ett privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § IL (39 kap. 23 § IL).
En förening har inkomster när en bostadsrätt upplåts första gången, t.ex. när föreningen bildas, när en råvind i en redan befintlig förening upplåts, eller vid upplåtelse med bostadsrätt av en tidigare hyresrätt.
Den insats som den nya bostadsrättshavaren betalar utgör inte någon skattepliktig inkomst, utan påverkar endast föreningens egna kapital. Om föreningen därutöver tar ut en s.k. upplåtelseavgift bör den kunna ses som ett kapitaltillskott och blir därmed inte heller föremål för beskattning hos föreningen.
Om privatbostadsföretagets fastighet har del i en sådan samfällighet som inte själv beskattas (6 kap. 6 § andra stycket IL) ska fastighetens andel av inkomster och utgifter i samfällighetens verksamhet tas upp respektive dras av hos privatbostadsföretaget enligt 39 kap. 26 § IL. Bestämmelsen omfattar bl.a. gemensamhetsanläggningar, oavsett om de förvaltas av en juridisk person eller inte.
Det är samfällighetens inkomster och utgifter som ska fördelas och inte resultatet.
Det som ska beskattas hos delägarna är deras andelar av samfällighetens löpande avkastning av kapital, till den del avkastningen överstiger 1 500 kr. Även kapitalvinster och kapitalförluster som uppkommer i samfälligheten ska tas upp respektive dras av hos delägaren.
Om privatbostadsföretagets fastighet har del i en sådan samfällighet som själv beskattas (6 kap. 6 § första stycket IL) ska utdelning från samfälligheten tas upp av privatbostadsföretaget enligt 39 kap. 27 § IL. De samfälligheter som här avses är marksamfälligheter och regleringssamfälligheter som utgör en särskild taxeringsenhet och förvaltas av en svensk juridisk person (samfällighetsförening). Sådana samfälligheter utgör egna skattesubjekt och är skattskyldiga för samfällighetens inkomster. Ett privatbostadsföretag ska ta upp utdelning som det får från en samfällighetsförening som själv beskattas för sina inkomster och utgifter.
Om det uppkommer ett underskott när man beräknar inkomsten av verksamheten, ska detta rullas vidare till kommande år.
Ett underskott av näringsverksamheten från det föregående beskattningsåret ska dras av i den utsträckning det inte finns några begränsningar för detta. Ett exempel på en sådan begränsning är att bostadsföretaget är eller har varit försatt i konkurs.
Läs mer under Begränsad avdragsrätt vid konkurs, ackord och skuldsanering.
Ett privatbostadsföretag som under räkenskapsåret trätt i likvidation och sålt fastigheten, behåller sin beskattningskaraktär tills föreningen är helt upplöst. Detta gäller trots att föreningen efter försäljningen egentligen inte är ett privatbostadsföretag, eftersom föreningen inte längre kan tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar. Läs mer i Skatteverkets ställningstagande Kapital - utdelningsbeskattning av medlemmar vid likvidation av bostadsrättsförening (privatbostadsföretag).