OBS: Nedan visas versionen från 4 nov 2015. För att se den senaste informationen, klicka här.

OBS: Nedan visas versionen från 4 nov 2015. För att se den senaste informationen, klicka här.

Meny

Här beskivs hur ett taxeringsvärde fastställs samt vilka åtgärder som ska utföras och vilka huvudsakliga beslut som ska fattas vid taxeringen. Vidare beskrivs vilka värderingsgrunder och värderingsregler som ska tillämpas när man värderar fastigheter.

Innehållsförteckning

Schematisk beskrivning över beslut och åtgärder för att bestämma taxeringsvärdet

Utgångspunkten vid taxeringen är att man för all skatte- och avgiftspliktig egendom ska fastställa ett taxeringsvärde. För skatte- och avgiftsfri egendom bestämmer man däremot inte något värde (1 kap. 1 § FTL). För viss skatte- och avgiftspliktig egendom som är undantagen ska heller inget värde bestämmas (7 kap. 16 § FTL).

När man ska bestämma taxeringsvärdet vid fastighetstaxeringen finns det ett antal beslut och åtgärder som ska utföras i en viss ordning. De beskrivs schematiskt i följande tabell:

Beslut eller åtgärd

Avsnitt i FTL

Dela in byggnader och mark i byggnadstyper och ägoslag

2 kap.

Fastställa skatte- och avgiftsplikt

3 kap.

Dela in i taxeringsenheter och bestämma typ av taxeringsenhet

4 kap.

Utföra värderingen

a) Dela in i värderingsenheter

6 kap.

b) Bestämma och klassificera värdefaktorer för värderingsenheten

7 kap 3 §

c) Bestämma riktvärde för värderingsenheten

7 kap. 4 §

d) Bestämma om storlekskorrektion eller justering för säregna förhållanden ska göras

7 kap. 4a och 5 §§

e) Beräkna delvärden och totalt taxeringsvärde

5 kap.

Värderingsmetoderna och värderingsmodellerna för olika typer av byggnader och ägoslag regleras i 8–15 kap. FTL. Mer information om värderingsmetoder och värderingsmodeller finns på de sidor som behandlar repektive taxeringsenhetstyp:

Motsvarande information finns här för ägoslaget täkt.

Det finns också regler om taxeringens grunder, värderingsmetoderna och värderingsmodellerna i 1 kap. FTF.

Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet

Skatteverket ska fastställa ett taxeringsvärde för varje skatte- och avgiftspliktig taxeringsenhet (5 kap. 1 § FTL) och detta taxeringsvärde ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet, vilket gäller för samtliga typer av taxeringsenheter.

En förutsättning för att fastställa ett taxeringsvärde är den tekniska konstruktionen av anvisningar med klassindelning av värdefaktorer samt avrundade riktvärden i tabeller. Detta medför att värderingen i vissa fall blir schablonmässig. Valet av taxeringsvärdenivå och anknytningen till år för att bestämma marknadsvärdenivån beror på osäkerheten i förfarandet och den schablonmässiga värderingen som tillämpningen av fastställda anvisningar innebär. Det måste därför sägas ligga i systemet att ett taxeringsvärde som motsvarar 75 procent av marknadsvärdet inte alltid kan uppnås för varje enskild fastighet eller för enstaka fastigheter inom ett visst område. Detta framgår även i praxis (RÅ 1978 1:81).

Utgå från genomsnittligt prisläge under nivååret

När man ska bestämma taxeringsvärdenivån utgår man från det genomsnittliga prisläget ett visst år – nivååret.

Nivååret är andra året före det år då en allmän eller förenklad fastighetstaxering sker av en taxeringsenhet (5 kap. 4 § första stycket FTL).

Köpeskillingarna för fastighetsförsäljningar från åren före nivååret ska korrigeras med hänsyn till den prisutveckling som skett t.o.m. nivååret (5 kap. 4 § andra stycket FTL). Om marknadsvärdenivån förändrats inför AFT 2015 ska prisutvecklingsfaktorerna bestämmas så att köpeskillingarna kan avse den marknadsvärdenivå som gällde i genomsnitt under 2013 (10 § SKVFS 2013:10).

Nivååren för de allmänna fastighetstaxeringarna sedan 2007 är:

AFT

Nivåår

2007

2005

2009 (FFT)

2007

2011

2009

2013

2011

2015

2013

Bestämma marknadsvärdet för en taxeringsenhet

Med en taxeringsenhets marknadsvärde menas det pris som taxeringsenheten sannolikt får vid en försäljning på den allmänna marknaden.

Vid värderingen ska man inte beakta andra privaträttsliga förpliktelser än sådana som gäller enligt servitut och liknande, eller som gäller markens utnyttjande enligt ett tomträttskontrakt.

Värderingen ska grundas på de belåningsförhållanden som normalt gäller för likartade fastigheter.

Om två eller flera fastigheter i olika kommuner skulle ha utgjort en taxeringsenhet om de legat i samma kommun, ska deras marknadsvärde bestämmas som om det utgjorde en taxeringsenhet (5 kap. 3 § FTL).

Sannolikt pris

Liksom i andra värderingssituationer är marknadsvärdet en värderingsgrund vid fastighetstaxeringen. Med marknadsvärdet för en taxeringsenhet menas det pris taxeringsenheten sannolikt skulle ha fått vid en försäljning på den allmänna marknaden (5 kap. 3 § FTL).

Marknadsvärdet ska beräknas enligt ortsprismetoden eller med ledning av en avkastningsberäkning eller en produktionskostnadsberäkning (5 kap. 5 § FTL).

Privat- och offentligrättsliga förpliktelser

Marknadsvärdet ska avse priset utan avräkning för avgifter eller andra skulder, eller för någon annan privaträttslig förpliktelse som inte är hänförlig till ett servitut. Detta innebär att man vid värderingen av utarrenderade tomtplatser bortser från arrenden som inte kan anses vara marknadsmässiga. På samma sätt bortser man vid värderingen av grustäkter från utgående arrendepris på gruset, om det inte är marknadsmässigt.

Servitut och liknande, d.v.s. rättigheter som knutits till en fastighet, ska man däremot beakta då man bestämmer taxeringsvärdet.

På samma sätt ska bestämmelser om markens utnyttjande som tagits in i ett tomträttskontrakt beaktas. Dessa bestämmelser kan sägas ha samma verkan som planbestämmelser. Däremot ska storleken av faktiska tomträttsavgälder, liksom faktiska arrenden, aldrig beaktas då taxeringsvärdet bestäms.

Vidare bortser man från den aktuella belåningen och utgår i stället från en belåning som är normal för fastighetstypen.

Offentligrättsliga förpliktelser ska däremot beaktas när man bestämmer ett marknadsvärde (5 kap. 3 § andra stycket FTL). Det sker genom justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL. Detta gäller t.ex. föreskrifter angående markanvändning som meddelats med stöd av lag (t.ex. naturreservat m.m.).

Inverkan av en kommungräns vid värderingen

En taxeringsenhet kan endast bestå av egendom som är belägen i samma kommun (4 kap. 3 § FTL). För fastigheter i olika kommuner som skulle ha utgjort en taxeringsenhet om de legat i samma kommun, ska marknadsvärdet bestämmas som om de utgjorde en taxeringsenhet (5 kap. 3 § fjärde stycket FTL). Det marknadsvärde som man får vid en sådan samvärdering ska fördelas på de olika taxeringsenheterna.

Värderingsmetoder

Marknadsvärdet ska i första hand bestämmas genom ortsprismetoden, d.v.s. med ledning av fastighetsförsäljningar på orten (5 kap. 5 § första stycket FTL).

Om fastighetsförsäljningar på orten inte ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet bestämmas med ledning av en avkastningsberäkning. Om inte det heller ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet uppskattas med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet (i en produktionskostnadsberäkning). Även i dessa fall ska man dock ta hänsyn till fastighetsförsäljningar på orten när det är möjligt (5 kap. 5 § andra stycket FTL). En sådan hänsyn kan bara tas i de fall då det är möjligt att göra ortsprisjämförelser.

Vilket värderingsförfarande som ska användas när man värderar de olika taxeringsenhetstyperna anges i 8–15 kap. FTL, i 1 kap. FTF och i Skatteverkets föreskrifter m.m.

Ortsprismetoden – orena köp

När ortsprismetoden används ska man bortse från ovidkommande omständigheter som kan ha inverkat på priset (5 kap. 5 § första stycket andra meningen FTL), s.k orena köp. Man bör ta hänsyn till följande.

En köpeskilling som under senare tid har lämnats för en viss fastighet kan inte utan vidare anses som ett exakt uttryck för ett marknadsvärde. Frånsett att köpeskillingen kan ha påverkats av särskilda förhållanden, såsom t.ex. släktskap eller affektionsvärde, kan den vara ett topp- eller ett bottenpris som inte motsvarar det verkliga marknadsvärdet. Ett sådant pris kan bero på speciella omständigheter vid försäljningen eller köpet vid en viss tidpunkt, av ett obetänksamt ingånget avtal m.m. Först när ett antal försäljningar skett och det inte finns anledning att anta att oväsentliga omständigheter har inverkat på prisbildningen, kan man dra en säker slutsats om ett normalt värde i handeln – marknadsvärdet. De regler som ska tillämpas vid granskningen av en köpeskilling framgår i Handledning för förberedelsearbetet inför allmän och förenklad fastighetstaxering 2011 (SKV 338), avsnitt 4 och i 1A kap. FTF.

Ortsprismetoden – få eller inga försäljningar inom värdeområdet

För att kartlägga värdenivån kan Skatteverket få ledning av försäljningar inom andra värdeområden, där förutsättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade (5 kap. 5 a § FTL). Detta kan bli aktuellt om det inom ett värdeområde sålts för få fastigheter eller inga fastigheter alls.

I praktiken ger metoden Skatteverket en möjlighet att gå över värdeområdesgränserna för att kartlägga värdenivån, för såväl bebyggda som obebyggda enheter, i de fall ortsprismaterialet är begränsat. Vilka förutsättningar som bör vara uppfyllda för att en sådan jämförelse ska kunna göras får avgöras från fall till fall.

Man bör dock regelmässigt göra en jämförelse med samtliga värdeområden, både inom ett län och över länsgränserna, för att undvika omotiverade skillnader i värdenivåer mellan värdeområden som är relativt likartade. Jämförelserna är framför allt viktiga vid förberedelsearbetet (vid provvärderingen).

Avkastningsberäkning – beräkna nuvärdet

Avkastningsberäkning används som en sammanfattande benämning på de värderingsmetoder där framtida nyttor eller överskott från en fastighet diskonteras till en värdetidpunkt (den tidpunkt då man önskar värdera fastigheten). Beräkningen innebär att framtida kostnader och intäkter omräknas till nutid, d.v.s. till ett nuvärde, med hänsyn till en given räntesats.

För att uppskatta ett marknadsvärde ska parametrarna bestämmas i enlighet med marknadens uppfattning och krav. Avkastningsmetoden innebär att man försöker rekonstruera prisbildningsprocessen på fastighetsmarknaden, och beräkningen bygger därför på värderarens marknadskännedom av de ingående parametrarna.

Produktionskostnadsberäkning (tekniskt nuvärde)

Det tekniska nuvärdet bestäms genom att återanskaffningskostnaden för en byggnad eller markanläggning multipliceras med en nedräkningsfaktor. Denna faktor ska bestämmas så att man genom den beaktar värdeminskningen som har uppkommit mellan det år då anläggningen kunde tas i bruk (nybyggnadsåret) och andra året före taxeringsåret. Den nedräkningsfaktor som bestäms för byggnader som kunnat tas i bruk under andra året före taxeringsåret ska användas även för byggnader som tas i bruk senare under den löpande taxeringsperioden.

Med återanskaffningskostnad för en byggnad avses kostnaden för att under andra året före taxeringsåret uppföra en motsvarande anläggning. Kostnaden kan bestämmas antingen utifrån erfarenheter om byggnadskostnadernas storlek detta år, eller genom att man räknar om den faktiska byggnadskostnaden med hjälp av en omräkningsfaktor. Denna faktor ska bestämmas så att man genom den beaktar skillnden i byggnadskostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret (5 kap. 6 § FTL).

Delvärden

Vid taxeringen ska ett eller flera delvärden bestämmas för en taxeringsenhet. Varje delvärde ska bestämmas för sig genom att man tillämpar de grunder som anges i 5 kap. 2–5a §§ FTL.

Summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens taxeringsvärde (5 kap. 8 § tredje stycket FTL).

Olika delvärden för olika typer av taxeringsenheter

Vid taxeringen ska följande delvärden bestämmas för en småhus-, ägarlägenhets-, hyreshus-, industri- och elproduktionsenhet (5 kap. 7 § FTL):

  • Byggnadsvärde – värdet av de byggnader som hör till taxeringsenheten.
  • Markvärde – värdet av taxeringsenhetens tomtmark, täktmark, fallrätt och markanläggningar.

Följande delvärden ska bestämmas för en lantbruksenhet (5 kap. 7 § FTL):

  • Bostadsbyggnadsvärde – värdet av de småhus som hör till taxeringsenheten.
  • Ekonomibyggnadsvärde – värdet av de ekonomibyggnader som hör till taxeringsenheten.
  • Tomtmarksvärde – värdet av taxeringsenhetens tomtmark.
  • Jordbruksvärde – värdet av taxeringsenhetens åkermark, betesmark och markanläggningar, som används eller behövs för växtodling.
  • Skogsbruksvärde – värdet av taxeringsenhetens produktiva skogsmark med växande skog och markanläggningar, som används eller behövs för skogsbruk.
  • Skogsimpedimentsvärde – värdet av de skogliga impediment som hör till taxeringsenheten.

Storlekskorrektion för lantbruksenheter

Riktvärdena för de värderingsenheter som ingår i en lantbruksenhet ska bestämmas med hänsyn till de värdeförhållanden som gäller för medelstora lantbruksenheter. Lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde ska korrigeras med hänsyn till storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden, om det behövs på grund av prisbildningen. Detta kallas storlekskorrektion.

Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde (5 kap. 2 § FTL). I 5 kap. 8 § FTL framgår det att när man bestämmer ett delvärde för en lantbruksenhet, så får man vid storlekskorrektion avvika från 2 § enligt 7 kap. 4 a § FTL.

Läs mer om hur man beräknar storlekskorrektionen under taxeringsenhetstypen lantbruk.

Tomtvärdetabeller

Tomtvärdetabeller används vid förberedelsearbetet för att fördela totalvärdet för bebyggda enheter på ett markvärde och ett byggnadsvärde. Tabellerna gäller för tomtmark på de taxeringsenheter där tomtmark förekommer, d.v.s. på

  • småhusenheter
  • lantbruksenheter
  • hyreshus och ägarlägenhetsenheter
  • industrienheter
  • elproduktionsenheter

Läs mer om förfarandet på respektive sida om tomtmark för var och en av de nämnda taxeringsenhetstyperna.

Tabellerna regleras i FTF.

Vad som ska utvisas i tomtvärdetabellerna för tomtmark på hyreshus- och ägarlägenhetsenheter samt industrienheter framgår i 1 kap. 37 § FTF. För småhusenheter framgår motsvarande i 1 kap. 35 b § FTF.

Reglerna om en schematisk värdering av tomtmark genom tillämpning av tomtvärdetabeller infördes i FTF vid 1996 års småhustaxering. Vid taxeringen år 2000 infördes motsvarande regler i FTF för tomtmark till hyreshus, industribyggnad och övrig byggnad.

Värderingsenhet

En värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. En värderingsenhet ska endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet (6 kap. 1 § FTL).

Egendom som ska värderas för sig

Man gör indelningen i värderingsenheter för att underlätta värderingen. En värderingsenhet ska omfatta sådan egendom som lämpligen värderas för sig. Värderingsenheterna förs sedan samman till taxeringsenheter av olika typer, utifrån de kombinationer som föreskrivs i 4 kap. 5 § FTL, t.ex. småhusenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet och industrienhet. För varje värderingsenhet bestäms de riktvärdegrundande värdefaktorer som ska vara utgångspunkten för värderingen av den enheten. Med ledning av dessa värdefaktorer bestäms ett riktvärde för värderingsenheten (1 kap. 2 § FTF).

Normalt ska varje typ av egendom inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet. Detta är huvudregeln för alla byggnader.

Om byggnaden däremot är inrättad för väsentligt olika ändamål eller om det väsentligt underlättar värderingen, får byggnaden indelas i två eller fler värderingsenheter.

Reglerna för indelning i värderingsenhet finns i 6 kap. FTL och de behandlas närmare i de delar som avser de olika taxeringsenhetstyperna.

Avrunda värderingsenhetens värde

Värdet av en enskild värderingsenhet ska anges i hela tusentals kronor. Avrundningen ska ske på det sätt att överstigande belopp, som inte uppgår till ett helt tusental kronor faller bort (20 kap. 4 § FTL).

Om värdet av en värderingsenhet överstiger 5 000 000 kr, ska värderingsenhetens värde avrundas nedåt till hela 200 000-tals kr. Överstiger ett sådant värde 25 000 000 kr, ska det avrundas nedåt till hela miljoner kronor (1 kap. 5 § första stycket FTF).

Delvärden summeras till ett taxeringsvärde

Värderingsenheternas värden summeras till delvärden, och summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens taxeringsvärde (5 kap. 8 § tredje stycket FTL).

Markanläggning

En markanläggning ska ingå i samma värderingsenhet som den mark den hör till. En markanläggning ska dock utgöra en värderingsenhet om det väsentligt underlättar värderingen (6 kap. 11 § FTL).

Andel i en samfällighet

Fastighetsandelar i samfälligheter som ska värderas för sig ska utgöra en värderingsenhet för varje byggnadstyp och ägoslag. Man får dock dela upp andelarna i två eller flera värderingsenheter om det väsentligt underlättar värderingen (6 kap. 12 § FTL).

Särskilda värderingsregler

När man värderar tomtmark och byggnader gäller särskilda regler och principer. I huvudsak är det egendomens totala värde som ska ligga till grund vid värderingen. Reglerna finns angivna i 7 kap. FTL och beskriver bl.a. mervärdeprincipen för en byggnad, värdet av mark som är bebyggd, vad som gäller för pågående markanvändning respektive byggnad under uppförande.

Mervärdeprincipen

Ett byggnadsvärde är det mervärde som taxeringsenheten får på grund av att den är bebyggd. Värdet av en byggnad som är lös egendom ska bestämmas som om byggnadens ägare ägde marken (7 kap. 8 § FTL).

Enligt huvudregeln ska markvärde, tomtmarksvärde, jordbruksvärde, skogsbruksvärde och skogsimpedimentsvärde bestämmas som om taxeringsenheten var obebyggd, under förutsättning att det inte finns någon saneringsbyggnad på taxeringsenheten (7 kap. 9 § FTL).

Värderingen vid fastighetstaxeringen sker enligt huvudregeln så att markvärdet bestäms som om marken var obebyggd, samtidigt som byggnadsvärdet åsätts som det mervärde som taxeringsenheten har av att den är bebyggd. Vidare ska värderingen ske med utgångspunkt i den pågående markanvändningen. När man tillämpar den s.k. mervärdesprincipen på bebyggda taxeringsenheter beaktas därmed i första hand det markvärde som tomten har utifrån befintlig bebyggelse.

Möjlighet att bebygga bestäms med utgångspunkt i pågående markanvändning

När man värderar tomtmark ska möjligheten att bebygga bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen, om inte någon annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får ett väsentligt högre värde (7 kap. 10 § FTL).

Om tomtmarken är obebyggd ska man beakta föreskrifterna för markens bebyggande eller användning när man gör värderingen. Om det finns en byggnad med ett