När ska beskattning ske och när får man göra avdrag för en kapitalförlust?

Avyttringstidpunkt

Skattskyldigheten inträder det år avyttringen sker och hela kapitalvinsten beskattas på en gång (44 kap. 26 § IL).

Avyttringen sker genom köpekontraktets undertecknande. Detta gäller även om det finns en avtalsklausul om att äganderätten ska övergå till köparen vid senare tidpunkt (RÅ 1950 ref. 5 och RN Serie I 1968 6:5). Klausuler som innebär att köpet inte ska fullföljas om köparen inte betalar full köpeskilling, har ingen betydelse i detta sammanhang. Avtal om annan tillträdesdag än datum för köpekontraktet saknar också betydelse i detta avseende.

Kontraktsdatum gäller även om försäljningen gjorts beroende av något villkor eller av att myndighet ska godkänna överlåtelsen. Skulle ett sådant villkor inte uppfyllas eller sådant tillstånd inte ges, hävs som regel fastighetsförsäljningen. Någon kapitalvinstberäkning ska då enligt allmänna principer inte ske.

Tilläggsköpeskilling

En förutsättning för att kunna beskatta hela kapitalvinsten vid avyttringen är att den är känd det år avyttringen sker. Särskilda regler om tillkommande belopp, vars storlek inte är känd det år när avyttringen sker, finns i 44 kap. 28 § IL.

Reglerna innebär att när man får en tilläggsköpeskilling, så görs en ny vinstberäkning med tillämpning av de regler som gällde vid avyttringstidpunkten. Den del av vinsten som inte redan har beskattats ska tas upp vid taxeringen för det år då storleken av det tillkommande beloppet kan beräknas. Erhålls betalning från köparen är detta en presumtion för att köpeskillingen åtminstone upp till detta belopp är möjlig att bestämma (Prop. 1989/90:110 s. 712).

Om en person var begränsat skattskyldig vid avyttringstidpunkten och inte var skattskyldig då för avyttringen, så är kapitalvinsten inte skattepliktig om den beror på att en tilläggsköpeskilling betalas ut först när personen blivit obegränsat skattskyldig.

Skatteverket anser att om en kapitalförlust blir definitiv först när en person blivit obegränsat skattskyldig är den inte avdragsgill om personen var begränsat skattskyldig vid avyttringstidpunkten och inte var skattskyldig då för avyttringen (Skatteverkets ställningstagande Beskattning av kapitalvinst och avdrag för kapitalförlust som kan fastsällas först efter inflyttning till Sverige).

Expropriation

Förenklat uttryckt kan man säga att expropriation innebär att staten, kommuner eller enskilda genom tvång kan överta en annan persons fastighet eller del av fastighet. För att expropriation ska beviljas krävs att den sker för ett berättigat ändamål. I expropriationslagen finns en uttömmande uppräkning av expropriationsändamålen. Det kan exempelvis vara kommunala behov av tätbebyggelse, allmänt behov av transport eller annan kommunikation, allmänna behov av elkraft m.fl.

I expropriationsfall har dagen för enkelt eller kvalificerat förhandstillträde ansetts vara avyttringsdag (RÅ 1972 ref. 22 och RSV/FB Dt 1981:6).

Fastighetsreglering

När överföring av mark genom fastighetsreglering baseras på ett köpekontrakt, är avyttringstidpunkten för överlåtelsen köpekontraktsdagen.

Om överföringen av mark genom fastighetsreglering grundas på en särskild överenskommelse, är avyttringstidpunkten den dag uppgiften om den fullbordade fastighetsregleringen införts i fastighetsregistrets allmänna del (HFD 2013 ref. 10).

Allframtidsupplåtelse

När en allframtidsupplåtelse baseras på ett avtal är avyttringstidpunkten för överlåtelsen kontraktsdagen. Om allframtidsupplåtelsen däremot grundas på ett särskilt beslut är avyttringstidpunkten istället den dag beslutet vinner laga kraft (Skatteverkets ställningstagande Beskattningstidpunkt - fastighetsägare har fått en engångsersättning för att ett naturreservat ska bildas)..

Exekutiv auktion

Skatteverket anser att vid försäljning på exekutiv auktion ska en fastighet anses avyttrad när ett inrop har godtagits av Kronofogdemyndigheten (Skatteverkets ställningstagande Tidpunkt för avyttring och äganderättsövergång vid försäljning av bostad på exekutiv auktion).

Avdragsrätt och avdragstidpunkt för kapitalförlust

Avdrag för kapitalförlust medges bara om förlusten är verklig. För att förhindra avdrag för konstgjorda förluster finns särskilda bestämmelser i 44 kap. 23–25 §§ IL.

Bestämmelsen i 44 kap. 24 § IL är generellt utformad men är framförallt föranledd av att huvudsaklighetsprincipen gäller för fastigheter. Det föreligger därför inte avdragsrätt för förlust som uppkommer på grund av avyttring till ett pris under marknadsvärdet om det inte framgår av omständigheterna att överlåtaren saknat avsikt att öka mottagarens förmögenhet (44 kap. 24 § IL).

Till den del marknadsvärdet är lägre än omkostnadsbeloppet bör förlusten ändå kunna vara avdragsgill.

”Regeln ger uttryck för den allmänna principen att avdrag endast medges för verkliga förluster. Bestämmelsen innebär att avdragsrätt inte föreligger för en reaförlust som uppkommer på grund av en avyttring till underpris om inte den skattskyldige visar att han överlåtit egendomen utan avsikt att göra en förmögenhetsöverföring till mottagaren. Den skattskyldige har således bevisbördan för sina påståenden i denna del. Utrymmet för en underprissättning som tillkommit utan avsikt och således endast beror på en ”dålig affär” är minimalt när det gäller försäljningar till närstående och liknande. Avdrag bör därför inte komma ifråga om underprisförsäljningen skett direkt eller indirekt via juridisk person till närstående eller andra som har en påtaglig intressegemenskap med den skattskyldige.” ”Den nya bestämmelsen har emellertid fått en generell avfattning såväl ifråga om avyttrad egendom som om personkrets. Det förhållandet att en fastighetsöverlåtelse med tillämpning av huvudsaklighetsprincipen anses som onerös (vederlag som inte understiger taxeringsvärdet) hindrar inte myndigheterna från att vid förlustberäkningen bedöma överlåtelsen efter dess verkliga innebörd.” (Prop. 1989/90:110, s. 711)

Vid bedömningen av verklig förlust ska även beaktas om överlåtaren eller någon honom närstående direkt eller indirekt tillförsäkrats en rättighet eller förmån som inte framgår av kapitalvinstberäkningen. Även om en sådan rättighet eller förmån av särskilda skäl inte ska anses ha något värde vid vinstberäkningen, men ändå får antas ha ett värde, så ska värdet beaktas när det gäller avdrag för kapitalförlust (44 kap 25 § IL). Till den del underpriset beror på tillgången eller rättigheten så ska förlusten reduceras. En hyresrätt till en bostad får enligt 12 kap. 65 § JB inte överlåtas mot en ersättning och den anses därmed sakna ett värde. Om exempelvis säljaren av ett småhus får överta en hyreslägenhet av köparen och fastigheten säljs under marknadsvärdet, så är förlusten till den delen inte avdragsgill (Prop. 1989/90:110, s. 395 och 711).