OBS: Nedan visas versionen från 4 nov 2015. För att se den senaste informationen, klicka här.

OBS: Nedan visas versionen från 4 nov 2015. För att se den senaste informationen, klicka här.

Meny

Fastigheter blir som huvudregel lagertillgångar om de förvärvas av någon som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, så kallad byggmästarsmitta. Särskilda regler samt praxis styr om fastigheter och andelar i fastighetsförvaltande företag ska behandlas som kapitaltillgångar eller lager.

Innehållsförteckning

När anses man bedriva byggnadsrörelse?

För verksamheter som består av byggnadsrörelse eller handel med fastigheter finns det ett särskilt regelverk i 27 kap. IL, som anger att en fastighet eller andelar i ett fastighetsförvaltande företag kan bli lagertillgång hos innehavaren. Det finns däremot inte någon definition i IL av vad som avses med begreppen byggnadsrörelse och handel med fastigheter. För att avgöra om det är fråga om näringsverksamhet får man tillämpa de allmänna bestämmelserna i 13 kap. 1 § andra meningen IL. Det innebär att de grundläggande rörelsekriterierna måste vara uppfyllda, d.v.s. att det är en förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt och att det finns ett vinstsyfte.

Den beskrivning av begreppet byggnadsrörelse som ges i förarbetena till dagens regler är fortfarande aktuell (SOU 1977:86 s. 302). Där sammanfattas begreppet byggnadsrörelse på följande sätt:

Om ett självständigt företag åtar sig att med egna anställda, egna maskiner och eget material uppföra byggnader eller anläggningar på annans fasta egendom råder inte något tvivel om att verksamheten är att anse som byggnadsrörelse. Även vid byggnation i egen regi är det många gånger odiskutabelt att verksamheten utgör byggnadsrörelse. Så är t.ex. fallet då någon förvärvat ett markområde för att där med egna anställda, egna maskiner och eget material uppföra ett antal hus för försäljning.

Förutom de situationer då en faktisk verksamhet med byggnationer bedrivs, så anses man även bedriva byggnadsrörelse eller handel med fastigheter om man äger en tillgång som är lager enligt bestämmelserna i 27 kap. 4–7 §§ IL (27 kap. 2 § IL). Läs om de olika situationer när en fastighet eller en andel i ett fastighetsförvaltande företag blir lagertillgång under När blir fastigheter lagertillgångar och efterföljande rubriker nedan.

Arbetet kan utföras av underentreprenörer

En byggnadsrörelse kan bedrivas genom att byggnadsentreprenören delvis eller i sin helhet anlitar underentreprenörer för att utföra arbetet (RÅ 1970 Fi 1421). Skatterättsnämnden har prövat frågan i ett par fall (RÅ 1981 1:42, SRN 2010-09-30, dnr 53-10/d). Av avgörandena kan man dra slutsatsen att det är avtalsparternas verkliga roll samt deras förpliktelser enligt avtalet som är avgörande när man bedömer om en byggnadsrörelse bedrivs eller inte.

Inte yrkesmässigt från början

En person eller ett företag som inte tidigare yrkesmässigt har uppfört byggnader eller anläggningar kan bebygga en eller två fastigheter för eget bruk (till exempel en permanentbostad eller lagerlokal) utan att för den skull anses bedriva byggnadsrörelse. Om personen eller företaget fortsätter att förvärva och bebygga fler fastigheter sedan de första färdigställts, och sedan säljer någon eller några av dessa fastigheter, är det dock inte osannolikt att en byggnadsrörelse anses ha startat. Sannolikheten för att fastigheterna ska anses utgöra lager i en byggnadsrörelse ökar om försäljningen sker inom relativt kort tid efter att de har uppförts (SOU 1977:86 s. 302). Läs mer under Rättsfall: har en yrkesmässig verksamhet med byggnadsrörelse startat nedan.

Byggnader för egen förvaltning räknas inte som byggnadsrörelse

Om man har uppfört byggnader uteslutande för egen förvaltning så anses man inte driva byggnadsrörelse, såvida man inte har ägnat sig åt annan byggnadsverksamhet eller har sålt fastigheter. Om de bebyggda fastigheterna efter ett antal år avyttras samtidigt beskattas de inte som försäljning av lagertillgångar i byggnadsrörelse utan enligt kapitalreglerna (RÅ 1928 ref. 58, I och II). Om man däremot har uppfört byggnader både för egen förvaltning och för utomståendes räkning, så anses man ha bedrivit byggnadsrörelse även vad gäller produktionen för egen förvaltning (SOU 1977:86 s. 303).

Rättsfall: har en yrkesmässig verksamhet med byggnadsrörelse startat?

Sammanfattningsvis kan man säga att om en person anskaffar och bebygger fastigheter, alternativt bygger om eller rustar upp befintliga byggnader, och sedan säljer dem vidare med vinstsyfte, så har det i ett flertal fall ansetts innebära att personen bedriver en byggnadsrörelse. Det krävs inte något stort antal fastigheter för att verksamheten ska anses vara yrkesmässig.

En person hade låtit uppföra och sålt tre bostadshus och skulle uppföra ytterligare en byggnad (sommarstuga). En byggmästare hade anlitats och själv hade personen bara utfört vissa handräckningsarbeten. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att vinsten utgjorde inkomst av byggnadsrörelse. Gällande praxis innebär att det som regel räknas som byggnadsrörelse när det av omständigheterna kan konstateras att fastigheterna så gott som uteslutande anskaffats för att säljas vidare (RÅ 1939 ref. 39).

Anledningen till att verksamheten har påbörjats har inte någon avgörande betydelse. En stadskamrer hade övertagit en byggnadsfirmas rättigheter och skyldigheter på grund av ett borgensåtagande. Han ansågs bedriva byggnadsrörelse genom den övertagna verksamheten (RÅ 1966 Fi 855).

En person S förvärvade tillsammans med två andra personer två fastigheter som bebyggdes och såldes. S hade inte varit aktiv i verksamheten utan hans medverkan hade bestått i att skjuta till kapital. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg bl.a. att den korta tid som förflutit mellan de redovisade fastighetstransaktionerna gjorde att S ansågs ha bedrivit byggnadsrörelse. Vinsten vid försäljningen av S andel av fastigheterna ska därmed redovisas som inkomst av rörelse (RÅ 1982 1:60).

Även om det kan konstateras att en byggnadsrörelse bedrivs är det inte alltid givet när den ska anses påbörjad. E var till och med utgången av 1975 anställd som byggnadssnickare. Den 1 juni 1975 köpte han en fastighet och byggde en villa på den. Villan blev klar för inflyttning i augusti 1976. Under 1977 startade E en byggnadsrörelse. Den registrerades i januari 1977 och verksamheten kom igång vid månadsskiftet februari–mars samma år. Från det att fastigheten färdigställts till dess verksamheten kom i gång var E arbetslös. En byggnadsrörelse ansågs påbörjad redan genom att villan uppfördes (RÅ 1981 Aa 138).

Gränsdragning mellan byggnadsrörelse och annan rörelse

Byggnadsrörelse är ett centralt begrepp när man klassificerar fastigheter och andelar i ett fastighetsförvaltande företag som lager eller kapitaltillgångar. Det är inte ovanligt att det uppstår gränsdragningsfrågor då man ska avgöra om en verksamhet ska hänföras till byggnadsrörelse. Byggnadsrörelse måste särskiljas från verksamheterna och begreppen byggnadshantverks-, anläggnings- och konsultrörelse.

Var finns stöd för att tolka vad som ingår i begreppet byggnadsrörelse?

Begreppet byggnadsrörelse har inte ansetts möjligt att definiera i inkomstskattelagen (prop. 1980/81:68 s. 149 f.). Det framgår dock i förarbeten att de närliggande verksamheterna byggnadshantverks-, anläggnings- och konsultrörelse inte likställdes med byggnadsrörelse (SOU 1977:86 s. 303). Det ansågs till exempel nödvändigt med en lagändring när man önskade att även bygghantverksföretag skulle omfattas av de regler som gällde för värdering av pågående arbeten till fast pris i byggnadsrörelse (SkU 1981/82:65 s. 15 f). Frågor som rör inkomst av pågående arbeten hos skattskyldiga som bedriver vissa hantverks- och konsultrörelser behandlas i ett allmänt råd (SKV A 2005:02). Härifrån kan man hämta ledning för gränsdragningen mellan byggnadsrörelse och övriga verksamheter.

I det allmänna rådet utgår klassificeringen av verksamheter från den indelning av verksamheter som finns i Statistiska centralbyråns system för indelning av näringsgrenar, Svensk näringsgrensindelning (SNI). Även i doktrinen anges SNI-systemet som en lämplig utgångspunkt för avgränsningen av vilka verksamheter som kan anses falla in under byggnadsrörelse (se Eriksson & Qwerin, Beskattning av byggnadsrörelse, 1992, s. 22–25 och s. 27–28).

Skatteverkets uppfattning om vilka verksamheter som är byggnadsrörelse

De verksamheter som bör ingå i en byggnadsrörelse är framför allt de som finns i huvudgruppen ”Byggande av hus” inom avdelningen ”Byggverksamhet” i SNI-systemet. Där ingår allmän byggverksamhet som gäller alla slags byggnader och omfattar nybyggnad, reparation, tillbyggnader och ombyggnader. Om verksamheten enbart består i tillverkning av monteringsfärdiga hus bör den inte ses som en byggnadsrörelse, men om verksamheten även omfattar montering och ytterligare uppdrag för köparen bör den anses vara byggnadsrörelse.

Renodlade byggnadshantverksrörelser – exempelvis elektriker, målare eller konsulter – bör inte räknas som byggnadsrörelse. Specialiserad verksamhet med byggnadshantverk såsom exempelvis elinstallationer, värme och sanitetsarbeten, arbeten med kyl- och frysinstallation, målning, plattsättning och plåtslageriarbeten, har även i SNI-systemet placerats i särskilda undergrupper. Om arbetena är av mer allmän byggnadskaraktär, och i synnerhet om flera skilda arbetsprestationer utförs, kan verksamheten dock få karaktär av byggnadsrörelse.

Renodlad verksamhet med anläggningsarbeten, såsom att bygga vägar, broar, järnvägar samt anläggningsarbeten för vatten och avlopp, hänförs inte till byggnadsrörelse. Inte heller specialiserade anläggningsarbeten som exempelvis borrning, dikning, sprängning av mark och rivningsarbeten ingår i byggnadsrörelse. Verksamheter med renodlade och specialiserade anläggningsarbeten har i SNI-systemet hänförts till egna huvudgrupper.

Det är dock vanligt att företag har en mer blandad verksamhet så att även delar som utgör byggnadsrörelse ingår. Om det är fråga om en blandad verksamhet där även byggnadsarbeten ingår bör hela verksamheten ses som byggnadsrörelse.

Trots att det gått lång tid sedan reglerna infördes saknas det rättsfall som ger tydlig vägledning för bedömningen.

Gränsdragning mellan byggnadsrörelse och tomtrörelse

Det finns en presumtion för att den som driver byggnadsrörelse även bedriver tomtrörelse (SOU 1977:86 s. 303).

När den som driver en byggnadsrörelse eller handel med fastigheter säljer mark som är avsedd att bebyggas (byggnadstomt) anses en sådan försäljning ingå i den verksamheten (27 kap. 3 § första meningen IL). Bestämmelsen tillämpas när den sålda byggnadstomten är en lagertillgång. Om den verksamhet som säljaren bedriver huvudsakligen består av tomtrörelse anses avyttringen i stället ingå i tomtrörelsen (27 kap. 3 § andra meningen IL). Det finns särskilda skatteregler för tomtrörelse, en yrkesmässig verksamhet med försäljning av byggnadstomter.

När anses man bedriva handel med fastigheter?

Vid yrkesmässig handel med fastigheter beskattas verksamheten som näringsverksamhet och fastigheterna är då lagertillgångar. Det är inte reglerat hur gränsdragningen mellan inkomstslagen kapital och näringsverksamhet ska göras. I samband med att nuvarande regler infördes diskuterades det om det var möjligt och lämpligt att lagstifta om vad som är yrkesmässig handel med fastigheter. Det bedömdes inte vara möjligt att införa någon form av schabloner, utan det överlämnades till praxis att klargöra var gränsen går (se prop. 1980/81:68 s. 151). Bedömningen får därför göras utifrån de allmänna principerna att näringsverksamhet kännetecknas av självständighet, varaktighet och vinstsyfte. Gränsdragningen mot inkomstslaget kapital sker framför allt utifrån frekvensen av försäljningar. Den praxis som har utvecklats är av stor betydelse och behandlas nedan.

Handel med fastigheter förekommer ofta i kombination med byggnadsrörelse. Naturligtvis finns det också verksamheter som endast omfattar handel med fastigheter.

Rättsfall: bedrivs handel med fastigheter?

Nedan följer en sammanfattning av domar där Högsta förvaltningsdomstolen prövat frågan om handel med fastigheter bedrivs.

Praxis kan sammanfattas så att en samlad bedömning måste göras utifrån samtliga omständigheter i varje enskilt fall. Omständigheter som är av betydelse är bland annat antal sålda fastigheter och innehavstiden för de fastigheter som sålts. Antalet fastigheter och värdet på dessa i förhållande till det totala innehavet bör vägas in. Det har också betydelse om det finns någon koppling till en verksamhet som kan sägas ligga nära handel med fastigheter, som exempelvis mäklarverksamhet eller byggnadsrörelse. Som framgår nedan finns även fall där HFD i viss mån beaktat försäljningar hos andra bolag inom en intressegemenskap.

Ett större antal fastigheter har köpts och sålts under en längre period

En fastighetsmäklare bebyggde och sålde tillsammans med en byggmästare cirka 10 fastigheter under åren 1922–1926. Åren 1927–1948 köpte han, delvis tillsammans med andra personer, 12 fastigheter och sålde 9 fastigheter, i många fall för att hjälpa kunder i trångmål. Han sålde dessutom sin villafastighet 1957. Med hänsyn till dessa köp och försäljningar ansågs han bedriva handel med fastigheter (RÅ 1967 Fi 1446).

En person hade under åren 1946–1965 köpt 20 fastigheter, varav 18 köptes mellan 1959 och 1965. Personen var också ägare till ett aktiebolag som hade till uppgift att förvalta, köpa och sälja fastigheter. Under 1960–1966 såldes 10 fastigheter, 6 till utomstående och 4 till det egna aktiebolaget. Personen ansågs bedriva handel med fastigheter (RÅ 1971 Fi 1609).

En person köpte 4 fastigheter och sålde 6 fastigheter under beskattningsåret 1973. Under tiden 1973–1976 sålde personen 19 fastigheter och köpte minst lika många. Personen bedömdes bedriva handel med fastigheter redan under 1973 (RRK K 80 1:4).

En person som mellan 1969 och 1981 köpt och sålt 13 fastigheter, alla utom 3 innehavda kortare tid än 2 år, har från och med 1977 ansetts bedriva handel med fastigheter. Personen hävdade att syftet med hans verksamhet uteslutande varit att på sikt bygga upp en fastighetsförvaltningsverksamhet (RÅ 1987 ref. 46).

Bolag under gemensam ledning köper och säljer fastigheter

En person var huvudaktieägare i 3 aktiebolag där avsikten var att bedriva fastighetsförvaltning. Byggnadsrörelse bedrevs inte i något av bolagen. Personen var också delägare och verksam i en fastighetsfirma. De tre bolagen köpte sammanlagt 7 fastigheter 1970–1974, och det bolag vars transaktioner var föremål för prövning köpte 2 av dessa. Bolaget sålde 1 fastighet efter ett års innehav och den andra efter drygt 3 års innehav. De andra 2 bolagen sålde en fastighet vardera efter ungefär 3 års innehav. Bolaget ansågs ha bedrivit handel med fastigheter eftersom fastigheterna innehafts förhållandevis kort tid och med beaktande av övriga omständigheter, bl.a. verksamheten med fastighetsförsäljningar i de andra bolagen som hade samma huvudaktieägare (RÅ 1982 Aa 80).

Köp och försäljningar gjorda av fastighetsmäklare

En fastighetsmäklare arbetade förutom med mäklerirörelse även med fastighetsförvaltning. Dessutom ägde mäklaren till hälften ett tomtexploateringsbolag. Under 15 år hade 22 fastigheter förvärvats och 3 sålts och detta räknades som handel med fastigheter (RSV/FB Dt 1982:14).

En fastighetsmäklare köpte 5 fastigheter under tiden 1961–1972 och sålde 1 fastighet 1969 och 2 fastigheter 1972. Försäljningarna avsåg 2 fastigheter som mäklaren hade som familjebostad under tiden 1961–1969 respektive 1969–1972, och 1 fastighet som förvärvades 1971, sedan en försäljning som förmedlats av mäklaren hade återgått. Mäklaren ansågs inte ha bedrivit handel med fastigheter (RÅ 1980 1:11).

Flera fastigheter såldes efter lång innehavstid

En person som bedrev biografrörelse ägde totalt 30 fastigheter på två orter. 21 av dem var obebyggda tomter. Under åren 1960–1964 såldes 6 fastigheter. Före dess hade ingen fastighet sålts sedan 1952. Vidare såldes 2 fastigheter 1965 och 1 köptes 1966. HFD ansåg att försäljningarna, med hänsyn till antalet och övriga omständigheter, inte utgjorde yrkesmässig handel med fastigheter (RÅ 1972 Fi 99).

Gränsdragning mellan handel med fastigheter och tomtrörelse

När den som driver en handel med fastigheter eller byggnadsrörelse avyttrar mark som är avsedd att bebyggas (byggnadstomt) anses en sådan försäljning ingå i verksamheten (27 kap. 3 § första meningen IL). Bestämmelsen tillämpas när den avyttrade byggnadstomten är en lagertillgång. Om den verksamhet som säljaren bedriver huvudsakligen består av tomtrörelse anses avyttringen i stället ingå i tomtrörelsen (27 kap. 3 § andra meningen IL). Det finns särskilda skatteregler för tomtrörelse, en yrkesmässig verksamhet med försäljning av byggnadstomter.

Vad är byggmästarsmitta?

Begreppet byggmästarsmitta kan användas i olika betydelser. Begreppet används för att förklara att en person kan anses bedriva byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, trots att personen inte själv bedriver sådan verksamhet. Personen kan anses bedriva byggnadsrörelse eller handel med fastigheter enbart på grund av att han eller hon anses stå en person eller ett företag nära som bedriver sådan verksamhet. Personen ”smittas” då av någon annans bedrivna verksamhet. När en så kallad byggmästarsmittad person förvärvar fastigheter blir fastigheterna i regel lagertillgångar hos personen.

Begreppet används både för att beskriva när en person blir smittad av någon annans rörelse, och för att beskriva att fastigheter som förvärvas av personer eller företag som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter blir lagertillgångar hos förvärvaren, trots att fastigheten inte är anskaffad i syfte att omsättas yrkesmässigt. Fastigheter som normalt skulle ha blivit kapitaltillgångar hos förvärvaren kan ”smittas” av den bedrivna rörelsen och i stället betraktas som lagertillgångar.

Det finns även en form av byggmästarsmitta där andelar i fastighetsförvaltande företag under vissa förutsättningar kan ”smittas” och bli lagertillgångar. En grundförutsättning för en sådan smitta är att företagets fastigheter hade blivit lagertillgångar om de ägts direkt av den som innehar andelen.

Ordet byggmästarsmitta kan ge sken av att ”smitta” bara kan uppkomma till följd av att någon bedriver byggnadsrörelse men – som framgått ovan - används begreppet även för att beskriva ”smitta” till följd av en rörelse i form av handel med fastigheter.

Begreppet byggmästarsmitta härstammar från den praxis som utvecklats på området före 1984 års taxering. Lagstiftningen som infördes fr.o.m. denna tidpunkt var i princip en kodifiering av tidigare praxis och begreppet är fortfarande aktuellt.

Reglerna om byggmästarsmitta finns i 27 kap. 2–7§§ IL.

När blir fastigheter lagertillgångar?

Huvudregeln är att om en fastighet förvärvas genom köp, byte eller på liknande sätt av någon som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, så blir fastigheten lagertillgång hos förvärvaren (27 kap. 4 § första meningen IL). Regeln innebär att man utgår ifrån att en skattskyldig som bedriver sådan rörelse köper fastigheten för rörelsens räkning. Detta innebär att oavsett om en fastighet köps in i syfte att omsättas yrkesmässigt eller för att innehas stadigvarande, så blir fastigheten en lagertillgång hos förvärvaren.

Det finns undantag från denna regel, se Undantag 1: fastigheten används stadigvarande i en annan näringsverksamhet än fastighetsförvaltning och Undantag 2: förvärvet saknar samband med byggnadsrörelsen nedan. Vidare gäller att en privatbostadsfastighet aldrig kan bli en lagertillgång (27 kap. 4 § tredje stycket IL).

Det kan även nämnas att den som innehar en tillgång som är en lagertillgång enligt bestämmelserna i 27 kap. 4–7 §§ IL, anses bedriva antingen byggnadsrörelse eller handel med fastigheter (27 kap. 2 § IL). Observera att bestämmelsen i 27 kap. 2 § IL inte gäller för näringsidkare som bedriver tomtrörelse. Att man bedriver tomtrörelse innebär inte att man med automatik även anses bedriva byggnadsrörelse eller handel med fastigheter.

Det är viktigt att komma ihåg att innehav av lagerfastighet som förvärvats före 1984 ”smittar” fastigheter som förvärvats senare. Fastigheter som förvärvats senare blir också lagertillgångar, se RÅ 1988 not. 23.

Vilka typer av förvärv omfattas av reglerna om byggmästarsmitta?

Det är enbart förvärv som sker genom köp, byte eller en liknande överlåtelse (oneröst fång) som omfattas av byggmästarsmittan. Förvärv genom arv, gåva eller bodelning under äktenskapet (benefikt fång) omfattas inte av smittan. Fastigheter som är kapitaltillgångar får inte automatiskt karaktären av lagertillgångar bara för att de ärvs av någon som bedriver en byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Däremot finns särskilda regler för de fall en ärvd fastighet utgjort lagertillgång hos arvlåtaren. Läs mer om tillgångar förvärvade genom arv, bodelning eller gåva.

Fastigheter som förvärvats innan byggnadsrörelse eller handel med fastigheter påbörjats

Fastigheter som den skattskyldige ägde innan byggnadsrörelsen eller handeln med fastigheter påbörjades omfattas inte av byggmästarsmittan. Detta framgår av huvudregeln i 27 kap. 4 § IL, där det anges att det är då en fastighet förvärvas av någon som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter som fastigheten blir en lagertillgång hos förvärvaren. Fastigheter som förvärvats innan byggnadsrörelsen eller handeln med fastigheter påbörjats behåller sin karaktär av kapitaltillgångar trots att förvärvaren därefter börjat bedriva byggnadsrörelse eller handel med fastigheter.

Uttagsbeskattning i byggnadsrörelse (se nedan) kan bli aktuellt om byggnadsarbeten utförs på en fastighet som förvärvats innan rörelsen startat och som därmed är en kapitaltillgång.

I vissa fall kan det vara svårt att avgöra när någon har börjat bedriva byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Läs mer under Rättsfall: har en yrkesmässig verksamhet med byggnadsrörelse startat och Rättsfall: bedrivs handel med fastigheter ovan.

Undantag från reglerna om byggmästarsmitta

Det finns två undantag från reglerna om byggmästarsmitta. Undantagen är reglerade i 27 kap. 5 § IL.

Undantag 1: fastigheten används stadigvarande i en annan näringsverksamhet än fastighetsförvaltning

Det första undantaget innebär att en fastighet inte blir lagertillgång hos förvärvaren om fastigheten uppenbarligen förvärvas för att till huvudsaklig del användas stadigvarande i en annan näringsverksamhet än fastighetsförvaltning (27 kap. 5 § 1 IL). Med fastighetsförvaltning avses en verksamhet som består i att äga och hyra ut fastigheter.

Undantaget omfattar fastigheter som förvärvas för att användas i den egna rörelsen, t.ex. kontor, förråd eller liknande. Sådana fastigheter brukar benämnas driftsfastigheter och är normalt kapitaltillgångar.

Undantaget är inte bara tillämpligt på förvärv som är gjorda av någon som själv bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter, utan även när förvärvet görs av en s.k. byggmästarsmittad person, exempelvis maken eller makan till någon som bedriver byggnadsrörelse, eller företagsledaren för ett fåmansföretag som bedriver en sådan rörelse.

Syftet med förvärvet är avgörande

Det är syftet med förvärvet som är avgörande när man bedömer om fastighetsförvärvet omfattas av undantaget. Fastigheten ska uppenbarligen ha förvärvats för att till huvudsaklig del (cirka 75 procent, se prop. 1999/2000:2 del 1, s. 504) stadigvarande användas i en annan näringsverksamhet än fastighetsförvaltning.

När man bedömer syftet med förvärvet kan omfattande byggnadsarbeten som har utförts i egen regi på fastigheten vara en omständighet som talar för att fastigheten förvärvats för byggnadsrörelsen, och att undantaget inte är tillämpligt. Om fastigheten avyttras en kort tid efter förvärvet kan det ifrågasättas om fastigheten verkligen köpts in för att användas stadigvarande som s.k. driftsfastighet i rörelsen. En fastighet som anskaffats för att användas som exempelvis kontor eller lagerlokal i byggnadsrörelsen omfattas däremot av undantagsregeln. För att undantaget ska vara tillämpligt ska det vara uppenbart att fastigheten inte förvärvats för att bebyggas eller renoveras för att därefter säljas vidare.

Före införandet av nuvarande regler om byggmästarsmitta hade en praxis utvecklats där en fastighet som bebyggts inom ramen för en byggnadsrörelse ansetts utgöra en lagertillgång (prop. 1980/81:68 s. 154). De regler som tillämpas från beskattningsår som taxerats 1984, innebär en förändring. I stället för att en driftsfastighets karaktär ändras från kapitaltillgång till lagertillgång om byggnadsarbeten utförts på fastigheten, blir det nu aktuellt att tillämpa reglerna om uttagsbeskattning vid byggnadsarbete på den egna fastigheten, se nedan.

Driftsfastigheter som förvärvats före beskattningsår som taxeras 1984, och som blivit lagertillgångar enligt äldre praxis, förblir lagertillgångar. En sådan fastighet ändrar alltså inte karaktär därför att nya regler infördes fr.o.m. taxeringsåret 1984.

Undantag 2: förvärvet saknar samband med byggnadsrörelsen

Det andra undantaget gäller endast skattskyldiga som bedriver byggnadsrörelse (27 kap. 5 § 2 IL). Skattskyldiga som bedriver handel med fastigheter eller tomtrörelse omfattas inte av bestämmelsen.

Undantaget gäller bara fall då förvärvet uppenbart saknar samband med den bedrivna byggnadsrörelsen. När man tillämpar bestämmelsen måste man ta hänsyn till samtliga omständigheter. Man bör exempelvis lägga stor vikt vid den lokala eller funktionella anknytningen som kan finnas mellan fastighetsförvärvet och byggnadsrörelsen. En byggmästare som uppför småhus inom ett lokalt begränsat område bör kunna ha möjlighet att som kapitalplacering förvärva en hyres- eller kontorsfastighet på en annan ort, utan att fastigheten anses smittad av byggnadsrörelsen (prop. 1980/81:68 s. 155 samt RÅ 1984 Aa 46). Vid en begäran om förhandsbesked har Skatterättsnämnden kommit fram till att ett byggföretags förvärv av andelar i ett fastighetsförvaltande kommanditbolag som ägde hyreshusfastigheter uppenbart saknade samband med byggnadsrörelsen. I fallet hade byggnadsföretaget tidigare uppfört småhus på den ort där hyresfastigheterna var belägna. Förhandsbeskedet överklagades inte (se SRN 2010-10-27, dnr 80-10/D).

Det förekommer att en fastighet kan ha förvärvats för flera olika ändamål. I sådana fall bör den förvärvade fastigheten behandlas som en lagertillgång, såvida det inte är uppenbart att fastigheten till huvudsaklig del är avsedd för ändamål som omfattas av undantagsreglerna. En fastighet som dels används i den skattskyldiges byggnadsrörelse, dels hyrs ut, bör behandlas som kapitaltillgång endast om minst 75 procent av fastigheten kan anses vara avsedd för användning i byggnadsrörelsen (prop. 1980/81:68 s. 155).

Fastigheter som förvärvas av en make eller maka

Fastigheter som förvärvas av en make eller maka till den som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter blir lagertillgångar (27 kap. 4 § andra meningen IL). Detta gäller under förutsättning att inte undantagsreglerna (se ovan) är tillämpliga eller att fastigheten är en privatbostadsfastighet.

Maken eller makan till den som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter är att betrakta som en byggmästarsmittad person. Däremot anses maken eller makan enligt lagtextens konstruktion inte bedriva byggnadsrörelse eller handel med fastigheter förrän han eller hon förvärvat en fastighet som blir en lagertillgång. Först efter att maken eller makan äger en fastighet som blivit en lagertillgång, anses han eller hon bedriva byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Detta framgår av