OBS: Detta är utgåva 2021.11. Visa senaste utgåvan.
Om man avyttrar sin privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt (ursprungsbostad) och förvärvar eller tänker förvärva en annan bostad (ersättningsbostad), kan man under vissa förutsättningar få uppskov med beskattningen av hela eller del av den kapitalvinst som uppkommer vid avyttringen (47 kap. IL).
Bestämmelserna om ursprungsbostäder och ersättningsbostäder gäller för bostäder i hela EES-området (47 kap. 3–5 §§ IL).
För att få uppskov krävs att man har ägt hela eller del av både den sålda bostaden (ursprungsbostaden) och den förvärvade bostaden (ersättningsbostaden). Det krävs inte att säljaren ska vara obegränsat skattskyldig i Sverige vid avyttringen för att få uppskov.
Som huvudregel gäller uppskovsreglerna endast fysiska personer. Dödsbon kan dock få uppskov, men endast i följande fall (47 kap. 14 § IL):
Det krävs dessutom att den efterlevande maken eller sambon samtycker till att bostaden ska anses som ersättningsbostad (47 kap. 15 § IL).
Den bostad som är såld (ursprungsbostaden) ska vara ett småhus, en bostadsrätt eller en ägarlägenhet som är privatbostad. Dessutom ska den uppfylla kraven för att vara en permanentbostad.
Den nya bostaden (ersättningsbostaden) ska vid förvärvet antingen vara ett småhus med mark som är småhusenhet, småhus på annans mark, en tomt som bebyggs med ett småhus, småhus på en lantbruksenhet, en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag, en ägarlägenhetsenhet, en tomt om där uppförs en ägarlägenhet eller en utländsk motsvarighet (47 kap 5 § IL).
För att kunna få avdrag för ett slutligt uppskovsbelopp för det år man avyttrade ursprungsbostaden, måste man förvärva en ersättningsbostad tidigast den 1 januari året innan man sålde och senast den 31 december samma år som man sålde, eller utföra ny-, till- eller ombyggnadsarbeten på en tidigare förvärvad fastighet.
Om man inte förvärvat någon ersättningsbostad senast samma år som ursprungsbostaden avyttrades kan man inte få slutligt uppskov för avyttringsåret. Man har i stället möjlighet att få avdrag för ett preliminärt uppskovsbelopp.
För att kunna få uppskov måste man ha varit bosatt på ursprungsbostaden under minst ett år närmast före avyttringen eller under minst tre av de senaste fem åren före avyttringstidpunkten. (Se dock undantaget i 47 kap. 3 § 3 st. IL.)
Man ska ha även ha bosatt sig i ersättningsbostaden senast den 2 maj andra året efter avyttringen av ursprungsbostaden.
Med bosatt menas där man rätteligen enligt folkbokföringslagen ska eller får vara folkbokförd (6−15 §§ folkbokföringslagen, RÅ 2003 ref. 34 och 2005 ref. 35).
Säljaren ska yrka avdrag för uppskovsbelopp i inkomstdeklarationen i samband med kapitalvinstberäkningen för ursprungsbostaden.
Beroende av tidpunkten för förvärvet av ersättningsbostaden eller bosättningen i densamma är avdraget antingen preliminärt eller slutligt.
Om Skatteverket har medgett ett preliminärt uppskovsbelopp, ska den som medgivits uppskovsbeloppet lämna de uppgifter som är nödvändiga för att beräkna storleken på det slutliga uppskovsbeloppet samt uppgifter om ersättningsbostaden i efterföljande års inkomstdeklaration. Denna skyldighet finns även när ersättningsbostaden är belägen utanför Sverige, men inom EES-området (31 kap. 17 § SFL).