Provvärdering

Preliminärt förslag (första ansats) till nya riktvärdekartor

De uppgifter om värdenivån som behövs för att bestämma riktvärdet för byggnad och mark ska för varje värdeområde finnas i en riktvärdeangivelse som redovisas på en riktvärdekarta.

Med utgångspunkt från tidigare riktvärdeangivelser och indelning i värdeområden gör Lantmäteriet en första ansats till nya riktvärdeangivelser och lämnar ett preliminärt förslag till nya riktvärdekartor. I dessa förslag har hänsyn även tagits till

• prisutveckling
• nya tabellverk.

Detta framgår av gällande föreskrift för förberedelsearbetet för respektive fastighetstyp.

Prisutvecklingsfaktorer

Om marknadsvärdesnivån avseende de representativa överlåtelser som finns har förändrats under de tre år försäljningarna skett ska en prisutvecklingsfaktor bestämmas. Prisutvecklingsfaktorn ska bestämmas så att köpeskillingarna korrigeras till nivåårets marknadsvärdenivå (9 § SKVFS 2022:6).

Sverige delas in i olika prisutvecklingsområden. Prisutvecklingsområdena består av områden (ex. kommun eller del av kommun eller län) där förutsättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade. För varje prisutvecklingsområde tas det fram en prisutvecklingsfaktor som ska återspegla den prisutveckling som skett från nivåtidpunkten vid föregående fastighetstaxering till nivåtidpunkten vid den aktuella fastighetstaxeringen.

Riktvärdeangivelserna tas fram genom att man använder den framräknade prisutvecklingsfaktorn från den föregående taxeringen som omräkningsfaktor för att beräkna nytt totalvärde till den nya taxeringen för normhuset på normtomten. Kopplingen mellan prisutvecklingsfaktor och värdeområde görs genom att varje värdeområde ingår i ett unikt prisutecklingsområde.

De nya beräknade totalvärdena kan sedan utvärderas genom att använda köpen för vilka det räknats fram preliminära taxeringsvärden. Kvoten mellan taxeringsvärde och omräknad köpeskilling blir det nya T/K. Om genomsnittligt T/K per prisutvecklingsområde väsentligt avviker från 0,75 kan omräkningsfaktorerna behöva jämkas. Det görs i så fall efter det att alla andra steg har vidtagits inför den första ansatsen.

Exempel: omräkning med hänsyn till prisutveckling mellan olika nivåtidpunkter och taxeringsår

Lantbruksenheter taxeras vid en allmän eller förenklad fastighetstaxering var tredje år. Inför den allmänna fastighetstaxeringen år 2023 räknas taxeringsvärdenivåerna om från den föregående nivåtidpunkten, som vid den förenklade fastighetstaxeringen 2020 var den 1 juli 2018, till den nya nivåtidpunkten, som vid den allmänna fastighetstaxeringen 2020 är den 1 juli 2021.

Nya tabellverk

Lantmäteriet ska lämna förslag till nya tabellverk. Detta sker i samband med första ansatsen enligt gällande förberedelseföreskrift för respektive fastighetstyp.

Provvärdering – kontroll av föreslagna riktvärdeangivelser

Provvärderingen syftar till att undersöka fastighetsmarknaden utifrån marknadsmässiga överlåtelser av fastigheter för att bestämma de marknadsvärdenivåer som gäller för den typ av fastighet som ska taxeras. Med ledning härav tas de riktvärdeangivelser fram som behövs för att åsätta taxeringsvärden utifrån de enhetliga värderingsmodeller som anges för olika fastighetstyper.

Provvärdering utförs för att kontrollera om de preliminära förslagen till riktvärdeangivelser leder till taxeringsvärden som motsvarar 75 procent av marknadsvärdet vid nivååret. Om det vid kontrollen visar sig att taxeringsvärde/köpeskilling (T/K) är högre eller lägre än 75 procent så korrigeras värdenivån (19 kap. 3 § FTL, 5 kap. 2 § FTL och 12 § SKVFS 2022:6).

Provvärderingen grundar sig på representativa (godkända) köp

Skatteverket och Lantmäteriet genomför, som en inledning inför provvärderingen, en gallring och granskning av ortsprismaterialet beträffande den egendom som ska ge underlag till riktvärden och riktvärdekartor.

Vid provvärderingen ska Skatteverket fastställa ett marknadsvärde för normfastigheten. För att fastställa ett marknadsvärde använder Skatteverket i första hand ortsprismetoden (5 kap. 5 § FTL).

Utgångspunkten för provvärderingen är de preliminära förslagen till riktvärdekartor från första ansatsen, som inkluderar riktvärdeangivelserna samt indelningen i värdeområden (12 § SKVFS 2022:6).

För varje värdeområde ska det göras en provvärdering som ska omfatta det antal överlåtelser inom området som bedöms nödvändigt med hänsyn till områdets karaktär. De representativa köp som används vid provvärderingen kallas för provvärderingsobjekt (19 kap. 3 § FTL).

Provvärderingen grundar sig i regel på alla representativa (godkända) köp i värdeområdet. Bestämmelsen i FTL (jfr 19 kap. 3 §) ger dock utrymme för att begränsa antalet köp under förutsättning att de köp som används vid provvärderingen är representativa för beståndet och avspeglar prisnivån i området.

Köpen ska helst ha skett under nivååret (andra året före taxeringsåret). I andra hand väljs även köp från tredje eller fjärde året före taxeringsåret. Att bara använda köp under nivååret kan endast ske i värdeområden med många köp. Bestämmelser i föreskrifter om viktning av köpen med hänsyn till vilket år köpet skett medför att köp från år före nivååret får lägre genomslag vid provvärderingen.

Grunder för beräkning och bestämmande av riktvärdeangivelser

De riktvärdeangivelser och övriga förutsättningar för riktvärdets bestämmande som bestäms för visst värdeområde syftar till att taxeringsvärdet normalt ska motsvara 75 % av marknadsvärdet för de fastigheter som är föremål för taxering. Vid provvärderingen görs en beräkning av värdet för normfastigheten utifrån de riktvärdeangivelser och övriga förutsättningar som tagits fram vid första ansatsen.

Vid provvärderingen använder Skatteverket T/K (taxeringsvärde/köpeskilling) som jämförelsetal för köpen. Det beräknas ett genomsnittligt T/K-värde för representativa köp inom värdeområdet. Det genomsnittliga T/K-värdet bör bli 0,75 (5 kap. 2 § FTL).

Om det finns för få köp inom ett värdeområde sker provvärdering för ett provvärderingsområde

Om antalet överlåtelser är för få inom ett värdeområde, får provvärdering göras för en grupp av värdeområden som då tillsammans bildar ett provvärderingsområde (5 kap. 5a § FTL). I dessa fall tar man hänsyn till representativa köp inom provvärderingsområdet för att bestämma marknadsvärdet och ett genomsnittligt T/K-värde räknas fram.

Beslut om indelning i provvärderingsområde får inte överklagas (19 kap. 3 § FTL).

Marknadsvärdebedömning

Inom varje värdeområde för hyreshus och avkastningsberäknad industri ska beräkningen av taxeringsvärdenivån med tillämpning av ortsprismetoden kompletteras med en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. De beräknade riktvärdena ska jämföras med marknadsvärdena som beräknas enligt en direktavkastningsmetod som baseras på en evighetskapitalisering av ett driftnetto från nivååret

Om det framkommer att det finns en väsentlig skillnad mellan de beräknade riktvärdena och att bestämma värden genom en marknadsvärdebedömning ska detta redovisas särskilt med en motivering. Av motiveringen ska det framgå vilket beräkningssätt som anses bäst leda till den lagstadgade taxeringsvärdenivån för fastigheter som är mest representativa för värdeområdet. Utformningen av marknadsvärdebedömningen framgår av bilaga 1 i Skatteverkets förberedelseföreskrifter för hyreshus- respektive industrienheter.

Marknadsvärdet bedöms med ledning av en avkastningsberäkning enligt nedanstående formel:

Med hyresbortfall avses hyresbortfall vid långsiktiga vakanser.

För hyreshusenheter görs denna bedömning av marknadsvärdet för bostäder respektive lokaler för en normfastighet samt för typfastigheten (den typiska fastigheten i det aktuella värdeområdet). Marknadsvärdet (M) ersätter här köpeskilling (K) som används vid tillämpning av ortsprismetoden och taxeringsvärdet ska därmed motsvara 75 procent av marknadsvärdet (T/M = 0,75).

Lantmäteriet och Skatteverket ska vidare pröva att provvärderingen leder till att taxeringsvärden svarar mot taxeringsvärdenivån enligt 5 kap. 2 § FTL (19 kap. 3 § FTL). Marknadsvärdebedömningen utförs av värderingtekniker på uppdrag av Skatteverket.

Vilka riktvärdeangivelser tas fram och hur?

När marknadsvärdet för normfastigheten har fastställts i värdeområdet tar man utifrån det värdet fram nya riktvärdeangivelser som ska gälla för värdeområdet. Riktvärdeangivelser fastställs dels för mark och dels för byggnad (totalvärdesmodellen). Riktvärdeangivelserna används för att beräkna ett nytt riktvärde för varje enskild värderingsenhet inom värdeområdet.

Småhusenhet och småhus på lantbruksenhet

För småhus och tomtmark till småhus (friliggande, kedjehus m.m. och radhus) tas riktvärdeangivelser fram för normhuset (S-nivån, ålderslutning) och normaltomten, se värdefaktorer nedan (6 § första stycket och 7 § första stycket SKVFS 2022:6). Motsvarande gäller för småhus på lantbruksenheter, jmf 6-7 §§ SKVFS 2021:12.

Småhus (bostadsbyggnad)

De riktvärdeangivelser som tas fram för småhus är följande (1 kap. 6-7 §§ FTF och 6 § andra stycket SKVFS 2022:6)

• S-nivåfaktorer
• SO-tabell S och L (åldersinverkan).

Riktvärdeangivelser för småhus ska upprättas för varje värdeområde för småhus och avse en värderingsenhet bestående av ett småhus (normhus) enligt 8 kap. 2 § FTL. Med normhus avses ett småhus med värdeår 2004, värdeyta 125 kvm, 31 standardpoäng och som är det enda småhuset på en tomt som utgör självständig fastighet (SKV A 2020:13).

Värdenivån uttrycks genom en S-nivåfaktor i relation till värdet av en normenhet (1 kap. 3 § FTF). Om värdenivån för småhus eller för tomtmark varierar inom olika geografiska områden gör man en indelning i värdeområden utifrån dessa skillnader, vilket innebär att en S-nivåfaktor anges för respektive värdeområde.

Av 1 kap. 6 § FTF framgår att ett normhus har ett värde av 100 000 kr. När man beräknar riktvärdet för småhus tillämpas någon av S-nivåfaktorerna mellan 1,5 och 50,0 som finns angivna i 1 kap. 6 § FTF. En S-nivå på exempelvis 13 innebär att normhusets värde är 1 300 000 kr (13 x 100 000).

SO-tabellen är uppdelad på sex nivåer efter den relativa åldersinverkan mellan normhuset och ett 20 år äldre hus. Med åldersinverkan menas den genomsnittliga relationen mellan byggnadsvärdet för normhuset och en 20 år äldre byggnad (värdeår 1984). Riktvärdeangivelsen för åldersinverkan fastställs till en procentuell siffra som är fastställd i olika SO-tabeller. De lutningar som förekommer vid AFT21 är 65, 70, 75, 80, 85 och 90. Exempelvis ska ålderslutningen 70 ge en genomsnittlig relation mellan normhuset och 20 år äldre hus på 0,70. Det innebär att byggnadsvärdet för ett småhus med värdeår 1984, och som har samma antal standardpoäng som normhuset, är 70 procent av värdet för normhuset med värdeår 2004.

Den tabell som ska tillämpas inom ett värdeområde tas fram genom analyser av köp uppdelade på olika åldersintervaller utifrån värdeår.

På sidan riktvärde för småhus och tomtmark finns information om hur man beräknar riktvärdet för en bostadsbyggnad med hjälp av de riktvärdeangivelser som fastställts.

Tomtmark för småhus

De riktvärdeangivelser som tas fram för tomtmark till småhus är följande (1 kap. 3 § FTF och 7 § andra stycket SKVFS 2022:6)

• normaltomtens storlek (kvadratmeter)
• normaltomtens värde (tusentals kronor)
• korrektionsbelopp för tomtmarksareal som avviker från normaltomtens areal (kronor per kvadratmeter)
• belägenhetsfaktorer för närhet till strand (klass 1–4)
• normaltomtens VA-klass (klass 1–6)
• korrektionsbelopp för VA-klass som avviker från normaltomtens VA-klass (tusentals kronor per VA-klass).

Riktvärdet för normaltomten räknas om till att avse riktvärdet för normtomten i varje värdeområde. Normaltomtens storlek tas fram genom statistik av fastighetsbeståndet för småhus inom värdeområdet.

Riktvärdet för normaltomten tas i första hand fram genom försäljningar av obebyggda fastigheter (tomtmark) som skett inom värdeområdet (5 kap. 5 § FTL). Om för få eller inga försäljningar har skett används en tomtvärdetabell som utifrån totalvärdet av normfastigheten fördelar värdet på mark och bostadsbyggnad (5 kap. 5 a FTL och 1 kap. 35 b § FTF). Eftersom värdet enligt tomtvärdetabellen gäller för normtomten, som oftast har andra egenskaper än normaltomten, korrigeras värdet för normaltomten med hänsyn till normaltomtens areal och VA-klass.

I de fall köp av obebyggd tomtmark saknas eller köpen är fåtaliga så ska bestämningen av riktvärdet för normaltomten knytas direkt till valet av S-nivåfaktor.

Riktvärdet för tomtmark för småhus på lantbruk fastställs alltid genom att använda tomtvärdetabellen.

Korrigeringsbelopp för tomtmarksareal som avviker från normaltomtens areal tas fram genom en bedömning av storlekens marknadsvärdepåverkan.

Belägenhetsfaktorer för strandnära fastigheter tas fram genom analyser av köp som är strandnära. Belägenhetsfaktorerna ska återspegla hur stor värdeinverkan närhet till strand har jämfört med fastigheter som inte är strandnära.

Normaltomtens VA-klass tas fram genom statistik av fastighetsbeståndet för småhus inom värdeområdet.

Korrigeringsbelopp för VA tas fram med hänsyn till kostnaden för att ansluta till kommunalt vatten och avlopp inom kommunen.

På sidan riktvärde för småhus och tomtmark finns information om hur man beräknar riktvärdet för tomtmark med hjälp av de riktvärdeangivelser som fastställts.

På sida tomtvärdetabell och normenhet finns information om hur tomtvärdetabellen tas fram.

Lantbruksenhet

Riktvärdeangivelser tas fram för ekonomibyggnad (E-nivå), åker- och betesmark (J-nivå), produktiv skogsmark med och utan avverkningsrestriktioner samt skogligt impediment (SK-nivå). Det tas också fram riktvärdeangivelser för tomtmark och småhus på lantbruk (riktvärde för normaltomten och S-nivå).

Beräkningarna och ansatserna görs var för sig medan utvärderingen med ortsprismaterialet som grund görs dels för samtliga köp, dels för de skogsdominerade, jordbruksdominerade, bostadsdominerade och övriga köpen.

Ekonomibyggnad

De riktvärdeangivelser som tas fram för ekonomibyggnad är följande (1 kap. 10–11 §§ FTF)

• E-nivåfaktorer
• E-tabell (tabellinriktning G, M eller T).

Av riktvärdekartan ska framgå vilken E-nivåfaktor som gäller inom varje värdeområde för ekonomibyggnader (8 § SKVFS 2021:12). E-nivåfaktorn anger riktvärdet för normenheten för ekonomibyggnad. Om E-nivån är 1100 betyder det att riktvärdet för ekonomibyggnad är 1 100 000 kr. Värderingsmodellen för ekonomibyggnader bygger på köp, en beräkning av återanskaffningskostnaden och har inslag av marknadsvärdesanpassning/marknadssimulering.

Det finns tre olika E-tabeller för varje ekonomibyggnadstyp utom ekonomibyggnad kategori 60. Det finns en tabell för glesbygd, en för normalförhållanden och en för tätort. Val av E-tabell ska göras under provvärdering och riktvärdeangivelsen ska fastställas.

På sidan riktvärde för ekonomibyggnad finns information om hur man beräknar riktvärdet för en ekonomibyggnad med hjälp av de riktvärdeangivelser som fastställts.

Åkermark och betesmark

De riktvärdeangivelser (riktvärdekarta J) som tas fram och som används vid beräkning av riktvärde för åkermark och betesmark är följande (1 kap. 17 § FTF)

• J-nivåfaktorer.

Av riktvärdekartan ska framgå vilken J-nivåfaktor som gäller inom varje värdeområde för åker- och betesmark (8 § SKVFS 2021:12). J anger att riktvärdeangivelsen avser åker- och betesmark. Tabellverket för åkermark består av åtta relationstabeller, s.k. J-tabeller. Utgångspunkt för de relativa värdena i J-tabellerna för åkermark med olika klassindelningsdata är värdet av normenheten för åkermark, vilket är föreskrivet i FTF. Värdena i J tabellerna anpassas till värdenivån inom värdeområdet genom att multipliceras med den J-nivåfaktor som Skatteverket rekommenderat för området.

Relationstabellerna är uppbyggda med utgångspunkt från att relativvärdet för normenheten åkermark ska vara 1 000 kr. Relationstalen i tabellen är avvägda så att de när de multiplicerats med J-nivåfaktorn motsvarar det värde som åkermarken har i kronor per hektar.

Det relativa värdet hämtas ur den J-tabell som gäller för värdeområdet med hänsyn till vad som anges i 1 kap. 17 § tredje stycket FTF. Det finns åtta J-tabeller: J1–J8.

När man beräknar riktvärdet för åkermark multiplicerar man värdet i den tillämpliga relationstabellen med J-nivåfaktorn för värdeområdet

J-nivån beskriver hur mycket en hektar åkermark med normala förhållanden för dränering och beskaffenhet är värd (i taxeringsvärdenivå). Om J-nivån är 150 betyder det att en hektar åkermark har ett taxeringsvärde på 150 000 kr. J-nivån tas normalt fram genom ortsprismetoden.

På sidorna riktvärde för åkermark och betesmark finns information om hur man beräknar riktvärdet för dessa med hjälp av de riktvärdeangivelser som fastställts.

Produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner samt skogligt impediment

De riktvärdeangivelser som tas fram för skog och som används vid beräkningen av riktvärde för produktiv skogsmark med och utan avverkningsrestriktioner samt skogligt impediment är följande (1 kap. 19-25§ FTF)

• SK-nivåfaktorer
• hektarvärden ur skogstabell M och S
• SKR-tabellen och SKI-tabellen.

Av riktvärdekartan ska framgå vilken SK-nivåfaktor som gäller inom varje värdeområde för produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner och skogligt impediment (9 § SKVFS 2021:12).

SK-nivån beskriver hur mycket en hektar produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner med ett genomsnittligt virkesförråd är värd (i taxeringsvärdenivå). Om SK-nivån är 20 betyder det att en hektar produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner har ett taxeringsvärde på 20 000 kr. SK-nivån tas fram genom köp av produktiv skogsmark (ortsprismetoden). Lägets inverkan på värdet för den produktiva skogsmarken utan avverkningsrestriktioner beaktas genom indelningen i värdeområden och genom valet av den s.k. SK-nivåfaktorn för värdeområdet.

För all produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner rekommenderas relationstal som är värdet per hektar. För produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner och som uppgår till minst 30 hektar så tillämpas två relationstal, ett för den delen av skogsmarken som är mindre än 30 hektar och ett för den delen av skogsmarken som är minst 30 hektar. Relationstalet anger värdet per hektar vid ett värde av 1 000 kr per hektar av sådan produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner som beskrivs i 14 kap. 2 § FTL, den s.k. normenheten.

På sidorna riktvärde för produktiv skogsmark utan avverkningsrestriktioner, produktiv skogsmark med avverkningsrestriktioner och skogligt impediment finns information om hur man beräknar riktvärdet för dessa med hjälp av de riktvärdeangivelser som fastställts.

Hyreshusenhet

Framtagande av riktvärdeangivelser för hyreshus sker till största del genom den s.k. totalvärdemodellen. Riktvärdeangivelser tas fram för hyreshus och ägarlägenhet samt tomtmark till dessa byggnader.

Hyreshus

De riktvärdeangivelser som tas fram för byggnad och som används vid beräkningen av riktvärde byggnad för bostäder respektive lokaler är HK-tabell innehållande (1 kap. 8 § FTF)

• H-nivåfaktorer bostäder
• H-nivåfaktorer lokaler.

Av riktvärdekarta ska framgå riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för hyreshus och ägarlägenheter (5 § SKVFS 2020:6).

Processen för att ta fram olika riktvärdeangivelser kan kort beskrivas som följer:

Den första ansatsen förbereds av värderingstekniker genom att bedöma en hyresfastighets marknadsvärde för dels bostad och dels lokal. Fastigheten ska förutsättas vara bebyggd med en normenhet - en 17 år gammal byggnad. De bedömda marknadsvärdena utgör sedan ingångar i tomtvärdetabellen ur vilken ett markvärde (riktvärdeangivelse för tomtmark) kan utläsas och användas som ansats.

För att ta fram H-nivåfaktorn används samma marknadsvärdesbedömning som vid framtagande av tomtmarksvärdet. För att få fram byggnadsvärdet minskas marknadsvärdet med tomtmarksvärdet. Byggnadsvärdet divideras därefter med marknadsmässig hyra för lokaler och bruksvärdeshyra för bostäder (genomsnittshyror). Kvoten blir H-nivåfaktorn som används vid beräknande av riktvärde för byggnad.

På sidan riktvärde för hyreshus och ägarlägenhet finns information om hur man beräknar riktvärdet för ett hyreshus med hjälp av de riktvärdeangivelser som fastställts.

Tomtmark till hyreshus

De riktvärdeangivelser som tas fram för tomtmark till hyreshus och som används vid beräkningen av riktvärde för tomtmark avseende bostäder respektive lokaler är följande (1 kap. 36 § FTF)

• värde per kvm byggrätt för bostäder (kr/kvm)
• värde per kvm byggrätt för lokaler (kr/kvm).

Riktvärdeangivelsen får endast avse i taxeringsvärdenivå anpassade värden per kvm byggrätt.

Av riktvärdekarta ska framgå riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för hyreshus och ägarlägenheter (5 § SKVFS 2020:6).

I första hand ska riktvärdeangivelsen byggrätt för bostäder respektive lokaler tas fram genom köp av tomtmark inom värdeområdet (5 kap. 5 § FTL). Eftersom ortsprismaterial ofta saknas så används tomtvärdetabellen för att utifrån normfastighetens totalvärde fastställa tomtmarkens värde i kr/kvm (5 kap. 5 a § FTL och 1 kap. 37 § FTF).

På sidan riktvärde för tomtmark till hyreshus finns information om hur man beräknar riktvärdet för en värderingsenhet tomtmark med hjälp av de riktvärdeangivelser som fastställts.

Industrienhet

Riktvärdeangivelserna för industri avser avkastningsberäknad industri och övrig byggnad. Ortsprismaterialet som ligger till grund för provvärderingen består endast av köp av avkastningsvärderade industrienheter.

Framtagande av riktvärdeangivelser för industri sker till största del genom den s.k. totalvärdemodellen. Riktvärdeangivelser tas fram för tomtmark till industri och industribyggnad.

Industribyggnad

De riktvärdeangivelser som tas fram för industribyggnad och övrig byggnad är följande (1 kap. 13 § FTF)

• I-nivåfaktorer
• IH-tabell (åldersinverkan).

Av riktvärdekarta ska framgå riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för industri och övrig byggnad (6 § SKVFS 2017:9).

Första ansatsen görs av värderingstekniker. Det första momentet är att bedöma marknadsvärdet av en industrifastighet med normal exploateringsgrad och som är bebyggd med produktionslokaler av normal standard med värdeår 2002 (AFT 19).

Eftersom det ofta saknas ortsprismaterial tillämpas den s.k. totalvärdemodellen.

För att ta fram I-nivåfaktorn används samma marknadsvärdebedömning som vid framtagande av tomtmarksvärdet. För att få fram byggnadsvärdet minskas marknadsvärdet med tomtmarksvärdet. Byggnadsvärdet divideras därefter med den relativa hyran som är bestämd till 100 (1 kap. 13 § FTF). Kvoten blir I-nivåfaktorn som används vid beräknande av riktvärde för byggnad.

IH-tabellerna utvisar relativa hyror per kvadratmeter vid skilda förhållanden beträffande värdefaktorerna lokaltyp, ålder och standard. För produktionslokaler med normal standard som uppförts sjuttonde året före det år då allmän fastighetstaxering sker ska den relativa hyran vara 100. Tabellen finns i tre olika varianter med varierande åldersinverkan. Med åldersinverkan menas den relativa hyresskillnaden mellan hyran för normhuset och en 10 år äldre byggnad (värdeår 2002).

Tabellen är uppbyggd så att den relativa hyran ökar med högre standardpoäng och med ökad ålder.

På sidan riktvärde för industri och övrig byggnad finns information om hur man beräknar riktvärdet för en sådan byggnad med hjälp av de riktvärdeangivelser som fastställts.

Tomtmark till industri

Den riktvärdeangivelse som tas fram för tomtmark är följande (1 kap. 36 § FTF)

• värdet per kvadratmeter tomtmark eller byggrätt i kvadratmeter bruttoyta.

Av riktvärdekarta ska framgå riktvärdeangivelser och de förutsättningar som gäller för beräkning av riktvärden för tomtmark till industri och övrig byggnad (6 § SKVFS 2017:9).

I första hand ska riktvärdeangivelsen kr/kvm tomtareal tas fram genom ortsprismaterial dvs utifrån köp av tomtmark inom värdeområdet (5 kap. 5 § FTL). Eftersom ortsprismaterial ofta saknas så används tomtvärdetabellen för att utifrån normfastighetens totalvärde ta fram en riktvärdeangivelse för tomtmark (1 kap. 37 § FTF).

På sidan riktvärde för tomtmark till industri och övrig byggnad finns information om hur man beräknar riktvärdet för en värderingsenhet tomtmark med hjälp av de riktvärdeangivelser som fastställts.

Dokumentation av provvärderingen

Riktvärdeangivelser och gällande förutsättningar ska redovisas för varje värdeområde. Redovisningen ska innehålla dels resultatet av provvärderingen (som har verifierats genom en kontrollvärdering), dels de tillämpade provvärderingsområdena och beräkningar som visar de genomsnittliga taxeringsvärdenivåer som provvärderingen leder till.

Dokumentationen från provvärderingen ingår i den s.k. slutdokumentationen och den sparas hos Skatteverket i 14 år (Riksarkivets föreskrifter RA-MS 2019:33, bilaga 2).