Hyresinkomster och annan avkastning från oäkta bostadsrätter

Inkomster

För en fysisk person som är medlem i ett oäkta bostadsföretag beskattas löpande inkomster från innehavet, som exempelvis utdelning och hyresinkomst, i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § IL).

Uthyrning

Ersättning vid uthyrning av en oäkta bostadsrätt tas upp som övrig inkomst av kapital (42 kap. 1 § IL).

Hyra

Vad som är hyra finns beskrivet på sidan om privatbostadsfastigheter.

I motsats till en privatbostadsfastighet ingår normalt uppvärmningskostnader för en bostadslägenhet i avgiften eller hyran till bostadsföretaget och därmed också i den hyresinkomst som ska tas upp.

Förmånsvärde

Till skillnad mot det som gäller vid innehav av andelar i äkta bostadsföretag, ska delägare i oäkta bostadsföretag utdelningsbeskattas för bostadsförmån, om avgifterna till bostadsföretaget inte motsvarar marknadsmässig hyra.

Ingen kvotering av utdelningen

Det normala är att utdelning på onoterade andelar i svenska aktiebolag och svenska ekonomiska föreningar ska kvoteras till fem sjättedelar. Reglerna gäller dock inte för privatbostadsföretag och svenska oäkta bostadsföretag (42 kap. 15 a § IL). I stället tillämpas de s.k. lättnadsreglerna, som innebär att en viss del av utdelningen kan bli skattefri.

Bestämmelsen i 42 kap. 15 a § IL gäller däremot för andelar i en utländsk juridisk person, till exempel ett utländskt bostadsföretag.

Lättnadsreglerna

De så kallade lättnadsreglerna, som tidigare fanns i 43 kap. IL, är från och med den 1 januari 2006 upphävda. Enligt övergångsbestämmelserna ska de dock tillämpas för andelar i svenska oäkta bostadsföretag till och med utgången av 2015. Utdelning på en andel i ett sådant svenskt bostadsföretag ska alltså inte kvoteras till fem sjättedelar.

Skatteverket anser att lättnadsreglerna även ska tillämpas på andel i oäkta bostadsföretag inom EES. Det är dock inte möjligt att växla mellan tillämpning av lättnadsreglerna och kvotering av utdelningen enligt 42 kap. 15 a § IL från det ena året till det andra.

I broschyren SKV 378 och i Handledning för beskattning av inkomst 2006 års taxering finns lättnadsreglerna utförligt beskrivna.

Lättnadsreglernas utformning i sammandrag

Reglerna innebär att en viss del av den skattepliktiga utdelningen kan vara skattefri, t.ex. en bostadsförmån. Lättnadsreglerna gäller normalt för en fysisk person som får utdelning från ett oäkta bostadsföretag, dock inte om bostadsföretaget är en kooperativ förening.

Lättnadsbeloppet, d.v.s. den del av utdelningen som är skattefri, beräknas genom att lättnadsunderlaget multipliceras med lättnadssatsen. Lättnadssatsen motsvarar 70 procent av statslåneräntan vid utgången av november månad året före beskattningsåret.

Lättnadsunderlag

Beräkning av underlaget grundas på omkostnadsbeloppet för delägarrätten vid den tidpunkt man fick utdelningen. Har man inte fått någon utdelning under året, så görs beräkningen i stället utifrån förhållandena vid beskattningsårets utgång (43 kap. 6 § IL i den lydelsen som gällde 2006). I underlaget ingår dessutom det s.k. sparade lättnadsutrymmet. Det motsvarar tidigare års lättnadsutrymme som överstigit värdet av utdelningen.

Utdelning ska bara tas upp till den del den överstiger ett lättnadsbelopp (43 kap. 8 § IL i den lydelsen som gällde 2006).

Karaktärsbyte

Ett lättnadsbelopp som finns sparat vid ett karaktärsbyte från ett oäkta bostadsföretag till ett privatbostadsföretag kan inte utnyttjas.

Ägarbyte

Om en andel har bytt ägare får endast en ägare per beskattningsår beräkna ett lättnadsbelopp. Det är den person som fick årets första utdelning som får tillgodoräkna sig lättnadsbeloppet. I normalfallet är det säljaren (43 kap. 5 § IL i den lydelsen som gällde 2006).

Om det finns ett uppskovsbelopp knutet till andelen, saknas det lagstöd för att reducera underlaget för lättnadsbeloppet.

Återbetalning av insats

Skatteverket anser att en nedsättning av insatsen i ett oäkta bostadsföretag inte ska beskattas som en utdelning eller en kapitalvinst. Det belopp som betalas ut till en medlem ska i stället minska anskaffningsutgiften för hans bostadsrätt.

Avdrag

Omkostnader för inkomsternas förvärvande ska dras av (42 kap. 1 § andra stycket IL). Det innebär att man får avdrag för de utgifter som har samband med de inkomster som ska tas upp p.g.a. innehavet.

Uthyrning

Vid uthyrning får man dra av avgifter till föreningen (förutom eventuella kapitaltillskott) och belopp motsvarande utdelning i form av bostadsförmån, som avser den uthyrda delen. Det är den bostadsförmån som skattesmässigt behandlas som utdelning som avses. Avdrag medges dock inte med mer än hyresersättningen. Skatteverket anser att med den uthyrda delen avses den del av bostaden som hyresgästen ensam disponerar över. Utgifter för t.ex. reparation och underhåll som direkt föranletts av uthyrningen är också avdragsgilla.

Utgiftsränta

Avdrag för skuldränta på kapital som lånats för förvärv av aktierna eller andelarna medges enligt vanliga regler.