Vem är skyldig att betala?

Avgiftsskyldig och skattskyldig

Skyldig att betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt är den som vid ingången av kalenderåret är ägare till fastigheten eller den som enligt 1 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen (FTL) ska anses som ägare (2 § FSL och 2 § FAvL). Den som innehar fastigheten med fideikommissrätt, tomträtt eller med ständig eller ärftlig besittningsrätt ska anses som ägare (1 kap. 5 § FTL).

Samtliga ägare av avgiftspliktiga och skattepliktiga fastigheter, både fysiska och juridiska personer, ska betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt, oavsett om de är skattskyldiga till inkomstskatt eller inte. Det innebär att exempelvis ideella föreningar och stiftelser, stat och kommun samt personer bosatta i utlandet betalar fastighetsavgift eller fastighetskatt för avgifts- och skattepliktiga fastigheter. De är därmed också deklarationsskyldiga (30 kap 1 § 5 p SFL och 30 Kap. 4 § 4 p SFL).

Delägarskap

Delägare i en fastighet betalar avgift eller skatt bara för sin del av fastigheten. Underlaget för fastighetsavgift eller fastighetsskatt ska därför fördelas i proportion till innehavd andel.

Dold äganderätt

Om en person är lagfaren ägare till en fastighet kan i själva verket en annan person vara delägare i fastigheten, så kallad dold äganderätt. Dold äganderätt godtas vid taxering till fastighetsavgift och fastighetsskatt (RÅ 1992 ref. 41).

Tomträttshavare

Tomträttshavare anses som ägare av fastighet (1 kap. 5 § FTL). Det betyder att den som innehar en fastighet med tomträtt ska betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt för både byggnaden och tomten.

Bostadsrättsföreningar

För fastigheter som innehas av bostadsrättsföreningar ska föreningen betala fastighetsavgiften eller fastighetsskatten, inte de olika bostadsrättsinnehavarna.

Handelsbolag

Om ett handelsbolag eller kommanditbolag äger en fastighet, ska fastighetsavgift eller fastighetsskatt betalas av bolaget.

Dödsbon

Dödsbon är själva skattskyldiga för sina fastigheter.

Avgift och skatt betalas per kalenderår

Fastighetsavgiften och fastighetsskatten ska betalas för hela kalenderåret av den som vid ingången av kalenderåret är ägare till fastigheten eller den som enligt 1 kap. 5 § FTL anses som ägare (2 § FSL och 2 § FAvL). Överlåts fastigheten under året är det ändå den som var ägare vid kalenderårets ingång som betalar fastighetsavgift eller fastighetsskatt för hela året. Avtalad tillträdesdag saknar betydelse.

Äganderättsklausul

Ett köpekontrakt innehåller vanligen en klausul som anger att äganderätten ska övergå till köparen först vid en senare tidpunkt. Här kan det till exempel stå ”äganderätten till fastigheten övergår först på tillträdesdagen” eller ”äganderätten till fastigheten övergår till köparen först sedan kvitterat köpebrev överlämnats”. När det finns en äganderättsklausul i köpekontraktet så är det denna klausul som avgör äganderättens övergång vid bestämmandet av skattskyldighet för fastighetsavgift och fastighetsskatt. Sådan klausul saknar betydelse i civilrättsligt avseende se t.ex. NJA 1995 s. 178. Den avgör dock i vissa skatterättsliga avseenden (t.ex. vid tillämpning av reglerna och fastighetsavgift och fastighetsskatt) vem som ska anses som ägare till en fastighet (RÅ 1990 ref. 5). Saknas sådan klausul anses äganderätten övergå redan på köpekontraktsdagen (RÅ 1993 ref. 16). Avtalad tillträdesdag saknar betydelse.

Säljare och köpare av en fastighet kan avtala att köparen ska ersätta säljaren för den fastighetsavgift/fastighetsskatt som gäller för tiden efter äganderättsövergången. Detta ändrar inte kravet på att det är ägaren vid årets ingång som ska påföras underlaget för fastighetsskatt/fastighetsavgift. Skatteverket anser att en sådan ersättning inte heller ska påverka kapitalvinstberäkningen (Skatteverkets ställningstagande - Fastighetsskatt/Fastighetsavgift - fördelning mellan säljare och köpare).

Exempel: äganderättsövergång

Om det i ett köpekontrakt daterat 2023-12-10 framgår att äganderätten ska övergå 2024-01-15, anses säljaren vara ägare till fastigheten vid ingången av år 2024. Det är då säljaren som ska betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt för hela år 2024.

Ombildning och avregistrering

Underlag för fastighetsavgift och fastighetsskatt bestäms utifrån förhållandena vid beskattningsårets ingång och utgörs av det taxeringsvärde som gäller under ett visst kalenderår, för en vid detta års ingång befintlig taxeringsenhet. Om en fastighet ändras genom fastighetsbildning (ombildas) eller upphör att existera (avregistreras) anser Skatteverket att underlaget för fastighetsskatt inte ska jämkas (Skatteverkets ställningstagande - Fastighetsskatt och fastighetsavgift vid ombildning och avregistrering av fastighet).

Fastighetsreglering

När överföring av mark genom fastighetsreglering baseras på ett köpekontrakt sker äganderättsövergången på avtalsdagen om avtalet inte innehåller en äganderättsklausul som reglerar äganderättens övergång. Sker överföring av mark till annan ägare istället genom särskild överenskommelse om fastighethetsreglering, ska äganderätten till marken anses ha övergått först när uppiften om fastighetsreglering har införts i fastighetsregistret (HFD 2013 ref. 10).

Exekutiv auktion

En fastighet ska anses avyttrad vid försäljning på exekutiv auktion, när ett inrop har godtagits av Kronofogdemyndigheten. Skatteverket anser att tidpunkten när inropet godtas ska jämställas med kontraktstidpunkten, även då det gäller att avgöra när äganderätten ska anses ha övergått vid uttag av fastighetsavgift och fastighetsskatt (Skatteverkets ställningstagande - Tidpunkt för avyttring och äganderättsövergång vid försäljning av bostad på exekutiv auktion).

Utländska beskickningars och beskickningsmedlemmars fastigheter i Sverige

Reglerna för utländska beskickningars fastigheter skiljer sig beroende på om fastigheterna ägs eller hyrs av den utländska staten eller beskickningsmedlemmarna.

Fastigheter som ägs av den utländska staten eller beskickningsmedlemmarna

Utländska ambassaders lokaler i Sverige är befriade från alla statliga, regionala och kommunala skatter och avgifter med undantag för sådana som utgör ersättning för lämnade särskilda tjänster (artikel 23 punkt 1, 1961 års Wienkonvention). Skattefriheten gäller även beskickningschefens bostad (artikel 1, 1961 års Wienkonvention) och oavsett om lokalerna ägs eller hyrs av beskickningen.

Detta får inte anses gälla för energiskatt på el, eftersom denna skatt ska betalas av den nätleverantör som den utländska staten eller beskickningsmedlemmarna har ingått avtal med.

Om fastigheten ägs av en diplomatisk företrädare på den utländska statens vägnar för beskickningsändamål är denne också skattebefriad (artikel 34, 1961 års Wienkonvention). Detta gäller också om den ägs av

• medlem av diplomatisk företrädares familj, vilken tillhör dennes hushåll, under förutsättning att familjemedlemmen inte är medborgare i den mottagande staten (artikel 37 punkt 1, 1961 års Wienkonvention)
• medlem av beskickningens administrativa och tekniska personal samt dennes familjemedlemmar som tillhör hushållet, under förutsättning att familjemedlemmarna inte är medborgare eller stadigvarande bosatta i den mottagande staten (artikel 37 punkt 2, 1961 års Wienkonvention).

Ägarna är däremot skattskyldiga för skatter och andra avgifter på privat fast egendom som är belägen i Sverige.

Det finns även regler för skattefrihet för lokaler som används av ett utländskt konsulat i Sverige. Konsulatslokaler och karriärkonsulatschefs bostad som ägs eller hyrs av den sändande staten eller av någon som handlar på dess vägnar är befriade från alla statliga, regionala eller kommunala skatter och avgifter av alla slag, med undantag av sådana som utgör ersättning för lämnade särskilda tjänster (artikel 32 punkt 1, 1963 års Wienkonvention).

Om konsulatslokaler och karriärkonsultschefs bostad ägs av konsul eller konsulattjänsteman eller de familjemedlemmar som tillhör deras hushåll så är de befriade från fastighetsavgift och fastighetsskatt. Däremot ska skatter och andra pålagor betalas på privat fast egendom som är belägen i Sverige (artikel 49 punkt 1, 1963 års Wienkonvention).

Regler om befrielse från fastighetsavgift och fastighetsskatt för beskickningar har även tagits in i svensk lag (3 kap. 4 § 5 FTL,1 § FAvL, 1 § FSL). Där framgår att om en utländsk stats beskickning äger en fastighet (byggnad samt tomtmark) i Sverige är den undantagen från avgifts- respektive skatteplikt. Det gäller också övrig mark som tillhör byggnaden samt markanläggning som hör till fastigheten. Avgifts- och skattefriheten gäller endast om fastigheten till övervägande del används i beskickningens verksamhet som sådan.

Fastigheter som hyrs av den utländska staten eller beskickningsmedlemmarna

Skattebefrielsen gäller inte sådana skatter och avgifter som enligt den mottagande statens lag ska erläggas av den som ingår avtal med den sändande staten eller beskickningschefen (artikel 23 punkt 2, 1961 års Wienkonvention) samt (artikel 32 punkt 2, 1963 års Wienkonvention).

Fastighetsavgiften och fastighetsskatten ska betalas av den som är ägare till fastigheten eller den som i vissa fall kan anses som ägare (2 § FSL respektive 2 § FAvL). En ambassad eller ett konsulat som ingår ett hyresavtal med en ägare till en fastighet är därför inte skyldiga att betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt. Den skattebefrielse som i vissa fall ska gälla enligt 1961 och 1963 års Wienkonventioner blir inte aktuell att tillämpa, eftersom fastighetsskatten ska betalas av ägaren till fastigheten och därmed av den part som ingår avtal med den sändande staten. Detta medför att det inte finns någon möjlighet till återbetalning av belopp som i hyresavtal eller annan handling rubriceras som fastighetsskatt.

Samma resonemang får anses gälla vad gäller energiskatt på el, eftersom denna skatt ska betalas av den nätlevernatör som den utländska staten eller beskickningsmedlemmarna har ingått avtal med.

På sidorna om begränsat skattskyldiga kan du läsa mer om Wienkonventionerna och utländska diplomaters beskattning för tjänsteinkomster och kapitalinkomster.

Fastigheter som ägs av internationella organisationer

Sverige har ingått en rad avtal med internationella organisationer. Dessa avtal finns införlivade i svensk rätt genom lag (1976:661) om immunitet och privilegier i vissa fall och avtalen finns angivna i bilagan till lagen. Avtalen benämns SÖ (Sveriges internationella överenskommelser). Om en organisation som Sverige träffat avtal med, äger en fastighet i Sverige kan det framgå av det aktuella avtalet att organisationen ska vara skattebefriad från svensk skatt. Det innebär att organisationen i ett sådant fall inte kan påföras svensk fastighetsskatt eller fastighetsavgift.