Tabeller för beräkning av riktvärden

Tabeller vid allmän och förenklad fastighetstaxering

Vid varje allmän och förenklad fastighetstaxering tas det fram uppdaterade tabeller för den eller de fastighetstyper som ska taxeras. Tabellerna tas fram genom olika analyser av bland annat ortsprismaterial och övriga analyser som utförs av Lantmäteriet. Dessa tabeller används för att beräkna riktvärden för varje värderingsenhet. Nedan följer en genomgång av de tabeller som finns i FTF.

Småhusenhet och småhus på lantbruksenhet

För småhus och småhus på lantbruk tas samma typ av tabeller fram. Reglerna om tabellernas innehåll och uppbyggnad finns i 1 kap. 6–7 c §§ FTF. Dessa beslutas sedan i allmänna råd och de särskiljs genom att tabellerna för småhus avslutas med ett S och tabellerna för lantbruk avslutas med ett L.

På sidan om riktvärde för småhus och tomtmark finns information om riktvärdet för småhus samt tomtmark till sådan byggnad. På sidan om småhus på lantbruksenhet och sidan om tomtmark på lantbruksenhet finns motsvarande information.

Vad är SV-tabellen och hur tas den fram?

SV-tabellen beskriver generella värderelationer avseende värdefaktorerna storlek och standard, för småhus som uppförts under det sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker (normhuset) (1 kap. 6 § 2 st. FTF). I tabellen ska det finnas 77 olika värdenivåer för normhuset uppdelade på s-nivåfaktorer från 1,5 till 50,0 (1 kap. 6 § 3 st. FTF).

Vid framtagandet av denna tabell analyseras de köp som finns tillgängliga (5 kap. 5 § första stycket FTL), köpens T/K – värden för fem olika storleksklasser, 10–75 kvm, 76–130 kvm, 131-170 kvm, 171–250 kvm och 251–350 kvm. Köpen kategoriseras även i 39 olika standardklasser uppdelade från 0–59 standardpoäng. Analyserna kan leda till förändrade värderelationer inom tabellverket.

SV-tabell S återfinns i bilaga 1, SKV A 2020:13, SV-tabell L återfinns i bilaga 9, SKV A 2022:18.

Vad är SO-tabellen och hur tas den fram?

SO-tabellen beskriver värderelationerna för lika stora småhus vid skilda förhållanden avseende värdefaktorerna ålder och standard. Det finns sex olika SO-tabeller och de är betecknade med procenttalen 65, 70, 75, 80, 85 och 90. Procenttalen återspeglar hur stor del av värdet en bostadsbyggnad har som är 20 år äldre än normbyggnaden (1 kap. 6 § FTF och 1 kap. 7 a § FTF). Vilken av dessa sex tabeller som ska tillämpas i respektive värdeområde bestäms vid förberedelsearbetet och är en riktvärdeangivelse som ingår i riktvärdekartan.

Vid framtagande av ny SO-tabell används det ortsprismaterial som finns (5 kap. 5 § första stycket FTL). Köpen kategoriseras utifrån ålder och storlek och värderelationerna analyseras. Analyserna kan leda till korrigeringar av åldersklasser och storleksintervall i tabellen, samt ändrade värderelationer (relationstal) inom tabellen.

SO-tabell S återfinns i bilaga 2, SKV A 2020:13 och SO-tabell L återfinns i bilaga 9, SKV A 2022:18.

Vad innebär procenttalet i tabellen?

För småhus (SO-tabell S) så är faktorn för åldersinverkan för ett normhus 1,00 (uppfört år 2004). Exempelvis ska SO-tabell 65 (åldersinverkan 65) ge en genomsnittlig relation på 0,65 mellan normhuset och ett tjugo år äldre småhus (1984). Värderelationen förutsätter att det tjugo år äldre småhuset har motsvarande antal standardpoäng som normhuset.

Vad är FV-tabellen och hur tas den fram?

FV-tabellen S och FV-tabellen L utvisar en nedräkningsfaktor vid skilda förhållanden för värdefaktorerna fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning för småhus. (1 kap. 6 § FTF och 1 kap. 7 b § FTF).

Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms med hänsyn till om tomtmarken utgör en självständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör självständig fastighet, och inte ligger inom ett grupphusområde, så ska man även ta hänsyn till möjligheten att tomtmarken kan bilda en egen fastighet. Genom att beakta fastighetsrättsliga förhållanden så tar man därmed värdemässigt hänsyn till om värderingsenheten utgör en egen fastighet eller inte. En tomt som utgör en egen fastighet är mest värdefull.

Med värdeordning avses husets ordningsnummer i värdehänseende inom tomten. Värdet för ett småhus som inte är det mest värdefulla huset på tomten räknas ned med en bestämd faktor enligt tabellen.

FV-tabellen tas fram genom analyser av ortsprismaterial (5 kap. 5 § FTL). Vid provvärderingen ska endast taxeringsenheter som utgör självständig fastighet, dvs. tillhör klass 1, ingå i provvärderingsmaterialet. Värdeinverkan av övriga klasser analyseras i särskild ordning.

FV-tabell S återfinns i bilaga 3, SKV A 2020:13 och FV-tabell L återfinns i bilaga 10, SKV A 2022:18.

Vad är FB-tabellen och hur tas den fram?

Det finns fyra belägenhetsklasser som beskriver närhet till strand, klass 1–4. För belägenhetsklasserna 1 (strand) och 2 (strandnära) ska belägenhetsfaktorer anges i riktvärdeangivelsen för varje värdeområde.

För tomtmark avseende småhus ska en tabell över belägenhetsfaktorer (FB-tabell) upprättas. Den ska för var och en av belägenhetsklasserna 2 och 3 (strandnära) och belägenhetsklassen 4 (inte strand eller strandnära) utvisa en belägenhetsfaktor i en fast värdeserie inom intervallet 1,0–10,0 (1 kap. 35 a § sista stycket FTF).

När man korrigerar normaltomtens värde med hänsyn till tomtens närhet till strand ska man enligt formeln för beräkning av tomtmarkens riktvärde (1 kap. 35 c § FTF) multiplicera normaltomtens värde med en belägenhetsfaktor. Belägenhetsfaktorerna, som tas fram under förberedelsearbetet, används för att korrigera normaltomtens värde med hänsyn till närhet till strand. Tabellen tas fram genom analyser av det ortsprismaterial (köpens T/K-värden) som finns. Köpen är grupperade efter belägenhetsklasserna 1–4. Medeltalet av T/K ska vara 75 procent av marknadsvärdet för samtliga köp inom varje belägenhetsklass.

FB-tabell som används vid småhustaxeringen återfinns i bilaga 4, SKV A 2020:13 och FB-tabell som används vid lantbrukstaxeringen återfinns i bilaga 12, SKV A 2022:18.

Lantbruk

För beräkning av riktvärde för värderingsenheter som består av skog med eller utan avverkningsrestriktioner, skogligt impediment, åkermark, betesmark och ekonomibyggnad som ingår i en lantbruksenhet upprättas ett antal tabeller.

På sidan värdefaktorer och riktvärde finns information om riktvärdet för de olika värderingsenheter som ingår i en lantbruksenhet.

Vad är E-tabeller och hur tas de fram?

Vid beräkning av riktvärde för ekonomibyggnader används s.k. E-tabeller. Det finns 19 olika typer av ekonomibyggnader (byggnadskategorier). Varje byggnadskategori utom byggnadskategori 60 (övriga ekonomibyggnader) har tre olika relationstabeller, som är uppbyggda kring de fyra värdefaktorerna ålder, storlek, beskaffenhet och byggnadskategori. Dessa tabeller är olika beroende på om värdeområdet är beläget inom glesbygd (G-tabell), normalförhållanden (M-tabell) eller tätort (T-tabell) (1 kap. 10 § FTF). Lägets inverkan på värdet av en ekonomibyggnad beaktas alltså genom indelningen i värdeområde, E-nivåfaktorn för området och valet av relationstabell (G, M eller T).

Värdet av normenheten för ekonomibyggnader är föreskrivet i 1 kap. 11 § FTF. Här framgår att de relativa värdena i E-tabellerna ska bestämmas i en värdenivå där värdet av en sådan ekonomibyggnad, normenheten, är 1 000 kr.

E-tabellerna återfinns i bilaga 1, SKV A 2022:18. På sidan om värdefaktorer och riktvärde finns information om riktvärde för ekonomibyggnader.

Vad är J-tabeller och hur tas de fram?

Vid värdering av åkermark och betesmark ska det upprättas åtta relationstabeller, J-tabeller. De åtta tabellerna har samma utformning men har olika relationstal beroende på vilken J-nivå som värdeområdet har. Tabellerna ska visa relativa värden per hektar för åkermark vid olika förhållanden avseende värdefaktorerna beskaffenhet och dränering och för betesmark vid olika förhållanden avseende beskaffenhet (1 kap. 17 § FTF). Relationstabellerna är uppbyggda med utgångspunkt från att det relativa värdet för normenheten åkermark ska vara 1 000 kr. För en värderingsenhet åkermark beräknar man riktvärdet genom att multiplicera det relativa hektarvärdet enligt tillämplig J-tabell med den J-nivåfaktor som är rekommenderad för värdeområdet och därefter med värderingsenhetens areal.

J-tabellerna är framtagna genom analyser av ortsprismaterial. Ortsprismaterialet utgörs av överlåtelser av fastigheter eller delar av fastigheter (fastighetsregleringar)(1 A kap. 1 § FTF). Då det gäller fastighetsregleringar ska dessa enbart bestå av åkermark och betesmark.

J-tabellerna återfinns i bilaga 2, SKV A 2022:18. På sidan om värdefaktorer och riktvärde finns information om riktvärde för åkermark och betesmark.

Vad är skogstabellerna M och S och hur tas de fram?

Det finns två olika tabeller för värdering av produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner. Skogstabell M används för värderingsenheter som innehåller 1–29 hektar produktiv skogsmark. Skogstabell S används för värderingsenheter som har 30 hektar eller mer (1 kap. 19 och 21 §§ FTF). För värderingsenheter som uppgår till 30 hektar eller mer ska 29 hektar värderas enligt skogstabell M och resterande hektar värderas enligt skogstabell S (1 kap. 23 § FTF).

Skogstabell M ska ange relativa värden per hektar för produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner, belägen i olika delar av landet (s.k. skogsområden) och vid skilda förhållanden avseende värdefaktorn virkesförråd (1 kap 19 § FTF).

Skogstabell S ska visa tre konstanter som behövs för att beräkna relativa värden per hektar baserat på skogsområden och bonitet. De tre konstanterna är värdet per hektar kalmark (k₁) och värdena av barrträd (k₂) respektive lövträd (k₃) i kronor per kubikmeter (1 kap. 21 § FTF).

För att ta fram värdena i dessa tabeller tillämpas en marknadsanpassad avkastningsberäkning. Metoden bygger i huvudsak på avkastningsberäkningar för olika typer av skog. Därefter görs en marknadsanpassning av tabellerna med hjälp av ortsprismaterial (5 kap. 5 § första stycket FTL), samt en anpassning av tabellerna till taxeringsvärdenivå.

Skogstabell M återfinns i bilaga 3, SKV A 2022:18 och skogstabell S återfinns i bilaga 4, SKV A 2022:18. På sidan värdefaktorer och riktvärde finns information om riktvärde för produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner.

Vad är SKR-tabellen och hur tas den fram?

Vid värdering av produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner ska en SKR-tabell upprättas (1 kap. 23 a § FTF). I tabellen ska riktvärdet per hektar anges. Värdet varierar beroende på var i landet värderingsenheten är belägen och med hänsyn till de olika skogsnivåfaktorer som anges i 1 kap. 19 § FTF. Tabellen tas fram genom ortsprisanalyser (5 kap. 5 § första stycket FTL).

SKR-tabellen återfinns i bilaga 6, SKV A 2022:18. På sidan värdefaktorer och riktvärde finns information om riktvärde för produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner.

Vad är SKI-tabellen och hur tas den fram?

Vid värdering av skogligt impediment ska det upprättas en SKI-tabell (1 kap. 24 § FTF). I tabellen ska riktvärdet per hektar anges. Värdet varierar beroende på var i landet värderingsenheten är belägen samt med hänsyn till den skogsnivåfaktor som gäller för värdeområdet. Tabellen tas fram genom ortsprisanalyser (5 kap. 5 § första stycket FTL).

SKI-tabellen återfinns i bilaga 5, SKV A 2022:18. På sidan värdefaktorer och riktvärde finns information om riktvärde för skogligt impediment.

Vad är tabeller för storlekskorrektion och hur tas de fram?

Storlekskorrektion tillämpas i syfte att förebygga övervärdering av stora och värdefulla lantbruksenheter och undervärdering av små och mindre värdefulla enheter i relation till en medelstor lantbruksenhet.

Småhus och tomtmark till småhus omfattas inte av storlekskorrektionen (7 kap. 4 a § FTL, 1 kap. 4 a § FTF).

Priset för ekonomibyggnader samt pris per hektar för de ägoslag som ingår i en lantbruksenhet är generellt högre för mindre enheter än för större enheter. För en mer korrekt värdering ska det därför upprättas två tabeller för storlekskorrektion (1 kap. 4 a § FTF) som ska förebygga övervärdering av stora och värdefulla lantbruksenheter och undervärdering av små och mindre värdefulla enheter. Vilken tabell som ska användas styrs av vilket län den aktuella taxeringsenheten ligger i.

Positiv eller negativ korrigering av riktvärdet sker med utgångspunkt i en medelstor lantbruksenhet. Med medelstor lantbruksenhet menas en lantbruksenhet vars sammanlagda riktvärde är 1 100 000 kr (21 § SKVFS 2021:12). I arbetet med att ta fram tabellerna för storlekskorrektion sker en översyn av värdet för den medelstora lantbruksenheten. Om värdet har förändrats uppdateras storlekskorrektionstabellerna. Tabellerna anpassas till det nya värdet för den medelstora lantbruksenheten.

Därefter analyseras tabellerna genom att köpen grupperas på värde (köpeskilling) för jord- och skogsbruksdominerade överlåtelser, bostadsdominerade överlåtelser, och övriga överlåtelser. Utifrån dessa analyser kan det utläsas om köpens T/K-värden är låga eller höga vid olika värdenivåer och tabellens relationstal kan tas fram. Hänsyn ska också tas till andra skilda värdeförhållanden, exempelvis taxeringsenhetens sammansättning av ägoslag och bebyggelse (7 kap. 4 a § FTL).

En taxeringsenhet med ett totalt riktvärde som överstiger 1 100 000 kr får en negativ storlekskorrektion och en taxeringsenhet som har ett riktvärde som understiger 1 100 000 kr får en positiv storlekskorrektion.

Tabellerna för storlekskorrektion återfinns i bilaga 7, SKV A 2022:18. Mer information om storlekskorrektion finns på sidan storlekskorrektion.

Hyreshus

Vid beräkning av riktvärde för hyreshus används endast en tabell, HK-tabellen.

Vad är HK-tabellen och hur tas den fram?

HK-tabellen används vid beräkning av byggnadsvärdet för hyreshusenheter. HK-tabellen består av två delar, en för bostäder och en för lokaler. Den visar värderelationerna mellan byggnader som tillhör olika åldersklasser men som har samma hyra, uppdelat på H-nivåfaktorer. HK-tabellen är uppbyggd med utgångspunkt från att den relativa kapitaliseringsfaktorn för ett hyreshus uppfört 17 år före den senaste allmänna fastighetstaxeringen och med en hyra på 100 000 kr ska vara 1,0 (1 kap. 8 § FTF).

Tabellen tas fram genom analyser av ortsprismaterial (köp) för hyreshusenheter (5 kap. 5 § första stycket FTL). Köpen är uppdelade på rena bostads- respektive lokalhyreshusköp, d.v.s. köp med enbart bostäder och köp med enbart lokaler. Utifrån dessa köp kan sambanden mellan olika åldersklasser analyseras och HK-tabellen tas fram.

HK-tabellen återfinns i bilaga 2, SKV A 2021:25. På sidan om riktvärde för hyreshus finns information om hur man beräknar riktvärdet för hyreshus.

Industri

Vid beräkningen av riktvärde för industrienheter används ett antal olika tabeller. På sidan om riktvärde för industri finns information om riktvärdet för industribyggnader.

Vad är IH-tabellen och hur tas den fram?

IH-tabellen används för beräkning av byggnadsvärdet för industribyggnader som värderas enligt avkastningsmetoden. Den beskriver variationer i den relativa hyran per kvadratmeter vid skilda förhållanden avseende lokaltyp, ålder och standard (1 kap. 13 § FTF). IH-tabellen utgår från normbyggnaden.

Tabellen är indelad i nio åldersklasser och varierande antal standardklasser beroende på lokaltyp. Produktionslokal har fyra standardklasser, industrikontor har tre standardklasser och lager m.m. har fem standardklasser.

Tabellen finns i tre olika varianter med varierande åldersinverkan. Med åldersinverkan menas den relativa hyresskillnaden mellan hyran för normbyggnaden och en 10 år äldre byggnad. Det finns en 80, 85 och 90 tabell, där siffran betyder att en byggnad som är 10 år äldre än normbyggnaden har en relativ hyra på exempelvis 80 procent av normbyggnadens hyra. Vilken tabell som ska användas bestäms i förberedelsearbetet för varje värdeområde och är en riktvärdeangivelse som ska ingå i riktvärdekartan.

IH-tabellen återfinns i bilaga 3, SKV A 2018:15.

Framtagandet av IH-tabellen sker i flera steg. Det första som görs är en anpassning till normbyggnaden, vars värdeår alltid ändras mellan varje allmän fastighetstaxering och blir sex år nyare. Nästa steg är att göra en översyn av åldersklassindelningen. Detta görs genom att analysera värdeskillnader mellan olika åldersklasser med hjälp av ortsprismaterial. Även de relativa hyrorna bör utvärderas. Utvärderingen görs dels med hjälp av hyresmaterial insamlat från beståndet av industrier i landet, dels med hjälp av försäljningar av industribyggnader som är värderade enligt avkastningsmetoden.

Vad är IK-tabellen och hur tas den fram?

IK-tabellen används för att värdera industribyggnader enligt avkastningsmetoden. Den visar värderelationen mellan byggnader som tillhör olika åldersklasser men som har samma hyra (1 kap. 13 § FTF). Tabellen är uppbyggd efter normbyggnaden. IK-tabellen återfinns i bilaga 2, SKV A 2018:15.

I likhet med IH-tabellen sker först och främst en anpassning till den nya normbyggnadens egenskaper, där värdeåret är sex år nyare jämfört med den föregående allmänna fastighetstaxeringen. En översyn av åldersklasserna görs genom att analysera värdeskillnader mellan olika åldersklasser. Vid analysen används ortsprismaterial.

Vad är IN-tabeller och hur tas de fram?

Det finns 7 olika IN-tabeller och dessa används vid beräkning av riktvärde för produktionskostnadsberäknade industrienheter. Tabellerna visar nedräkningsfaktorn (värdeminskningen i förhållande till kostnaden av en ny anläggning) för skilda förhållanden beträffande värdefaktorerna byggnadskategori, ortstyp och ålder (1 kap. 15 § FTF). IN-tabellerna återfinns i bilaga 4, SKV A 2018:15.

Som underlag för framtagande av IN-tabellerna analyseras köp av aktuella anläggningar. Ortsprisunderlaget kan behöva kompletteras med exempelvis information och kunskap om konjunkturläget och olika branschers syn på framtiden för att konstruera IN-tabellerna.

Vad är IO-tabellen och hur tas den fram?

IO-tabellen ska utvisa omräkningsfaktorer för byggkostnader uppdelat på olika åldersklasser för industribyggnader, värmekraftverk och övriga byggnader (1 kap. 15 § FTF). Omräkningsfaktorerna omvandlar den faktiska byggkostnaden som fastighetsägaren deklarerat till kostnadsnivån för nivååret. IO-tabellen utgår från nivååret och faktorn för nivååret är 1,0. IO-tabellen återfinns i bilaga 5, SKV A 2018:15.

Vid framtagandet av tabellen samlas statistik på byggkostnadsutveckling in från SCB.

Kraftverksbyggnader

För vattenkraftverk finns det två tabeller, en för belägenhetsfaktorer i 1 kap. 32 c § FTF och en som används för att beräkna utnyttjandefaktorn enligt 1 kap. 31 § FTF.

Vid beräkningen av riktvärdet för värmekraftverk finns det nedskrivningstabeller för värmekraftverk av typen kraftvärme, vindkraft och kärnkraft.

Vad är nedskrivningstabeller för värmekraftverk och hur tas de fram?

Nedskrivningstabeller som innehåller nedskrivningsfaktorer ska upprättas för respektive typ av värmekraftverk (1 kap. 34 e, h, 35 §§ FTF). Nedskrivningsfaktorerna ska i enlighet med 15 kap. 15 § FTL beakta den värdeminskning som har uppkommit mellan det år då anläggningen kunde tas i bruk och andra året före det år då allmän fastighetstaxering sker.

Nedskrivningstabellerna för de olika klasserna av värmekraftverk fastställs i Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2018:12) och har vid den allmänna fastighetstaxeringen 2019 beräknats med utgångspunkt i de nedan angivna livslängderna.

Typ av värmekraftverk	Tabell	Livslängd
Kraftvärme	Nö-tabell	25 år
Vindkraft	Nvi-tabell	20 år
Kärnkraft	KN-tabell	55 år

Mer specifik information om förberedelsearbetet för elproduktionsenheter finns på sidan elproduktionsenheter.

Täkt

I Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2018:8) återfinns en tabell för täkt som tar hänsyn till väntetid och brytningstid. I tabellen finns en brytningsfaktor, som varierar beroende på olika väntetider och brytningstider. Brytningsfaktorn är tillämplig för hela riket.

En tabell med omräkningsfaktorer finns som stöd för beräkning av riktvärde för en täkt. Tabellen behövs för att kunna omvandla fastighetsägarens redovisade måttenheter från kubikmeter löst mått, ton eller megawattimmar till kubikmeter fast mått. Med kubikmeter (löst mått) i tabellen avses även kubikmeter stjälpt mått och stackmått för torv samt s.k. blocktorv (SKV A 2018:13).

Faktorerna arbetas fram genom analyser av den FUI som genomförs under förberedelsearbetet. För att kunna säkerställa faktorerna till taxeringen har Skatteverket ett omfattande och nära samarbete med värderingstekniker, branschen, Länsstyrelse samt Lantmäteriet.

På sidan riktvärde för täktmarken finns information om riktvärdet för täktmark. Mer information om förberedelsearbetet för täktenheter finns på sidan särskilt om elproduktionsenheter och täkt.