Vinstberäkning av andel i oäkta bostadsföretag

Hur beräknas vinsten?

Vinsten beräknas enligt följande:

Försäljningsintäkten (ersättningen för andelen - försäljningsutgifter) - omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter) = vinsten.

Försäljningsintäkt

Försäljningsintäkten utgörs av ersättningen för andelen minskad med utgifter för försäljningen.

Lägenhetsutrustning

Det finns inga särskilda regler för lägenhetsutrustning som tillförts lägenheten av bostadsrättsinnehavaren. Ersättning för sådan utrustning bör dock inräknas i ersättningen för bostadsrätten efter samma princip som gäller för privatbostadsrätt enligt 46 kap. 4 § första stycket IL.

Inre reparationsfond

Behållning på inre reparationsfond bör behandlas efter samma princip som gäller för privatbostadsrätt enligt 46 kap. 4 § andra stycket IL.

Försäljningsutgifter

Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas följande, under förutsättning att utgifterna har samband med försäljningen och inte ska dras av i något annat inkomstslag:

• mäklarutgifter
• utgifter för värdering av bostadsrätten
• andra utgifter som säljaren haft för försäljningen
• advokatutgifter som säljaren haft och som är direkt hänförliga till försäljningen
• utgifter för homestaging (Skatteverkets ställningstagande - Avyttring av privatbostad – homestaging).

Omkostnadsbeloppet

Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften för andelen med tillägg för eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL).

Anskaffningsutgift

Anskaffningsutgiften är antingen den ersättning som betalades till den tidigare innehavaren eller den insats som betalades till föreningen. Enligt 44 kap. 14 § IL gäller dessutom att hänsyn ska tas till andra utgifter för förvärvet. Det innebär att även eventuella upplåtelseavgifter och inträdesavgifter ska inräknas i anskaffningsutgiften.

Skatteverket anser att om en nedsättning av insatsen görs i ett oäkta bostadsföretag ska medlemmen inte beskattas för det utbetalade beloppet som utdelning eller kapitalvinst (Skatteverkets ställningstagande Nedsättning av insatsen i ett oäkta bostadsföretag. Beloppet ska i stället minska anskaffningsutgiften för andelen. Beloppet kommer därmed att höja kapitalvinsten vid en försäljning av andelen.

Den som erbjuds fria eller rabatterade månadsavgifter i samband med förvärv av en nybyggd bostadsrätt ska minska sin anskaffningsutgift med faktiskt erhållen rabatt. När bostadsrätten säljs kommer således rabatten att påverka beräkningen av kapitalvinsten (Skatteverkets ställningstagande - Fria månadsavgifter vid förvärv av nybyggd bostadsrätt).

Förbättringsutgifter

Innehavet avser dels en andelsrätt i bostadsrättsföreningen, dels en nyttjanderätt till en lägenhet (bostadsrätten). Förbättringsutgifter kan därför avse såväl andelsrätten i form av kapitaltillskott som bostadsrätten i form av förbättringar på själva lägenheten.

Förbättring av lägenheten

Skatteverket anser att de principer som gäller för att bestämma avdragsrätten för privatbostadsrätter till viss del kan tillämpas även för oäkta bostadsrätter. Regeringsrättens dom RÅ 1979 1:79 ger fortfarande ledning för bedömningen av om en utgift på lägenheten i en oäkta förening är avdragsgill som en förbättringsutgift eller inte. Det innebär bl.a. att justering för personlig konsumtion ska ske för utgifter för reparation och underhåll, men inte för utgifter för till- eller ombyggnad och motsvarande grundförbättring.

För privatbostadsrätter gäller att de sammanlagda utgifterna för förbättrande reparation och underhåll under ett beskattningsår ska uppgå till minst 5 000 kr och att de måste vara hänförliga till beskattningsåret eller de fem föregående beskattningsåren. Denna begränsning av avdragsrätten är specifik för privatbostadsrätter och tillämpas inte på förbättringsutgifter för delägarrätter som beskattas enligt 48 kap. IL.

Skatteverket anser att utgifter för reparation och underhåll som tidigare har beaktats vid den löpande beskattningen inte får ingå i omkostnadsbeloppet som en förbättringsutgift (Skatteverkets ställningstagande Förbättringsutgift på andel i s.k. oäkta bostadsföretag).

Principerna om beräkning av förbättringsutgifter som för oäkta bostadsrätt ska tillämpas även om delägarrätten under viss del av innehavstiden utgjort andel i äkta bostadsföretag.

Vanligtvis ansvarar innehavaren av bostadsrätten för lägenhetens inre underhåll, vilket bl.a. kan medföra en sänkning av den skattepliktiga utdelningen för bostadsförmånen.

Kapitaltillskott

Det saknas en definition i inkomstskattelagen på förbättringsutgifter för en delägarrätt.

Om det som i praxis ansetts utgöra ovillkorliga aktieägartillskott och direkta kapitaltillskott påverkat andelskapitalet så att återbetalning vid en likvidation av föreningen sker utan att utdelningsbeskattning blir aktuell, kan tillskotten behandlas som förbättringsutgifter. Det innebär att det av föreningens redovisning ska kunna utläsas att delägaren skjutit till nytt kapital.

Inre reparationsfond

Behållningen på den inre reparationsfonden behandlas enligt samma regler som gäller för privatbostadsrätt (46 kap. 6 § IL).

Skattepliktig kapitalvinst

Kapitalvinst på andelar i onoterade svenska aktiebolag och svenska ekonomiska föreningar kvoteras till fem sjättedelar (42 kap. 15 a § IL). Skatten på kapitalvinsten blir därmed 25 procent.

För inkomståren 2015 och tidigare har de funnits övergångsregler som gjort att de s.k. lättnadsreglerna kunnat tillämpas på kapitalvinster på andelar i oäkta bostadsföretag. Dessa har upphört fr.o.m. inkomståret 2016.

Utländsk juridisk person

Reglerna i 42 kap 15 a § IL om kvotering av vinsten gäller även för andelar i en utländsk juridisk person, till exempel ett utländskt bostadsföretag.

Kvittning och kvotering av kapitalförlust

En andel i ett oäkta bostadsföretag ses som en delägarrätt varför reglerna i 48 kap. IL om delägarrätter ska tillämpas vid beräkning av avdragsgill kapitalförlust. Kvittningsreglerna skiljer sig åt beroende på om det är frågan om en förening eller ett aktiebolag.

Kapitalförluster på onoterade andelar i ekonomiska föreningar ska alltid dras av med 70 % utan möjlighet till föregående kvittning mot andra kapitalvinster (48 kap. 24 § IL).

En kapitalförlust på onoterade andelar i svenska aktiebolag och utländska juridiska personer är avdragsgill till fem sjättedelar. Efter kvoteringen får kvittning ske mot vinster på sådana tillgångar och på andra marknadsnoterade delägarrätter än svenska räntefonder (48 kap. 20 § IL).

Till den del en kapitalförlust på onoterade andelar inte kan kvittas ska fem sjättedelar av 70 procent dras av (48 kap. 20 a § IL).