OBS: Detta är utgåva 2023.6. Visa senaste utgåvan.
Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart. Om utgiften avser en ny-, till- eller ombyggnad kan direkt avdrag inte medges.
Läs mer om vad som gäller för ägare i s.k. andelshus.
Utgifter för reparation och underhåll av en byggnad får dras av omedelbart även om utgifterna i räkenskaperna dras av genom årlig värdeminskning (19 kap. 2 § IL).
Reparation är arbete som sker för att återställa en byggnad i det skick den befann sig då den var nybyggd eller ombyggd. Arbetena ska vara nödvändiga för att återställa eller behålla byggnaden i ursprungligt skick. Arbetena ska avse byggnadsdelar och detaljer som normalt behöver bytas en eller flera gånger under en byggnads livslängd. Arbetena ska förhindra att en byggnad förslits fortare än vad som sker genom normal försämring. Exempel på sådana arbeten är ommålning, omtapetsering, lagning av väggar och golv, omläggning av tak, utbyte av fönster och dörrar (prop. 1969:100 s. 25). Om en köpare efter förvärvet rustar upp en dåligt underhållen fastighet medges avdrag för arbeten som utgör reparationer. Avdrag medges inte om arbetena med hänsyn till omfattning och karaktär är så genomgripande att de framstår som ett led i en ombyggnad (RÅ 1959 Fi 2108 och RÅ 1960 Fi 1911).
Ett dyrare materialval vid ett byte eller reparation av viss utrustning innebär i princip att merkostnaden hänförs till förbättring. Omedelbart avdrag får göras motsvarande vad det skulle ha kostat att utföra arbetet med användning av ursprungsmaterialet (jfr prop. 1969:100 s. 25).
I RÅ 1952 Fi 896 byttes en kakelugn ut mot en centralvärmeanläggning. Reparationsavdraget begränsades till en beräknad kostnad motsvarande reparationen av kakelugnen och andra uppvärmningsanordningar (jfr även RÅ 1941 Fi 144, RÅ Aa 135/82 och RÅ 1986 ref. 115).
I RÅ 1977 ref. 85 hade yttre träpanel på ett bostadshus bytts ut på grund av slitage. Fastighetsägaren hade beklätt väggarna med kalksten i stället för att sätta upp ny träpanel. Dessutom hade husets sockel och grund förstärkts, men detta bedömdes inte innebära att utbytet av väggbeklädnad skulle betraktas som något annat än reparation. Högsta förvaltningsdomstolen fann att avdraget för åtgärden skulle begränsas till den beräknade kostnaden för en panel av ursprungligt eller likvärdigt material.
Exempel på åtgärder där ett omedelbart avdrag ska begränsas i förhållande till en ordinär åtgärd är:
Se dock nedan om en åtgärd innebär en viss förbättring men även bedöms vara en följd av den allmänna tekniska utvecklingen på området.
Utgifter för en åtgärd som innebär en viss förbättring av en byggnad men som följer den allmänna tekniska utvecklingen på området får dras av i sin helhet såsom utgifter för reparation och underhåll enligt 19 kap. 2 § första stycket IL. Detta under förutsättning att åtgärden inte är en mer markant förändring som kan anses förhöja byggnadens värde utöver vad som följer av en ordinär underhålls- och reparationsåtgärd (HFD 2019 ref. 20). Enligt Skatteverkets kommentar till rättsfallet ska begreppen ”markant förändring” och ”som kan anses förhöja byggnadens värde utöver vad som följer av en ordinär åtgärd” ställas i relation till den utförda åtgärden och vad som följer av en ordinär åtgärd på den aktuella byggnadsdelen.
I HFD 2019 ref. 20 medgavs avdragsrätt i sin helhet för utgifter för reparation och underhåll för en åtgärd i form av utbyte av tvåglasfönster med träram mot treglasfönster med aluminiumbeklädd träram och som innebär en viss förbättring av en byggnad men som följt den allmänna tekniska utvecklingen av byggstandarden.
Om ett utbyte av tvätt-, köks- eller WC-inredning i ett flerbostadshus medför en standardhöjning utöver den allmänna tekniska utvecklingen, t.ex. om sedvanliga badkar byts ut mot bubbelbadkar, så är enligt Skatteverket den delen av utgiften som överstiger utgiften för nya sedvanliga badkar av standardmodell en utgift för ombyggnad. En sådan ombyggnad omfattas enligt Skatteverket inte av det utvidgade reparationsbegreppet, vilket medför att utgifterna ska aktiveras. Samma sak gäller exempelvis byte av fönster eller ventilation, som medför en standardhöjning utöver den allmänna tekniska utvecklingen (Skatteverkets ställningstagande Utvidgade reparationsbegreppet för bostäder).
Sådana åtgärder kan enligt Skatteverket inte anses utgöra mindre ändringsarbeten som med viss regelbundenhet kan förväntas uppkomma i den skattskyldiges verksamhet. Dessutom anser Skatteverket att arbetena kan förväntas tillföra byggnaden bestående värden över dess återstående livslängd (Skatteverkets ställningstagande Utvidgade reparationsbegreppet för bostäder).
Exempel på åtgärder där ett omedelbart avdrag ska begränsas i förhållande till en ordinär åtgärd är:
Eftersom prövningen relateras till byggnadsdelen så kan aktivering aktualiseras även vid motsvarande åtgärder i enskilda lägenheter i ett flerbostadshus. Om en åtgärd innebär en viss förbättring men bedöms vara en följd av den allmänna tekniska utvecklingen på området kan åtgärden inte anses höja byggnadens värde utöver vad som följer av en ordinär underhålls- och reparationsåtgärd, vilket betyder att omedelbart avdrag kan medges för hela kostnaden.
Begreppet reparation avser även utbyte av enstaka mindre delar i själva byggnadsstommen, t.ex. vid mindre ingripande reparationer av grund, ytterväggar, bärande innerväggar, bjälklag eller takstolar (RÅ 1958 Fi 1723). Avdrag medges då högst för det lägsta beloppet av den faktiska kostnaden eller för vad det skulle ha kostat att sätta in en byggnadsdel av samma slag som den gamla. Högsta förvaltningsdomstolen har t.ex. medgivit ett avdrag för yttre isolering i stället för att dreva om en timmervägg eftersom omdrevning skulle ha blivit dyrare (RÅ 1984 1:95).
Om arbetena med byggnadsstommen är mer omfattande så är det i stället fråga om ombyggnad.
Högsta förvaltningsdomstolen har i HFD 2014 ref. 51 bedömt att pålning och grundförstärkningsarbete i tre olika situationer är avdragsgilla som reparation och underhåll. Arbetena gjordes med anledning av sättningar i grundkonstruktionen. Två av husen var grundlagda på träpålar och det tredje huset var grundlagd på kallmurar av sten med trärustbädd på lera. Det var inte fråga om utbyte av enstaka bärande byggnadsdelar. I stället genomfördes genomgripande pålningsarbeten med nya stålpålar i kombination med grundförstärkningsarbeten med balkar m.m.
Av motiveringen framgår bl.a. att den slutsats som dras i förarbetena är att man som regel inte kan få omedelbart avdrag vid utbyte av byggnadsgrunden eller andra bärande konstruktioner såsom bjälklag och takstolar. Utbyte av delar av sådana varaktiga byggnadselement som har skadats genom röta eller liknande synes däremot vara att anse som underhåll.
Vidare uttalar HFD att i linje med detta har avdrag inte medgetts i praxis för åtgärder för att ersätta en grund med en ny (RÅ Aa-42/82). Däremot har avdrag medgetts helt eller delvis för utgifter för byggnadsarbeten i liknande situationer som de nu aktuella (RÅ 1948 ref. 12 I och R79 1:70).
Avdrag för utgifter för reparation och underhåll på lagerfastigheter ska återföras till beskattning när fastigheten avyttras om avdraget inte har gjorts i räkenskaperna.
I en ansökan om förhandsbesked ställdes bl.a. frågan om reparation och underhåll av en lada (ekonomibyggnad på näringsfastighet) får dras av. Ladan var dock i dåligt skick och det krävdes olika åtgärder innan den kunde användas. Tak och fasad skulle bl.a. renoveras. Ladan skulle användas som stall för privata hästar som inte ingår eller kommer att ingå i en näringsverksamhet.
Högsta förvaltningsdomstolen uttalade att den aktuella ladan utgör enligt förutsättningarna en del av en näringsfastighet. Bestämmelsen i 13 kap. 1 § tredje stycket IL tar sikte på inkomster och utgifter som föranleds av själva innehavet av fastigheten (RÅ 2010 ref. 111). Åtgärderna som enligt lämnade förutsättningar planeras är av sådant slag att utgifterna för dessa föranleds av själva innehavet av näringsfastigheten. Utgifterna får därför dras av i näringsverksamheten enligt de regler som gäller för respektive åtgärd. Det förhållandet att de aktuella åtgärderna syftar till att möjliggöra ett privat utnyttjande av byggnaden påverkar inte avdragsrätten för utgifterna (HFD 2017 not. 34).
Om utgiften avser en ny-, till- eller ombyggnad kan direkt avdrag inte medges. Omedelbart avdrag kan heller inte medges motsvarande vad det skulle ha kostat att återställa byggnaden i ursprungligt skick. Det saknar då även betydelse att en reparation skulle ha blivit dyrare än en genomförd ombyggnad. Direktavdrag medges inte heller för arbeten som genomförs med ny-, till- eller ombyggda delar, även om arbetena är av sådan teknisk art att de annars skulle ha utgjort reparation och underhåll.
Begreppen nybyggnad och tillbyggnad är till sin innebörd relativt klara. Begreppet ombyggnad är däremot inte lika klart. Om en byggnads användningsområde väsentligt förändras (verkstadslokal ändras till bostadshus) så är det helt klart en ombyggnad (RÅ 1966 Fi 387). Det kan vara en ombyggnad även i andra fall utan att byggnadens konstruktion eller planlösning ändras. I praxis har utbyte av bärande byggnadsdelar hänförts till ombyggnad. Det ska dock vara fråga om mer än enstaka byggnadsdelar, i annat fall hänförs kostnaden till reparation och underhåll.
Gällande gränsdragningen mellan reparation och ombyggnad finns ytterligare ett antal fall som belyser hur uppdelningen ska göras mellan reparation och ombyggnad.