Områden: Mervärdesskatt (Mervärdesskattens tillämpningsområde, Skatteplikt och undantag)
Datum: 2025-03-07
Dnr: 8-83065-2025
Skatteverket anser att när en transaktion innehåller en rätt till en fastighet tillsammans med andra delar ska en bedömning göras om rätten till fastigheten har ett självständigt syfte för kunden. Detta har betydelse vid bedömningen av om någon del i transaktionen kan anses underordnad en annan del i transaktionen.
Skatteverket anser att följande omständigheter talar för att en rätt till en fastighet har ett självständigt syfte;
Skatteverket anser att rätten till fastighet ska anses som den bestämmande delen i transaktionen när det finns ett nära samband mellan delarna och det framgår tydligt att rätten till fastigheten har större betydelse än de andra delarna i transaktionen. Så är fallet när transaktionens huvudsakliga syfte är att ge kunden tillgång till en fastighet.
Skatteverket anser att följande omständigheter talar för att rätten till fastighet är den bestämmande delen;
Detta ställningstagande ersätter följande ställningstaganden men innebär inte någon ändring i sak:
Ställningstagandet ersätter även nedanstående ställningstagande, men innebär en ändring i sak genom att en prövning ska göras om delarna i en transaktion kan ha ett nära samband vid bedömningen av om transaktionen avser ett eller flera tillhandahållanden:
I en transaktion kan det ingå flera olika delar i form av leverans av varor och tillhandahållande av tjänster. Hur en sådan transaktion ska bedömas har betydelse för både skyldigheten att betala skatt och vilken skattesats som ska gälla.
Skatteverket har i ställningstagandet ”Ett eller flera tillhandahållanden, mervärdesskatt”, daterad den 24 januari 2025, dnr 8-3094460, tagit fram en metod som verket kommer att använda för att avgöra hur bedömningen av ett eller flera tillhandahållanden ska göras. Bedömning av om en transaktion som innehåller en rätt till fastighet tillsammans med andra delar anses som ett eller flera tillhandahållanden kommer Skatteverket som utgångspunkt att göra utifrån det ställningstagandet.
I detta ställningstagande utvecklar Skatteverket sin syn på följande frågor:
1. När har en rätt till fastighet ett självständigt syfte?
2. Vad talar för att en rätt till fastighet ska anses som den bestämmande delen i en transaktion där det finns ett nära samband mellan delarna?
Med fastighet avses fast egendom enligt artikel 13b i genomförandeförordningen (2 kap. 11 § mervärdesskattelagen [2023:200], ML).
Upplåtelse av arrenden, hyresrätter, bostadsrätter, tomträtter, servitutsrätter och andra rättigheter till fastigheter undantas från skatteplikt. Undantaget för upplåtelse av nyttjanderätter till fastigheter omfattar också underordnade tillhandahållanden, exempelvis upplåtarens tillhandahållande av gas, vatten, el, värme och nätutrustning för mottagning av radio- och televisionssändningar, om tillhandahållandet är en del av upplåtelsen av nyttjanderätten (10 kap. 35 § ML). Skatteplikt gäller dock för sådana upplåtelser av rätt till fastigheter som framgår av 10 kap. 36 § ML (jämför artikel 135.1 l och artikel 135.2 i rådets direktiv 2006/112/EG om ett gemensamt system för mervärdesskatt, mervärdesskattedirektivet).
Högsta förvaltningsdomstolen har sammanfattat EU-domstolens praxis rörande ett eller flera tillhandahållanden på följande sätt (HFD 2021 ref. 6 I och II).
Enligt Högsta förvaltningsdomstolen har EU-domstolen definierat begreppet uthyrning av fast egendom enligt mervärdesskattedirektivet som en rätt som en ägare till en fast egendom upplåter till en nyttjanderättshavare att mot betalning och för en avtalad tidsperiod nyttja den fasta egendomen och förhindra att någon annan utövar en sådan rätt. Samtliga kriterier ska vara uppfyllda för att det ska anses vara fråga om uthyrning av fast egendom. Vidare ska begreppet tolkas restriktivt. Uthyrning av fast egendom är vanligtvis en förhållande passiv verksamhet som inte skapar något betydande mervärde och undantaget från skatteplikt ska endast under mycket speciella förhållanden omfatta en verksamhet som även innebär att ett antal andra kommersiella åtgärder utförs. Själva upplåtelsetiden är inte i sig avgörande för att klassificera en tjänst som uthyrning av fast egendom annat än när det gäller mycket korta perioder (HFD 2021 ref. 6 I, punkterna 17-19).
Ett medlemskap som gav tillgång till ett öppet kontorslandskap tillsammans med andra tjänster gav inte kunden någon garanterad rätt till en viss yta samt rätten att utestänga andra från en motsvarande rätt. Genom detta var inte samtliga de kriterier som EU-domstolen ställt upp för att det ska kunna anses som en från skatteplikt undantagen uthyrning av fastighet (HFD 2021 ref. 6 I, punkterna 23-24).
En prenumeration som garanterade kunden en viss arbetsstation innehöll en del som kunde sägas utgöra en fastighetsupplåtelse. I prenumerationen ingick även andra tjänster. En genomsnittlig kund ansågs efterfråga en kombination av dessa båda delar, d.v.s. rätten att disponera en arbetsstation och tillgången till de andra tjänsterna. Delarna skulle därför jämställas och ingen av dem kunde betraktas som huvudsaklig. När kunden i stället får rätt till ett visst låsbart utrymme och således kan utesluta andra från motsvarande rätt får nyttjanderätten till lokalen anses utgöra det dominerande inslaget i tillhandahållandet (HFD 2021 ref. 6 II, punkterna 26-27).
Ett bolag som drev datacenter tillhandahöll tjänster som bestod av konnektivitet, flexibel kapacitet och tillgång till tjänster direkt i datacentret i kombination med att kunderna förvarade sin it-utrustning i datacentret och fick en exklusiv rätt att disponera ett utrymme såsom ett rack, en låsbar bur eller ett helt rum. För att kunna tillhandahålla tjänsterna krävdes säker leverans av el och kyla och bolaget byggde en omfattande infrastruktur för detta. Bolaget ingick avtal på minst tre år med sina kunder och fakturerade på grundval av konnektiviteten, elkapaciteten och utrymmet. Denna kombination bedömdes som ett enda tillhandahållande där den del som kunderna huvudsakligen efterfrågade var tillgången till konnektiviteten och den exklusiva rätten att disponera ett visst utrymme i datacentret ansågs inte vara av samma betydelse (HFD 2021 ref. 5).
En kommun tillhandhöll genom separata avtal dels utarrendering av mark för uppläggning av båtar under vintertid och dels upplåtelse av hamnanläggning för förtöjning av båtar till sina kunder. Enligt Högsta förvaltningsdomstolen är det som talar för att detta ska ses som ett enda tillhandahållande och att det vore konstlat att dela upp delarna att upplåtelserna sammantaget gör det möjligt till förtöjning och förvaring av båtarna året runt vilket kan vara av värde för kunderna. Enligt domstolens mening kan det dock inte anses att en förutsättning för att upplåtelsen av hamnanläggningen ska vara till nytta för kunden att kunden också får tillgång till ett markområde där båtarna vinterförvaras. Inte heller kan kundernas nytta av att få tillgång till ett markområde för vinterförvaring anses vara beroende av att säljaren också tillhandahåller båtplatser i vattnet. Utöver detta sker upplåtelserna i olika avtal med olika prissättning. Vid en samlad bedömning anses inte upplåtelserna ha ett så nära samband att det skulle vara konstlat att skilja delarna från varandra. Det kan vidare antas att såväl tillgång till hamnanläggningen som tillgång till vinterförvaring har ett självständigt värde för kunderna, därmed framstår ingen av delarna som underordnade den andra delen. Upplåtelserna av markområde respektive hamnanläggning utgör därför separata tjänster (HFD 2017 not. 12, samt HFD 2018 ref. 40).
EU-domstolen har bland annat i följande domar uttalat sig om hur en transaktion som består av flera olika delar, där någon del avser en rätt till en fastighet, ska bedömas.
Mervärdesskattedirektivet ska tolkas på så sätt att uthyrning av fast egendom och tillhandahållanden av tjänster som har ett samband med uthyrningen kan utgöra ett enda tillhandahållande. Den rättighet som hyresvärden ges enligt hyresavtalet att säga upp nämnda avtal om hyresgästen inte betalar serviceavgifterna utgör därvid en indikation på att det föreligger ett enda tillhandahållande även om samma rättighet inte med nödvändighet är avgörande för bedömningen av om det föreligger ett sådant tillhandahållande. Att sådana tillhandahållanden av tjänster skulle kunna tillhandahållas av tredje man, innebär däremot inte att det kan slås fast att dessa tillhandahållanden inte kan utgöra ett enda tillhandahållande (C-392/11, Field Fisher Waterhouse, punkten 28).
Det framstår som att träning och användning av sportanläggningar utgör två delar av ett sammansatt tillhandahållande, vilka med beaktande av syftet med tillhandahållandet är av likvärdig betydelse, samtidigt som uppstallning av hästarna samt hästarnas utfordring och annan hästskötsel är underordnade jämfört med dessa båda delar. Eftersom endast utnyttjandet av sportanläggningar omfattas av den reducerade skattesatsen enligt mervärdesskattedirektivet kan denna skattesats inte tillämpas för det enda sammansatta tillhandahållande (C-432/15, Baštová, punkten 75).
Ett avtal om rätt för ett bolag att installera cigarettautomater i affärslokaler syftar inte till att ge passiv besittningsrätt till en yta eller plats som ger bolaget rätt att besitta den som om det var ägare av den och motsätta sig att andra får en sådan rätt. Avtalet fastställer inte någon exakt bestämd yta eller plats i lokalen och ger inte bolaget någon rätt att kontrollera eller begränsa tillträdet till platsen där automaten finns. Besittningen av en del av en yta eller plats i en affärslokal innebär endast ett medel för att utföra den tjänst som är syftet med avtalet, d.v.s. att säkerställa rätten till försäljning med ensamrätt av cigaretter i lokalen genom installation av automater. Detta utgör inte uthyrning av fast egendom (C-275/01, Sinclair Collins, punkterna 27-31).
En prövning ska göras om en transaktion som avser uthyrning av fast egendom som används tillsammans med all utrustning och alla inventarier som behövs för att driva verksamheten ska betraktas som en enda tjänst eller som tillhandahållande av flera olika fristående tjänster som ska bedömas var för sig i mervärdesskattehänseende. Den lösa egendomen som var föremål för hyresavtalet kunde inte skiljas från uthyrningen av fastigheten. Viss lös egendom, t.ex. utrustning och köksmaskiner, har ingått i fastigheten och anses vara en oskiljaktig del av denna. De inventarier som hyrts eller överlåtits i samband uthyrningen av fastigheten och som använts för driften av restaurangen kan inte anses ha ett eget syfte. Istället måste dessa ses som ett medel för att på bästa sätt åtnjuta den huvudsakliga tjänsten som utgörs av uthyrning av den fasta egendomen. Uthyrningen av den fasta egendomen måste anses som den huvudsakliga tjänsten och övriga delar, d.v.s. uthyrning av utrustning och inventarier, är endast underordnade (C-17/18, Mailat, punkterna 38-40).
En hyresvärds närvaro i anläggningarna skulle kunna utgöra ett indicium på en mer aktiv roll än vad som är brukligt vid uthyrning av fast egendom. De olika tjänsterna i form av förvaltning, underhåll och städning som hyresvärden tillhandahåller, utöver upplåtelsen av anläggningen, är nödvändiga för att anläggningen ska kunna nyttjas på åsyftat sätt. Det ekonomiska värdet, cirka 80 % av den avtalade ersättningen, för dessa tjänster kan också vara ett indicium på att en transaktion i sin helhet ska kvalificeras som ett tillhandahållande av tjänster, snarare än uthyrning av fast egendom. Även längden på den tid under vilken den fasta egendomen ska användas är av betydelse för att avgöra om en tjänst ska anses som en uthyrning av fastighet eller om det istället ska klassificeras som tillhandahållande av en annan tjänst. För att det ska vara frågan om en uthyrning av fastighet får användningen i princip inte vara enbart tillfällig eller övergående (C-55/14, Régie communale autonome du stade Luc Varenne, punkterna 26-39).
Det undantag som föreskrivs i artikel 13 B b i sjätte direktivet kan förklaras med att även om uthyrning av fast egendom är en ekonomisk verksamhet, är den vanligtvis en förhållandevis passiv verksamhet som inte skapar något betydande mervärde. En sådan verksamhet ska således särskiljas från annan verksamhet som antingen är av industriellt eller kommersiellt slag, såsom sådan verksamhet som avses med undantagen i punkterna 1–4 i den bestämmelsen, eller sådan verksamhet som i högre grad kännetecknas av att en tjänst tillhandahålls än av att egendom endast ställs till förfogande, såsom rätten att nyttja en golfbana, rätten att använda en bro mot att en vägavgift erläggs eller rätten att installera cigarettautomater i en affärslokal (C-278-18, Sequeira Mesquita, punkten 19).
Datacentertjänster där en tjänsteleverantör ställer apparatskåp i ett datacenter till sina kunders förfogande i syfte att de ska installera sina servrar däri, och där tjänsteleverantören tillhandahåller kunderna varor och underordnade tjänster, såsom elektricitet och olika tjänster för att säkerställa att servrarna används under optimala förhållanden, utgör inte sådan uthyrning av fast egendom som undantas från skatteplikt. Detta gäller när leverantören dels inte endast passivt ställer en yta eller plats till sina kunders förfogande på så sätt att de garanteras en rätt att ta den i besittning som om de var ägare av den och dels apparatskåpen inte ingår som en integrerad del av den byggnad i vilken de är installerade och inte heller är varaktigt installerade i byggnaden. Dessa datacentertjänster utgör inte tjänster med anknytning till fast egendom enligt artikel 47 i mervärdesskattedirektivet och artikel 31a i tillämpningsförordningen när kunderna inte åtnjuter någon exklusiv nyttjanderätt till den del av byggnaden där apparatskåpen har installerats (C-215/19, Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö, punkterna 49 och 63).
När en transaktion består av flera olika delar måste det bedömas om det är fråga om ett enda tillhandahållande eller flera separata tillhandahållanden.
Skatteverket har i ställningstagandet ”Ett eller flera tillhandahållanden, mervärdesskatt”, tagit fram en metod som verket kommer använda för att avgöra hur bedömningen av ett eller flera tillhandahållanden ska göras.
En vara eller en tjänst ska enligt denna metod anses vara underordnad ett huvudsakligt tillhandahållande när kunden inte efterfrågar den i sig, utan varan eller tjänsten endast är ett medel för att kunden på bästa sätt ska kunna använda den huvudsakliga varan eller tjänsten. Vid bedömning av om en vara eller en tjänst ska anses som underordnad ett huvudsakligt tillhandahållande ska beaktas om den delen saknar ett självständigt syfte utifrån kundens synvinkel.
Skatteverket anser att när en transaktion innehåller en rätt till en fastighet tillsammans med andra delar ska en bedömning göras om rätten till fastigheten har ett självständigt syfte för kunden, se avsnitt 4.2 nedan. Detta har betydelse vid bedömningen av om någon del i transaktionen kan anses underordnad en annan del i transaktionen.
När en transaktion innehåller en rätt till en fastighet tillsammans med andra delar som också har ett självständigt syfte ska en bedömning göras om delarna har ett nära samband. Om delarna har ett nära samband ska en bedömning göras om rätten till fastigheten är den bestämmande delen i transaktionen, se avsnitt 4.3 nedan.
Skatteverket anser att följande omständigheter talar för att en rätt till en fastighet har ett självständigt syfte;
När en rätt till en fastighet ingår i vad som har avtalats mellan parterna kan innehållet i avtalet ge en indikation på om rätten till fastighet har ett särskilt värde i transaktionen. Ett avtal ger normalt en bra utgångspunkt vid bedömningen av om syftet med transaktionen avser att tillhandahålla en eller flera olika delar samt betydelsen av de ingående delarna för en kund. Om rätten till fastighet inte har avtalats särskilt mellan parterna är det en indikation på att rätten till fastighet saknar ett självständigt syfte för kunden.
Av avtalet framgår normalt också om de olika delarna är villkorade av att andra varor eller tjänster tillhandahålls. Om det framgår att en annan del i transaktionen endast är villkorad av att rätten till fastighet tillhandahålls är detta en indikation på att rätten till fastighet har ett självständigt syfte och att den andra delen kan vara underordnad rätten till fastighet. Om rätten till fastighet endast är villkorad av att en annan del i transaktionen tillhandahålls är detta en indikation på att rätten till fastighet inte har ett självständigt syfte och att rätten till fastighet kan vara underordnad den andra delen. Om de olika delarna i transaktionen är villkorade av varandra är det en indikation på att de olika delarna kan ha ett självständigt syfte och kan ha ett nära samband.
Vid bedömningen av om värdet på rätten till fastigheten är låg eller marginell i förhållande till andra delar i transaktionen är det i huvudsak inte det monetära värdet som ska beaktas, utan istället i hur stor utsträckning kundens behov uppfylls genom tillgången till en viss del i transaktionen. Det monetära värdet kan vid denna bedömning beaktas och vara en indikation på vad värdet av rätten till fastighet är för kunden.
En rätt till en fastighet kan i vissa fall vara exklusiv och därmed begränsa andra aktörer från en motsvarande rätt till en fastighet. Att begränsa andra från en motsvarande rätt kan antingen ske genom upplåtelse eller överlåtelse. En begränsning av andra kan avse antingen en begränsning för samtliga andra aktörer eller en begränsning av vissa andra aktörer. På detta sätt kan en rätt till en fastighet vara mer eller mindre exklusiv beroende på vilka andra som begränsas från en motsvarande rätt till fastigheten. Värdet för rätten till fastighet ökar normalt i motsvarande utsträckning som den är exklusiv. Exempelvis så finns det en mer exklusiv rätt till en fastighet om kunden får tillgång till ett låsbart rum än om rätten består av tillgång till en bestämd yta som inte är låsbar. På samma sätt så är rätten till en bestämd yta som begränsar samtliga andra mer exklusiv än tillgång till en gemensam yta som ett fåtal kunder kan få tillgång till.
Vid upplåtelser av en rätt till en fastighet har uthyrningstiden betydelse vid bedömningen av om rätten till en fastighet har ett självständigt syfte för kunden. Vid bedömning av uthyrningstidens längd är det i första hand den faktiska uthyrningstiden som ska beaktas, om denna avviker från en avtalad uthyrningstid. När en av delarna i en transaktion avser en rätt till en fastighet så ökar i normalfallet det självständiga syftet med rätten till fastighet i takt med den tid som passerar. En upplåtelse av en rätt till fastighet för kortare tid kan avse allt ifrån några minuter till ett flertal dagar. När en upplåtelse av fastighet sker för kortare tid och tillhandahålls tillsammans med andra varor eller tjänster är det ofta andra delar i transaktionen än rätten till fastighet som kunden efterfrågar, i så fall saknar rätten till fastigheten ett självständigt syfte.
Vissa fastigheter innehåller speciell utrustning som ger fastigheten en särskild funktion, exempelvis en biltvätt, en kundtoalett eller en inspelningsstudio. Ett erbjudande om tillgång till en sådan fastighet för kortare tid innebär inte att säljaren endast passivt ställer en fastighet till kundens förfogande. Kunden får istället anses efterfråga att få tillgång till lokalens särskilda utrustning och funktion, tillgången till fastigheten kan i sig inte anses ha ett självständigt syfte för kunden. Om en sådan rätt till fastighet istället upplåts tillsammans med utrustningen under längre tid är upplåtelsetiden något som talar för att även rätten till fastigheten kan ha ett självständigt syfte för kunden.
Om delarna i en transaktion har ett nära samband genom att de tillsammans skapar en ny vara eller en ny tjänst anses delarna jämställda och någon bedömning behöver därför inte göras kring om det finns en bestämmande del.
Skatteverket anser att rätten till fastighet ska anses som den bestämmande delen i transaktionen när det framgår tydligt att rätten till fastigheten har större betydelse än de andra delarna i den aktuella transaktionen. Så är fallet när transaktionens huvudsakliga syfte är att ge kunden tillgång till en fastighet.
Skatteverket anser att följande omständigheter talar för att rätten till fastighet är den bestämmande delen;
Vid bedömningen kring vilken del i transaktionen som är den bestämmande delen är det av betydelse att avgöra hur exklusiv rätten till fastigheten är. Tillgång till ett eget låsbart utrymme är ett exempel på att rätten till fastigheten är exklusiv. Ett avtal ger oftast en bra utgångspunkt vid bedömningen av vilka delar som ingår i en transaktion och om syftet i huvudsak möjliggör att en kund ska få tillgång till en fastighet eller om det finns andra delar som kan anses som bestämmande för transaktionen. Av avtalet framgår normalt också under hur lång tid som rätten till fastighet ges, vilket är en faktor att beakta vid bedömningen av om transaktionen i huvudsak möjliggör att kunden ska få tillgång till en fastighet. Om det av omständigheterna framgår att kostnaden för rätten till fastigheten är en obetydlig del i förhållande till kostnaderna för de övriga delarna i tillhandahållandet talar det för att rätten till fastighet inte är den bestämmande delen.
Ett exempel på när rätten till fastighet är den bestämmande delen i ett tillhandahållande är när säljaren på längre tid tillhandahåller kunden en rätt till ett låsbart rum tillsammans med kontorsservice i form av t.ex. wifi, bemannad receptionsservice, säkerhetstjänster, kaffe m.m., städning och underhåll. Rätten till ett sådant låsbart rum får anses vara av större betydelse än kontorsservicen.
Om säljaren istället endast garanterar kunden en viss arbetsstation tillsammans med kontorsservicen, är rätten till fastighet inte lika exklusiv. Ingen av dessa delar i transaktionen är tydligt av större betydelse. Mot bakgrund av att endast rätten att disponera en arbetsstation omfattas av undantag från skatteplikt kan undantaget inte tillämpas på detta enda tillhandahållande. Tillhandahållandet är skattepliktigt och omfattas av skattesatsen 25 procent.
Detta ställningstagande ersätter följande ställningstaganden men innebär inte någon ändring i sak:
Ställningstagandet ersätter även nedanstående ställningstagande, men innebär en ändring i sak genom att en prövning ska göras om delarna i en transaktion kan ha ett nära samband vid bedömningen av om transaktionen avser ett eller flera tillhandahållanden: