Beräkning av underlag

Gemensamma regler för beräkning

Det är det vid fastighetstaxeringen faktiskt beslutade taxeringsvärdet som är utgångspunkt vid beräkning av underlaget för fastighetsavgift och fastighetsskatt. Om taxeringsvärdet är felaktigt måste fastighetstaxeringen ändras för att fastighetsavgiftens och fastighetsskattens storlek ska påverkas.

Ändring av fastighetsindelningen

Om en fastighet nybildas under året och därför ännu inte har något beslutat taxeringsvärde kan fastighetsskatt eller fastighetsavgift inte tas ut (Skatteverkets ställningstagande Fastighetsskatt och fastighetsavgift vid ombildning och avregistrering av fastighet).

Underlag för fastighetsskatt utgörs av det taxeringsvärde som gäller under ett visst kalenderår för en vid detta års ingång befintlig taxeringsenhet.

Olika räkenskapsår

Fastighetsskatten och fastighetsavgiften beräknas för kalenderår.

Kalenderår

För den som har kalenderår som räkenskapsår eller i de fall fastigheten inte ingår i näringsverksamhet, beräknas fastighetsavgiften och fastighetsskatten för kalenderåret.

Brutet räkenskapsår

Fastighetsavgift och fastighetsskatt tas ut på grund av innehav av fastighet vid ingången av kalenderåret. Vid ett förlängt räkenskapsår som innefattar två ingångar av kalenderår tas således dubbel fastighetsavgift och fastighetsskatt ut. Vid ett förkortat räkenskapsår som inte innefattar ingången av något kalenderår tas ingen fastighetsavgift eller fastighetsskatt ut.

Två räkenskapsår

Om två räkenskapsår beskattas samma år, tas fastighetsavgift eller fastighetsskatt ut för varje år för sig. Avdrag görs också för varje år för sig.

Avdrag vid inkomsttaxeringen

Avdragsmöjligheterna vid inkomsttaxeringen skiljer sig beroende på om det är en näringsfastighet eller en privatbostadsfastighet.

Näringsfastighet och privatbostadsfastighet

Fastighetsavgiften och fastighetsskatten räknas som en särskild skatt och för näringsfastigheter är den en avdragsgill driftskostnad i näringsverksamheten (16 kap. 17 § IL). Någon motsvarande avdragsrätt i kapital finns inte för fastighetsavgift och fastighetsskatt för privatbostadsfastigheter. Säljare och köpare av fastighet kan avtala om att köparen ska kompensera säljaren för fastighetsskatt som påförs tiden efter äganderättens övergång. Skatteverket anser att denna kompensation ska ses som en skattepliktig intäkt för säljaren och en avdragsgill kostnad för köparen om fastigheten utgör en näringsfastighet (Skatteverkets ställningstagande Fastighetsskatt/Fastighetsavgift – fördelning mellan säljare och köpare).

Undantag för bostadsrättsföreningar

Bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag som är privatbostadsföretag beskattas inte för intäkter och kostnader som hör till fastigheten (2 kap. 17 § IL). De har därmed inte rätt till avdrag för fastighetsavgift och fastighetsskatt.

Lantbruksfastighet

Fastighetsavgiften är kopplad till bostadsdelen och avdragsrätten är beroende av om bostadsdelen ingår i näringsfastigheten eller om den brutits ut som privatbostadsfastighet.

Tidpunkt för avdrag

Fastighetsavgift och fastighetsskatt tas ut för kalenderår. Avdrag medges för det beskattningsår skatten gäller. Om två räkenskapsår ska beskattas samma år, ska fastighetsavgiften och fastighetsskatten dras av var för sig på respektive räkenskapsår.

Underlag för fastighetsavgift

Underlaget för fastighetsavgift beräknas enligt 3 § FAvL.

Småhus

Kommunal fastighetsavgift är under kalenderåret 2018 7 812 kr för varje småhus med tillhörande tomtmark dock högst 0,75 procent av taxeringsvärdet. Om en taxeringsenhet består av flera uppförda småhus ska jämförelsen ske för varje småhus med tillhörande tomtmark. Beloppet 7 812 kr jämförs således med ett belopp motsvarande 0,75 procent av småhusets byggnadsvärde och tomtmarksvärde.

Detta innebär att en värderingsenhet småhus med tillhörande värderingsenhet tomtmark får en fastighetsavgift med 7 812 kr om taxeringsvärdet för dessa värderingsenheter är 1 041 600 kr eller högre.

Om tomtmarken är gemensam för flera småhus och inget av dem har nedsatt fastighetsavgift på grund av nyproduktion, anser Skatteverket att hela tomtmarksvärdet ska hänföras till det småhus som har det högsta byggnadsvärdet (Skatteverkets ställningstagande Fastighetsavgift- taxeringsenhet med flera småhus. Motsvarande ska gälla om tomtmarken är gemensam för flera småhus som på grund av nyproduktion har halverad avgift. Se vidare om nedsättning av fastighetsavgift.

Halv avgift för arrendetomt och byggnad på ofri grund

Fastighetsavgift beräknas för tomtmark där bostadsbyggnaden inte ingår i samma taxeringsenhet, s.k. arrendetomter. Fastighetsavgiften är begränsad till halv avgift, 3 906 kr, dock högst 0,75 procent av taxeringsvärdet, för dessa tomter. Samma begränsning av fastighetsavgiften gäller för småhus där tomtmarken inte ingår i samma taxeringsenhet, s.k. byggnader på ofri grund. Avgiften uppgår till 3 906 kr kr, dock högst 0,75 procent av byggnadens taxeringsvärde (3 a § FAvL).

Hyreshus

Kalenderåret 2018 är fastighetsavgiften för bostadsdelen i ett hyreshus 1 337 kr per bostadslägenhet dock högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för värderingsenheten för bostäder med tillhörande värderingsenhet tomtmark. Med bostadslägenhet avses en sådan lägenhet som är avsedd att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad (3−4 § § FAvL). Högsta förvaltningsdomstolen har kommit fram till att varje enskilt studentrum ska anses utgöra en bostadslägenhet (RÅ 2010 not. 59).

Indexering av fastighetsavgift

Det fasta beloppet per småhus respektive bostadslägenhet förändras årligen procentuellt lika mycket som förändringen av inkomstbasbeloppet. Utgångspunkten för småhus är det fasta beloppet 6 000 kr för år 2008 som ska räknas upp med samma procenttal som inkomstbasbeloppet för år 2008 (48 000 kr) förändrats till det aktuella kalenderåret. Den procentuella förändringen bestäms med två decimaler där efterföljande decimaler faller bort. Det fasta beloppet anges i hela kronor och öretalen stryks.

Inkomstbasbeloppet 2018 är 62 500 kr. Fastighetsavgiften kalenderåret 2018 har därför indexerats med 130,20 procent.

För bostadshyreshus har det fasta beloppet per lägenhet sänkts genom en tidigare lagändring på så sätt att avgiften för kalenderåret 2018, efter indexomräkning, blir högst 1 337 kr per bostadslägenhet. Detta genom att det ursprungliga beloppet från 2008, 1 200 kr, har sänkts till 1 027 kr.

Underlag för fastighetsskatt

Underlaget för fastighetsskatt beräknas enligt 3 § FSL.

Småhusenhet

Fastighetsskatt tas ut på småhusenheter om

• de är obebyggda
• det finns byggnad som är under uppförande
• de är småhus på lantbruksenhet.

I dessa fall är fastighetsskatten 1 procent av fastighetens taxeringsvärde. För småhusenheter med byggnad som ägs av annan betalar såväl den som äger marken som den som äger byggnaden fastighetsavgift.

Ägarlägenhetsenhet

Fastighetsskatt tas ut på

• obebyggd tomtmark
• ägarlägenhetsenhet till den del ägarlägenhet är under uppförande med tillhörande tomtmark
• tomtmark som hör till ägarlägenhet som helt eller delvis ägs av annan person än markägaren.

Fastighetsskatt tas ut med 1 procent av taxeringsvärdet.

Hyreshus

För hyreshus tas fastighetsskatt ut med 1 procent av taxeringsvärdet för

• lokaler med tillhörande tomtmark
• lokaler under uppförande med tillhörande tomtmark.

Även om det är frågan om lokalbyggnad på ofri grund, så ska fastighetsskatt tas ut med 1 procent såväl för marken som för byggnaden (3 § c FSL). Lokalbyggnad på ofri grund innebär att marken och byggnaden ägs av olika personer.

För hyreshus tas, enligt 3 § b FSL, fastighetsskatten ut med 0,4 procent av taxeringsvärdet för

• bostäder som är under uppförande
• värderingsenhet för tillhörande tomtmark
• värderingsenhet för tomtmark avsedd för bostäder som är obebyggd eller som hör till bostäder som inte ingår i samma taxeringsenhet
• annan värderingsenhet för tomtmark som är obebyggd.

Om det är fråga om en hyreshusenhet med byggnad med bostäder på ofri grund kommer alltså den som innehar marken att beskattas med fastighetsskatt om 0,4 procent. Den som innehar byggnaden påförs i stället fastighetsavgift (3 § c FAvL).

Industrienhet

En industrienhet är en byggnad avsedd för industriell verksamhet samt tillhörande tomtmark. Till industrienhet räknas också täktmark och byggnad på täktmark. Fastighetsskatt tas ut på industrienheter med 0,5 procent av taxeringsvärdet.

Elproduktionsenheter

Elproduktionsenheter kan delas in i tre grupperingar: vattenkraftverk, vindkraftverk och elproduktionshet som inte nyttjar vatten- eller vindkraft.

För en produktionsenhet som utgör en taxeringsenhet med vattenkraftverk är fastighetsskatten 1,6 procent efter den lagändring som trädde i kraft den 1 juli 2017 (3 § FSL).

Fastighetsskatten för vattenkraftverk kommer succesivt att sänkas till 0,5 procent av taxeringsvärdet under perioden 2017–2020. Fastighetsskatten sänktes till 2,2 procent för 2017:

1. Fr.o.m. den 1 januari 2018 är fastighetsskatten 1,6 procent av taxeringsvärdet.
2. Fr.o.m. den 1 januari 2019 kommer fastighetsskatten att vara 1,0 procent av taxeringsvärdet.
3. Fr.o.m. den 1 januari 2020 kommer fastighetsskatten att vara 0,5 procent av taxeringsvärdet.

För en taxeringsenhet med vindkraft är fastighetsskatten 0,2 procent och för övriga elproduktionsenheter (vanligtvis värmekraftverk) är fastighetsskatten 0,5 procent av taxeringsvärdet.

Fastighetsskatten för elproduktionsenhet med vindkraftverk är lägre än för övriga elproduktionsenheter, vilket kan vara ett statligt stöd enligt artikel 107 i fördraget om Europeiska unionens funktionssätt. Fastighetsskatten för elproduktionsenhet med vindkraftverk får endast beräknas med den lägre skattesatsen (0,2 %) om takbeloppet (200 000 euro för en period om tre beskattningsår) inte överskrids enligt kommissionens förordning om stöd av mindre betydelse.

Om det stöd som ges i form av en lägre fastighetsskatt för elproduktionsenhet med vindkraftverk medför att takbeloppet kommer att överskridas, ska fastighetsskatten istället beräknas till 0,5 procent av taxeringsvärdet (Skatteverkets ställningstagande Statsstöd i form av lägre fastighetsskatt för vindkraftverk).

Följdfrågor till ställningstagandet behandlas i Skatteverkets ställningstagande Statsstöd i form av lägre fastighetsskatt för vindkraftverk- följdfrågor.