Småhus

Riktvärdet för småhus

Riktvärdet för småhus utgörs av värdet av ett småhus och innefattar även värdet av s.k. komplementhus (8 kap. 1 § FTL). Med komplementhus menas garage, förråd och lik­nande byggnader som funktionellt hör samman med småhuset. I rikt­värdet ingår värdet av komplementhus som är normala för respektive småhus inom värde­området vad avser ålder, storlek och standard.

Till grund när man bestämmer riktvärdet för den värderings­enhet som små­huset utgör ska följande värdefaktorer hos värderingsenheten alltid bestämmas (8 kap. 3 § FTL):

• storlek
• ålder
• standard
• byggnadskategori
• fastighetsrättsliga förhållanden
• värdeordning.

För varje värdefaktor utom storlek finns en bestämd klass­indel­ning föreskriven (8 kap. 3 § FTL samt 1 kap. 6 § FTF). För värdefaktorn storlek finns sär­skilda mätregler.

När det gäller byggnad som är under uppförande beräknas riktvärdet på särskilt sätt.

Storlek

Storleken av småhuset bestäms med hänsyn till ytan av småhusets bo- och biutrymmen (8 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn storlek för småhus anges som småhusets värdeyta (8 § SKVFS 2023:9). Värdefaktorn storlek ska inte indelas i klasser (7 kap. 3 § FTL). Storleken mäts i hela kvadratmeter.

Värdeyta

Värdeytan utgörs av summan av småhusets boyta samt ett tillägg på motsvarande 20 procent, dock högst 20 kvm, av sådana biutrymmen som kan nås inifrån småhuset genom en dörr eller liknande. Värdeytan, boytan och tillägg för biyta ska anges i hela kvadratmeter. Mätningen av småhusets ytor ska göras enligt reglerna i Svensk Standard SS 21054:2020 (8 § SKFVS 2023:9).

En byggnad där biutrymmena är sammanbyggda med småhuset räknas således som en del av småhuset om det är möjligt att nå biutrymmena inifrån småhuset. Finns det inte någon sådan förbindelse utgör biytan i stället komplementhus. Biutrymme i komplementhus ingår inte i värde­ytan (9 § SKVFS 2023:9).

I tvåbostadshus ska biyta som används som gemensamma kommunikationsutrymmen inte räknas med i värdeytan (8 § SKVFS 2023:9).

När ett utrymme är inrättat för flera ändamål bör indel­ningen i bo- och biutrymmen ske med led­ning av det ändamål som över­väger.

Om ett småhus till en mindre del används för annat än bostadsändamål, t.ex. lager eller kontor, men utan att vara särskilt inrättat för detta så bör det inte påverka bestämningen av värdeytan (SKV A 2023:8).

Låg takhöjd

Om en del av den totala uppmätta ytan har en takhöjd som är mellan 1,9 m och 2,1 m kan det bli aktuellt att göra en justering för säregna förhållanden.

Ytor med lägre takhöjd än 1,9 m mäts inte enligt svensk standard och kan därför varken utgöra boyta eller biyta. Värdet av dessa utrymmen bör således inte beaktas när man bestämmer värdet av värdeytan.

Har hela småhuset en boyta med lägre än 1,9 m i takhöjd är värdeytan lika med 0. Ytans värde enligt SV-tabellen motsvarar således grundvärdet i kolumnen (10)−75 kvm. Någon extrapolering av värdet bör normalt inte göras (SKV A 2023:8). När man mäter höjden under snedtak gäller särskilda regler. Läs mer i broschyren Hur du mäter ditt småhus (pdf).

Värdeytan påverkas inte av utrymmen i en even­tuell lokaldel. Värdet av dessa utrymmen beaktas i stället genom justering för säregna förhållanden (SKV A 2023:8).

När värdeytan är större än 350 kvm

I SV-tabellen i bilaga 1 till SKV A 2023:8 är den högsta klassen för värde­yta öppen och omfattar 251−(350) kvm. Att den är öppen utmärks genom att intervallet i ytterkanten är markerad med parentes. Det går inte att ta fram en enhetlig värde­inverkan för större småhus, utan den får i stället bedömas från fall till fall. Det är framför allt läget, men även bygg­na­dens skick och andra förhållanden, som har betydelse vid bedömningen.

När man beräknar sådan värdeinverkan kan man göra det genom extra­polering. I lågnivåområden har storleken mindre inverkan på värdet, relativt sett, och i många fall genererar en värdeyta på över 350 kvm inte något mervärde. Det är framför allt i mellan- och högnivåområden som tillägg för värdeyta större än 350 kvm är aktuellt.

Att en större byggnad har höga kostnader för drift och underhåll ska inte beaktas när man bedömer en stor värdeytas värdeinverkan. Sådana förhållandens eventuella inverkan på byggnadsvärdet får prövas enligt reglerna om justering för säregna för­hållanden.

Ett tillägg för en värdeyta som är större än 350 kvm ska rätteligen ingå i riktvärdet, men ska av tekniska skäl redovisas som en justering.

Ålder

Åldern på småhuset talar om den sannolika återstående livslängden. Åldern bestäms med hänsyn till nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme, samt tidpunkten för dessa till- och ombyggnader (8 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår (10 § SKVFS 2023:9).

Åldersklasser

Värde­året utgör ingångsdata i SO-tabellerna S i SKV A 2023:8. Åldern indelas i åldersklasser på det sätt som framgår av 1 kap. 6 § FTF. Åldern ska anges i hela år.

Värdeår och nybyggnadsår

Värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår. Värdeåret är detsamma som småhusets nybyggnadsår, under förutsättning att det inte har skett någon till- eller ombyggnad som har ändrat boytans storlek. I så fall ska värdeåret jämkas. Med nybyggnadsår menas det år då den övervägande delen togs eller kunde ha tagits i bruk. För byggnader som är uppförda år 1929 och tidigare ska nybyggnadsåret 1929 anges (10 § SKVFS 2023:9).

Om den exakta uppgiften om nybyggnadsår saknas bestäms nybyggnadsåret på följande sätt:

• Om två årtal angivits i deklarationsblanketten bör det senare året bestämmas som nybyggnadsår (för exempelvis 00/01 används alltså 01).
• Om en period angivits i deklarationsblanketten bör det senaste året bestämmas som nybyggnadsår (för exempelvis 98/00 används 00).

Ett hus som flyttats bör behålla sitt ursprungliga nybyggnadsår (SKV A 2023:8).

Läs mer om byggnad som är inflyttningsklar eller under uppförande.

Värdeår för byggnad som byggs om till småhus

När lokaler (industri-, kontors-, specialbyggnader m.m.) byggs om till småhus så ligger tillskottet av boyta till grund när man bedömer småhusets värdeår. Om byggnaden enbart består av lokaler är tillskottet av boyta vid en sådan ombyggnad 100 procent, vilket medför att småhusets värdeår motsvarar året för ombyggnaden. Normalt torde detta medföra ett rimligt resultat även med hänsyn till småhusets ”sannolika återstående livslängd”, eftersom en ombyggnad av ifrågavarande slag är så omfattande att den närmast är att jämställa med nyproduktion (Skatteverkets ställningstagande Värdeår för småhus. Ställningstagandet hänvisar till Skatteverkets senaste allmänna råd avseende småhus, d.v.s. SKV A 2023:8 samt Skatteverkets senaste föreskrift avseende småhus, d.v.s. SKVFS 2023:9.

Om inte hela lokalarean byggs om till småhus ska byggnadens värdeår beräknas enligt jämkningsmodellen för småhus, d.v.s. med hänsyn till nybyggnadsår för de oförändrade delarna samt tidpunkt och omfattning för tillskott av boyta.

Jämkning av värdeår

Om en byggnad byggs till eller om så bör värdeåret jämkas på så sätt att man väger samman de olika tidpunkterna när delar av den sammanlagda boytan fastställdes. Värdeåret bör enbart jämkas om till- och ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm (SKV A 2023:8). Med ursprunglig boyta avses den boyta som är beslutad vid den senaste taxeringen och inte nödvändigtvis den boyta som byggnaden hade när den uppfördes.

Värdeår som bestämts vid förenklad fastighetstaxering (AFT 2021), eller vid ny taxering som skett vid en senare särskild fastighetstaxering, bör bibehållas vid FFT 2024, om denna värdeårsberäkning inte bedöms vara felaktig.

Om man har byggt till eller om efter år 2020 och detta inte beaktats vid en särskild fastighetstaxering bör värdeåret omprövas med utgångspunkt från till- eller ombyggnaderna som gjordes efter år 2020 samt det värdeår som bestämdes vid AFT 2021, om det inte bedöms vara felaktigt.

Om ny taxering har skett efter 2021, och om till- eller ombyggnad har skett efter den nya taxe­ringen, bör på motsvarande sätt det värdeår som bestämts vid den nya taxe­ringen läggas till grund för värdeårs­bestäm­ningen vid FFT 2024.

Exempel: jämkning av värdeår efter tillbyggnad

En byggnad är ursprungligen uppförd 1914. Den ursprung­liga byggnaden inne­håller 65 kvm boyta. 1968 gjordes en tillbygg­nad med 55 kvm boyta.

Alla år avrundas till hela år. Nytt värdeår blir 1947.

Exempel: jämkning av värdeår efter ombyggnad

Samma byggnad som i föregående exempel byggdes om 2007 och en tidi­gare oinredd vind inreddes till bostadsutrymme. Vindens boyta är 30 kvm.

Alla år avrundas till hela år. Nytt värdeår blir 1959.

Standard

Klassificeringen av standard i ett småhus bestäms med hänsyn till byggnadsmaterial och utrustning (8 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn standard uttrycks i standardpoäng som beräknas för småhuset (8 kap. 4 § FTL).

Standardpoäng

Det finns fem huvudområden som ligger till grund för poängberäkningen. De avser småhusets byggnadsmaterial och utrustning och är:

• exteriör
• energihushållning
• kök
• sanitet
• övrig interiör.

Det framgår hur standardpoängen fördelas inom respektive huvudområde av bilaga 1 till SKVFS 2023:9. Läs vidare om vad som bör iakttas inom respektive huvudområde i SKV A 2023:8.

Delsumman inom respektive huvudområde bestäms genom att man summerar det antal standardpoäng för byggnadsmaterial och utrustning inom varje huvudområde som föreskrivs i 11 § SKVFS 2023:9 och bilaga 1 till föreskrifterna. För varje huvudområde anges en delsumma som i särskilda fall kan jämkas (8 kap. 4 § FTL och (11 § SKVFS 2023:9).

Till ledning när man beräknar standardpoäng ligger i första hand de svar som lämnats på motsvarande standardfrågor i deklarationen.

En förutsättning för att standardpoäng ska åsättas är att det befintliga materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick. Om så inte är fallet så ska kostnaden för att återställa materialet eller utrustningen vara lägre än anskaffningskostnaden för att standardpoäng ska åsättas (SKV A 2023:8).

När man klassificerar standard så bör man ta hänsyn till om material och utrustning har upprustats. Med upprustning menas byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som höjer standarden. Det är bara upprustning som är påtagligt standardhöjande som bör beaktas.

Standarden för tvåbostadshus bör redovisas för den lägenhet som har den högsta standarden. När det gäller huvudområdet sanitet och frågan om antal bad- och duschutrymmen i bostadsplan, så bör hela småhuset beaktas (SKV A 2023:8).

Energihushållning

När det gäller byggnadens standard för uppvärmning (uppvärmningssystem) så är det en del av huvudområdet energihushållning. Ett uppvärmningssystem är ett system med syfte att fördela värmen inne i byggnaden och är det som ger standardpoäng. Exempel på ett sådant system är en bergvärmepump kopplad till vattenburna elradiatorer eller golvvärmeslingor.

En solcellsanläggning utgör inte ett uppvärmningssystem eftersom en sådan anläggning enbart omvandlar solenergi till el och utgör inte en del av ett system som fördelar värme i byggnaden. Uppvärmning med enbart luft/luftvärmepump, vedspis, kamin eller kakelugn räknas inte heller som ett komplett uppvärmningssystem och ger därför inte standardpoäng.

Väggmonterade element som är kopplade med 230 V stickpropp eller 400 V kopplingsbox utgör byggnadstillbehör och anses som en del av ett uppvärmningssystem. Ett fristående element som enbart står placerat på golvet i ett rum bör däremot inte anses som en del av ett uppvärmningssystem.

För s.k. passivhus eller liknande sker uppvärmningen primärt genom att värmen som sprids i byggnaden från de boende, elektriska apparater och instrålad sol, tas tillvara via ett ventilationssystem. I regel finns det även en extra värmekälla kopplad till systemet. En sådan byggnad ska därmed anses ha ett uppvärmningssystem.

Klasser

Standardpoängen utgör ingångsdata i SV- och SO-tabellerna S. Tabellerna, som finns i bilaga 1 till FTF, är indelade i klasser med hänsyn till antalet standardpoäng.

Jämkning av standardpoäng

Det är möjligt att jämka standardpoängen om byggnadsmaterialet och utrustningen är av mycket låg eller hög kvalitet. Det är också möjligt att jämka standardpoängen om annat byggnadsmaterial eller annan utrustning än som anges i bilaga 1 i SKVFS 2023:9 är av mycket hög eller mycket låg standard. Om man i dessa situationer låter bli att jämka kommer den sammanlagda poängsumman för huvudområdet att ge en felaktig bild av hur standarden faktiskt är (11 § SKVFS 2023:9).

Följande exempel på jämkningsanledningar kan framhållas för de olika huvudområdena:

• Huvudområdet exteriör. Teglet i fasaden är av andra sortering.
• Huvudområdet kök. Avsevärt olika standard mellan två kök som finns i små­huset. Kök utan fönster i en sluttningsvåning.
• Huvudområdet övrig interiör. Öppen spis eller kakelugn finns i småhuset som i övrigt saknar uppvärm­ning. Extrem planlösning samt extra hög takhöjd.

Man kan inte jämka på grund av andra skäl än dem som anges i 11 § SKVFS 2023:9.

Jämkning eller justering för säregna förhållanden

Förhållanden som kan föranleda jämkning kan inte samtidigt medföra justering för säregna förhållanden. Generellt sett jämkar man när man gjort standardhöjande åtgärder som rör kvalitet, utförande och ålder, se bilaga 1 till SKVFS 2023:9 under rubriken Underhålls- och ombygg­nads­standard under de olika huvudområdena.

I motsats till jämkningsanledningarna kan justering för sär­egna för­hållanden – då det gäller småhus – föranledas av t.ex.

• omedelbart reparationsbehov, t.ex. för läckande tak, behov av omläggning av ledningar eller andra nödvän­diga åtgärder såsom åtgärder för radon och mögel
• påtagligt eftersatt underhåll
• onormalt stora framtida drifts och underhållskostnader, t.ex. för slott och andra kulturbyggnader.

Bergvärme- och solcellsanläggningar är exempel på utrustning med en normalt högre investeringskostnad. Sådan utrustning ska inte föranleda jämkning eller justering för säregna förhållanden eftersom utrustningen beaktas genom poängsystemet för byggnadens standard.

Byggnadskategori

Värdefaktorn byggnadskategori indelas i tre olika klasser avseende typ av bebyggelse. Dessa är friliggande småhus (F), kedjehus m.m. (K) och radhus (R) (8 kap. 3 § FTL).

Friliggande småhus

Med friliggande småhus menas ett småhus som inte är sammanbyggt med något annat småhus (12 § SKVFS 2023:9).

Inom detaljplanen får friliggande småhus i regel inte uppföras närmare tomtgränsen än 4,5 m och inte närmare ett annat småhus än 9,0 m. I befintlig bebyggelse är dessa avstånd ofta mindre, varför något krav på minsta avstånd till tomtgräns och annat småhus inte kan bestämmas för friliggande småhus. Stora lokala variationer beroende på bebyggelsetidpunkt och byggnads­tradition förekommer.

Det bör observeras att även s.k. förtätad bebyggelse med mycket små avstånd mellan småhusen, eller mellan småhus och komplementhus, indelas som frilig­gande små­hus.

Kedjehus m.m.

Med kedjehus m.m. avses ett småhus som inte utgör friliggande småhus eller radhus (12 § SKVFS 2023:9). Till kedjehus räknas således småhus som är sammanbyggda med varandra genom garage, carport, förråd eller annan typ av byggnadskonstruktion, t.ex. en balkong. Däremot bör inte småhus anses som sammanbyggda med varandra om det enbart finns en enklare byggnadskonstruktion mellan byggnaderna, t.ex. en skärmvägg (vindskydd) eller ett terrassgolv på marken. Sådana enklare byggnadskonstruktioner kräver normalt inte montage i annan byggnad.

Till kedjehus m.m. räknas även t.ex. kopplade hus, sammanbyggda atriumhus och parhus (SKV A 2023:8).

När småhus är sammanbyggda med varandra genom att garagen på respektive fastighet har en gemensam yttervägg, så bör de indelas som kedjehus (SKV A 2023:8). Även småhus som är sammanbyggda med varandra genom att carportar eller förråd på respektive fastighet har en gemensam yttervägg, bör indelas som kedjehus. Småhusen ska således vara sammanbyggda med varandra, vilket innebär att garage, carport eller förråd ska vara sammanbyggda med respektive bostadsbyggnad.

Radhus

Med radhus avses varje småhus i en rad om minst tre hus vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra (12 § SKVFS 2020:4).

Fastighetsrättsliga förhållanden

De fastighetsrättsliga förhållandena för ett småhus på en småhusenhet anger om den tomtmark som små­huset är beläget på utgör en självständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör en självständig fastighet ska man ta hänsyn även till möjligheten att tomtmarken kan bilda en egen fastighet. Detta gäller inte för värderingsenheter som ligger inom ett grupphusområde (8 kap. 3 § FTL).

Reglerna för värdefaktorn fastighetsrättsliga för­hållanden för småhus är i princip desamma som gäller för värdefaktorn fastighetsrättsliga för­hål­landen för tomt­mark till småhus. Reglerna innebär främst att värde­faktorn är indelad i tre klasser för småhus som ligger på tomt­mark och som inte är belägna inom ett grupphusområde (13 § SKVFS 2023:9) och två klasser för små­hus som ligger på tomtmark och som är belägna i grupphus­områden (14 § SKVFS 2023:9).

Läs mer om klassindelningen av värdefaktorn fastighets­rätts­liga för­hållanden för tomtmark till småhus under Riktvärde för tomtmark, där även tillämp­ning­en av begreppen självständig fastighet och grupp­hus­område berörs.

De tre klasserna av värdefaktorn fastighetsrättsliga för­hållanden utgör ingångs­data i FV-tabell S i SKV A 2023:8, bilaga 3.

Värdeordning

Med värdeordning menas vilken rangordning småhuset har värdemässigt inom värderingsenheten tomtmark (8 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn indelas i två klasser. Till klass 1 hänförs det mest värdefulla småhuset på respektive värde­ringsenhet för tomtmark. Till klass 2 hänförs övriga småhus på respektive värderingsenhet för tomtmark (15 § SKVFS 2023:9).

För att avgöra vilket småhus på en värderingsenhet för tomtmark som är värdefullast måste man först klassindela värdefaktorer­na storlek, ålder och standard för varje småhus på värderingsenheten för tomtmark inom en småhusenhet. Därefter tar man fram värden för småhuset med ledning av SV- och SO-tabeller S.

Om två småhus inom en värderingsenhet är lika värdefulla, kan endast det ena av dem indelas som det värdefullaste.

Värdefaktorns två klasser utgör ingångsdata i FV-tabell S.

Beräkna riktvärdet för småhus

Småhusvärderingen sker främst genom att man tillämpar relations­tabeller, och rikt­värdet beräknas enligt en särskild formel (1 kap. 2, 6 och 7 c §§ FTF).

Grund- och marginalvärden för varje värderingsenhet för små­hus anges i SV-tabellen för olika storlek och standard. Åldersfaktorn anges i rekom­menderad SO-tabell S för olika ålder och standard. Nedräkningsfaktorn (omräkningsfaktorn enligt FV-tabell S) anges i FV­-tabellen S.

Man får fram riktvärdet för ett småhus på följande sätt.

1. Beräkna småhusets värde enligt SV-tabell och avrunda nedåt till närmast tusental kronor.
2. Multiplicera det avrundade beloppet med den S-nivåfaktor som gäller för värdeområdet. Avrunda produkten till närmast lägre tusental kronor.
3. Multiplicera beloppet enligt punkt 2 med den åldersfaktor som kan avläsas för småhuset i SO-tabellen S för värdeområdet. Avrunda det beräknade beloppet till närmast lägre tusental kronor.
4. Multiplicera beloppet enligt punkt 3 med den nedräkningsfaktor som framgår av FV-tabellen S.

Småhusets riktvärde är det framräknade beloppet, efter det att en nedräkning av riktvärdet skett enligt punkt 4 och efter avrundning till närmast lägre tusental kronor.