Särskilt om hyres- och bostadsrätter

När en hyres- eller bostadsrätt lämnas

En hyresgäst eller bostads­rätts­havare kan ha tillfört fastigheten ny-, till- eller ombygg­nad i sådan omfattning att den blir en investeringsvara. Om hyresgästen eller bostadsrättshavaren sedan lämnar lokalen utan att överlåta den till någon annan övertar fastighetsägaren rättigheten och skyldigheten att jämka den ingående skatten som avser denna investeringsvara (8 a kap. 14 § ML). Hyresgästen eller bostadsrättshavaren blir därmed inte skyldig att jämka och har inte heller någon rätt att jämka i en sådan situation.

Att lämna en lokal på det här sättet medför inte någon omedelbar jämkningssituation för fastighetsägaren (prop. 1999/2000:82 s. 138). En lokal som står tom efter en uthyrning innebär inte heller att någon ändrad använd­ning sker (prop. 1999/2000:82 s. 97). Det blir därför i regel aktuellt för fastighetsägaren att jämka först när denna övergår till att använda lokalen i en annan verksamhet än tidigare. Fastighetsägaren kan då ha rätt att jämka den ingående skatten till sin fördel vid en övergång från skattefri till skatteplikig verksamhet. Fastighetsägaren blir dock inte skyldig att genom jämkning betala tillbaka ingående skatt som hyresgästen eller bostadsrättshavaren tidigare har gjort avdrag för (jfr HFD 2021 not. 26).

Jämkningshandling

En hyresgäst eller bostadsrättshavare som lämnar sin hyres- eller bostadsrätt på så sätt att rättigheten och skyldigheten att jämka övergår till fastighetsägaren ska överlämna en s.k. jämknings­handling till fastighetsägaren. Med jämkningshandlingen som underlag kan fastighetsägaren genomföra den jämkning som kan bli aktuell.

Överlåtelse av fastighet i vilken det finns hyresrätter

Det är först vid en ändrad användning eller vid en överlåtelse av själva hyresrätten som en hyresgäst kan bli skyldig att jämka. Om fastighetsägaren överlåter fastigheten utlöser därför inte överlåtelsen i sig en jämknings­skyldighet hos hyresgästen om denna bekostat t.ex. ombyggnads­arbeten och erhållit avdrag för mer­värdes­skatten på dessa.

Hyres- eller bostadsrätt med frivillig skattskyldighet

En hyresgäst eller bostadsrättshavare kan bli skyldig att jämka trots att hyresrätten eller bostadsrätten inte är en investeringsvara. Detta gäller situationer där frivillig skattskyldighet för uthyrning upphör på grund av hyresgästens eller bostadsrätts­havarens åtgärder (9 kap. 13 § ML).

Vid ändrad användning av en hyres- eller bostadsrätt för vilken fastighetsägaren är frivilligt skattskyldig behöver dock inte alltid fastighetsägarens skattskyldighet påverkas. Hyresgästen kan t.ex. överlåta hyresrätten till en annan skattskyldig hyresgäst eller övergå till att även bedriva egen skattefri verksamhet (blandad verksamhet). Sådana åtgärder påverkar inte fastighetsägarens möjlighet att hyra ut skattepliktigt. Någon jämknings­skyldighet för fastighetsägaren uppstår därför inte i dessa fall (prop. 1999/2000:82 s. 129).

Slussningsregeln och övergångsbestämmelser om jämkning

Bestämmelserna om s.k. slussning som fanns i 8 kap. ML upphävdes den 1 januari 2016. Äldre bestämmelser om jämkning gäller dock fortfarande för avdrag för ingående skatt som har gjorts före ikraftträdandet enligt den upphävda 8 kap. 4 § första stycket 5 och andra stycket. De upphävda jämkningsreglerna i 8 a kap. 3 § tredje meningen ska alltså fortsatt tillämpas i förekommande fall om en hyresgäst eller bostadsrätts­havare har fått avdragsrätt på grund av den upphävda slussningsregeln i 8 kap. 4 § första stycket 5 och andra stycket före ikraftträdandet den 1 januari 2016. Läs mer på sidan om avdragsrätt och slussning inom koncerner.

I vissa fall kan hyresrätten överlåtas utan att jämknings­skyldighet utlöses hos överlåtaren, se sidan Övertagande av rättighet och skyldighet att jämka.

Vidare går rättigheten och skyldig­heten att jämka över på fastighetsägaren för det fall hyresgästen lämnar hyresrätten utan att överlåta den (se ovan).