Näringsfastighet som har del i samfällighet

En näringsfastighet som har del i en samfällighet

En fastighet kan ha del i en eller flera samfälligheter. Med samfällighet menas egendom (oftast mark) som tillhör flera fastigheter.

En samfällighet kan antingen förvaltas direkt av medlemmarna eller av en juridisk person (normalt en samfällighetsförening).

En samfällighet är inte ett eget skattesubjekt utan beskattning sker antingen av den juridiska person som förvaltar samfälligheten eller hos ägarna till de delägarfastigheter som ingår i samfälligheten.

Vid föreningsbeskattning beskattas den svenska juridiska personen (samfällighetsförening eller motsvarande) som förvaltar en mark eller regleringssamfällighet som är en särskild taxeringsenhet (6 kap. 6 § första stycket IL).

Vid delägarbeskattning beskattas ägarna till de fastigheter som har del i andra samfälligheter än de marksamfälligheter som föreningsbeskattas (6 kap. 6 § andra stycket IL).

Utdelning från föreningsbeskattad samfällighetsförening

Innehav av näringsfastighet räknas som näringsverksamhet (13 kap. 1 § tredje stycket IL).

Om en näringsfastighet har del i en samfällighet som beskattas hos en juridisk person som förvaltar samfälligheten räknas utdelning från samfälligheten för en enskild näringsidkare till inkomstslaget näringsverksamhet (13 kap. 10 § första stycket IL).

Om delägarfastigheten ägs av en fysisk person gäller särskilda regler för utdelning från skogsbruk i samfällighetsföreningen. Utdelningen ska då jämställas med intäkter från skogsbruk som delägaren själv bedrivit (21 kap. 29 § IL). Det gäller om intäkten från skogsbruk är från samma räkenskapsår som utdelningen avser eller året dessförinnan. Intäkten kan därför läggas till grund för avdrag för skogskontoinsättning om förutsättningarna i övrigt är uppfyllda (prop. 1975:48 s. 144).

Högsta förvaltningsdomstolen har i ett förhandsbesked prövat beskattningen av utdelning i samband med avyttring av mark från en föreningsbeskattad samfällighet (RÅ 1998 not. 250). Delägaren var skattskyldig för utdelningen i inkomstslaget näringsverksamhet. Delägaren hade inte rätt att göra avdrag för omkostnader. Delägaren överklagade Skatterättsnämndens förhandsbesked och yrkade att utdelningen skulle tas upp i inkomstslaget kapital. Högsta förvaltningsdomstolen har dock inte ändrat Skatterättsnämndens förhandsbesked. Skatterättsnämnden har i sin motivering skrivit att det regelsystem för enkelbeskattning (d.v.s. avdrag för föreningen, skatteplikt för delägaren) som nu gäller leder till att omkostnadsavdraget vid kapitalvinstberäkningen inte kan utnyttjas av delägare (jfr även RÅ 1984 Aa 36).

Vid avveckling av samfällighet genom fastighetsreglering har en samfällighetsförening i ett visst fall inte uttagsbeskattats och delägare inte beskattats för utdelning (SRN 2010-01-13, dnr 63--64-09/D).

Delägarbeskattad samfällighet

Innehav av näringsfastighet räknas som näringsverksamhet (13 kap. 1 § tredje stycket IL).

Om en näringsfastighet har del i en delägarbeskattad samfällighet ska bestämmelserna i 13 kap. 4 § IL tillämpas för enskilda näringsidkare i stället för bestämmelserna i 13 kap. 6-8 §§ IL (13 kap. 10 § andra stycket IL).

Kopplingen till 13 kap. 4 § IL innebär att alla inkomster och utgifter i en samfällighet ska räknas till inkomstslaget näringsverksamhet för en enskild näringsidkare, med undantag för kapitalvinster och kapitalförluster på fastighet och bostadsrätt (prop. 1999/2000:2 del 2 s. 171).

Om den fastighet som har del i samfälligheten är en lagertillgång ska samfällighetens kapitalvinster och kapitalförluster på näringsfastigheter och näringsbostadsrätter dock räknas till inkomstslaget näringsverksamhet (13 kap. 10 § andra stycket IL).

Samfällighetens intäkter och kostnader fördelas på delägarna med belopp som motsvarar respektive delägares andel (6 kap. 6 § andra stycket IL). Överskott redovisas om intäkterna överstiger kostnaderna med 1 500 kr (beloppet uppgick till 600 kr fram t.o.m. 2023). Detta gäller dock inte för kapitalvinster och kapitalförluster (15 kap. 10 § IL). Beloppet 1 500 kr är ett gränsvärde (tröskelvärde), inte ett grundavdrag.

Driftbidrag från delägarfastigheterna till samfälligheten ska inte tas upp som intäkter av ägaren, och avdrag medges inte för de driftbidrag som betalats till samfälligheten. I stället får ägaren till näringsfastigheten göra avdrag för fastighetens andel av samfällighetens faktiska kostnader enligt reglerna i inkomstslaget näringsverksamhet. Det innebär bl.a. att en värdeminskning ska göras för samfällighetens tillgångar som om de var delägarfastighetens egna.

Utdelningar från samfällighetsföreningen som förvaltar samfälligheten till fastighetsägarna, är inte någon skattepliktig inkomst.