OBS: Detta är utgåva 2023.13. Visa senaste utgåvan.
I vissa situationer kan fastighetsägaren överta rättigheten och skyldigheten att justera avdrag för en hyres- eller bostadsrätt från en hyresgäst eller bostadsrättshavare. Att lämna en hyres- eller bostadsrätt innebär inte i sig att någon behöver justera avdrag.
En hyresgäst eller bostadsrättshavare kan ha tillfört fastigheten ny-, till- eller ombyggnad i sådan omfattning att den blir en investeringsvara. Om hyresgästen eller bostadsrättshavaren sedan lämnar lokalen utan att överlåta den till någon annan övertar fastighetsägaren rättigheten och skyldigheten att justera avdrag för ingående skatt på kostnaden för dessa byggåtgärder (15 kap. 27 § ML). Hyresgästen eller bostadsrättshavaren blir därmed inte skyldig att justera avdrag och har inte heller någon rätt att justera avdrag i en sådan situation.
Att lämna en lokal på det här sättet medför dock inte någon omedelbar justeringssituation för fastighetsägaren (prop. 1999/2000:82 s. 138). En lokal som står tom efter en uthyrning innebär inte heller att någon ändrad användning sker (prop. 1999/2000:82 s. 97). Det blir därför i regel aktuellt för fastighetsägaren att justera avdrag för ingående skatt först när denna övergår till att använda lokalen i en annan verksamhet än tidigare. Fastighetsägaren kan då ha rätt att justera avdrag för ingående skatt till sin fördel om fastighetsägaren övergår till att använda lokalen på så sätt att den avdragsgilla andelen ingående skatt ökar. Fastighetsägaren blir dock inte skyldig att justera avdraget till sin nackdel om användningen ändras på så sätt att den avdragsgilla andelen ingående skatt minskar (jfr HFD 2021 not. 26).
En hyresgäst eller bostadsrättshavare som lämnar sin hyres- eller bostadsrätt på så sätt att rättigheten och skyldigheten att justera avdrag för ingående skatt övergår till fastighetsägaren ska överlämna en s.k. justeringshandling till fastighetsägaren. Med justeringshandlingen som underlag kan fastighetsägaren justera avdrag för ingående skatt om användningen ändras eller något annat inträffar som innebär att avdraget ska justeras.
Det är först vid en ändrad användning eller vid en överlåtelse av själva hyresrätten som en hyresgäst kan bli skyldig att justera avdrag för ingående skatt. Om fastighetsägaren överlåter fastigheten innebär alltså inte överlåtelsen i sig att en hyresgäst som t.ex. bekostat ombyggnadsarbeten och gjort avdrag för ingående skatt på dessa ska justera avdrag.
En hyresgäst eller bostadsrättshavare kan bli skyldig att justera avdrag för ingående skatt trots att hyresrätten eller bostadsrätten inte är en investeringsvara. Detta gäller situationer där frivillig beskattning för lokaluthyrning upphör på grund av hyresgästens eller bostadsrättshavarens åtgärder (12 kap. 31 § ML).
Om hyresgästen eller bostadsrättshavaren överlåter eller ändrar användningen av sin hyres- eller bostadsrätt behöver dock inte fastighetsägarens möjlighet att tillämpa bestämmelserna om frivillig beskattning för lokaluthyrning påverkas. En hyresgäst kan t.ex. överlåta hyresrätten till en annan hyresgäst med en verksamhet där transaktionerna medför avdragsrätt eller övergå till att bedriva blandad verksamhet där den ingående skatten inte är avdragsgill i samma omfattning som tidigare. Sådana åtgärder påverkar inte fastighetsägarens möjlighet att tillämpa bestämmelserna om frivillig beskattning för uthyrningen. Fastighetsägaren blir därför inte skyldig att justera avdrag i dessa fall (prop. 1999/2000:82 s. 129).
Bestämmelserna om avdragsrätt och slussning inom koncerner avskaffades den 1 januari 2016. En hyresgäst eller bostadsrättshavare som har gjort avdrag för ingående skatt före 2016 enligt slussningsregeln i 8 kap. 4 § första stycket 5 och andra stycket i den upphävda mervärdesskattelagen (1994:200) kan dock fortfarande bli skyldig att justera avdraget. För en sådan hyresgäst eller bostadsrättshavare gäller nämligen samma rättigheter och skyldigheter att justera avdrag som för andra hyresgäster och bostadsrättshavare. Fastigheten eller lägenheten anses vidare som en investeringsvara i enlighet med 15 kap. ML under förutsättning att fastigheten eller lägenheten ansågs som en investeringsvara enligt den upphävda mervärdesskattelagen (femtonde–sextonde punkterna i ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna till ML [2023:200]). Precis som för andra hyresgäster eller bostadsrättshavare kan hyres- eller bostadsrätten i vissa fall överlåtas utan att överlåtaren blir skyldig att justera avdrag, se sidan Övertagande av rättighet och skyldighet att justera avdrag.
Vidare går rättigheten och skyldigheten att justera avdrag över på fastighetsägaren för det fall hyresgästen eller bostadsrättshavaren lämnar hyresrätten utan att överlåta den (se ovan).