Avdrag för avgift eller hyra vid uthyrning av en bostadsrätt eller en hyreslägenhet

1 Sammanfattning

Vid uthyrning i andra hand av en privatbostad eller en hyreslägenhet ska avdrag göras för innehavarens avgift eller hyra som avser den uthyrda delen. Det innebär att avdraget ska beräknas med hänsyn till den faktiska tid under året som lägenheten har varit uthyrd enligt hyresavtalen.

Avdraget får också beräknas med hänsyn till det sammanlagda antalet nätter under året som lägenheten har varit uthyrd.

Avdraget ska för samtliga uthyrningar under året beräknas, antingen efter den faktiska hyrestiden enligt hyresavtalen, eller efter antalet nätter som lägenheten har varit uthyrd.

2 Frågeställning

Ersättning för uthyrning av den egna bostadslägenheten ska vanligtvis tas upp till beskattning som en kapitalinkomst och avdrag får bl.a. göras för den del av innehavarens avgift eller hyra som avser den uthyrda delen av lägenheten.

Skatteverket har i ställningstagande 2010-06-22 ”Kapital – avdrag vid uthyrning av en avgränsad del av hyres- eller bostadsrättslägenhet till inneboende”, dnr 131 416289-10/111, behandlat frågan om beräkning av avdraget när uthyrningen avser en avgränsad del av lägenheten, t.ex. ett enskilt rum. Notera att grundavdraget numera är 40 000 kr istället för 12 000 kr.

Det har blivit allt vanligare att en bostadslägenhet hyrs ut under en kortare period, vilket ofta sker genom ett s.k. förmedlingsföretag. Lägenheten kan därmed ha hyrts ut under ett flertal tillfällen under året. Lägenheten kan t.ex. vara uthyrd mellan klockan 18.00 dag 1 - 10.00 dag 3 eller från klockan 09.00 dag 1 - 18.00 dag 7.

Frågan gäller alltså beräkningen av det avdrag som ska göras för den del av innehavarens avgift eller hyra som avser den sammantagna tidsperioden av uthyrningen under året.

3 Gällande rätt m.m.

Ersättningar för upplåtelse av en privatbostad ska tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Detsamma gäller ersättningar för upplåtelse av en bostad som innehas med hyresrätt (42 kap. 30 § inkomstskattelagen, IL).

Med privatbostad avses en bostad som innehas av en delägare i ett privatbostadsföretag och som till övervägande del (mer än hälften) används eller är avsedd att användas för eget eller närståendes boende (2 kap. 8 § IL). Med privatbostadsföretag avses bl.a. en bostadsrättsförening vars verksamhet till klart övervägande del (mer än 60 procent) består i att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar (2 kap. 17 § IL).

Avdrag ska göras med den del av innehavarens avgift eller hyra som avser den upplåtna delen (42 kap. 31 § IL). Dessutom ska avdrag göras med 40 000 kr per år för varje bostadsrätts- eller hyreslägenhet. Avdragen får dock inte vara högre än ersättningarna för uthyrningen (42 kap. 30 § IL).

Kammarrätten i Jönköping har i dom 2006-09-07, mål nr 1963-06, behandlat avdragets storlek när ett förmedlingsföretag enligt avtal med bostadsinnehavaren fick förfoga över en lägenhet för vidareuthyrning under 47 veckor av året. Företaget lyckades hyra ut lägenheten under 13 veckor och avdraget skulle därför beräknas efter den del av året som lägenheten faktiskt hade varit uthyrd, dvs. årsavgiften / 52 veckor x 13 veckor.

4 Bedömning

Lagtexten anger att den del av innehavarens avgift eller hyra som avser den uthyrda delen av lägenheten får dras av. Det innebär att avdraget ska beräknas, dels med hänsyn till tiden för uthyrningen, dels för om hela eller del av lägenheten har hyrts ut.

Skatteverket anser att avdraget ska beräknas för den tid som uthyrningen omfattar enligt uthyrningsavtalet. Om gästen har rätt att nyttja lägenheten mellan exempelvis klockan 18.00 dag 1 - 10.00 dag 3, så omfattar hyresperioden 40 timmar. Avdrag ska då göras för den delen av den egna avgiften eller hyran som motsvarar den faktiska hyresperioden om 40 timmar enligt hyresavtalet.

Exempel 1

Eva har under året hyrt ut sin bostadsrättslägenhet (privatbostad) vid ett flertal tillfällen med varierande hyresperioder. Under året har lägenheten enligt hyresavtalen varit uthyrd under sammanlagt 1 800 timmar, vilket motsvarar 75 dagar. Evas årsavgift till föreningen är 73 000 kr. Eva får därmed dra av 73 000 kr / 365 dagar x 75 dagar = 15 000 kr.

Skatteverket anser dock att avdraget av praktiska skäl också får beräknas efter det totala antalet nätter under året som bostaden har varit uthyrd, dvs. efter antalet övernattningar.

Exempel 2

Lars har hyrt ut sin hyreslägenhet under sammanlagt 100 nätter. Årshyran för lägenheten är 96 000 kr. Lars får därmed dra av 96 000 kr / 365 dagar x 100 nätter = 26 300 kr.

Beräkningen av avdraget ska för samtliga uthyrningar under året antingen ske efter den faktiska hyrestiden eller efter antalet nätter.