OBS: Detta är årsutgåva 2015.14. Sidan är avslutad 2017.

Meny

Här får du information om vad riktvärdet för småhus och tomtmark innefattar samt hur du beräknar det.

Riktvärdet för småhus

Riktvärdet för småhus utgörs av värdet av ett småhus och innefattar även värdet av s.k. komplementhus (8 kap. 1 § FTL). Med komplementhus menas garage, förråd och liknande byggnader som funktionellt hör samman med småhuset. I riktvärdet ingår värdet av komplementhus som är normala för respektive småhus inom värdeområdet vad avser ålder, storlek och standard.

Till grund när man bestämmer riktvärdet för den värderingsenhet som småhuset utgör ska följande värdefaktorer hos värderingsenheten alltid bestämmas (8 kap. 3 § FTL):

  • storlek
  • ålder
  • standard
  • byggnadskategori
  • fastighetsrättsliga förhållanden
  • värdeordning.

För varje värdefaktor utom storlek finns en bestämd klassindelning föreskriven (8 kap. 3 § FTL samt 1 kap. 6 § FTF). För värdefaktorn storlek finns särskilda mätregler.

När det gäller byggnad som är under uppförande beräknas riktvärdet på särskilt sätt.

Storlek

Storleken av småhuset bestäms med hänsyn till ytan av småhusets bo- och biutrymmen (8 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn storlek för småhus anges som småhusets värdeyta (8 § SKVFS 2014:3). Värdefaktorn storlek ska inte indelas i klasser (7 kap. 3 § FTL). Storleken mäts i hela kvadratmeter.

Värdeyta

Värdeytan utgörs av summan av småhusets boyta samt ett tillägg på motsvarande 20 procent, dock högst 20 kvm, av sådana biytutrymmen som kan nås inifrån småhuset genom en dörr eller liknande. Värdeytan, boytan och tillägg för biyta ska anges i hela kvadratmeter. Mätningen av småhusets ytor ska göras enligt reglerna i Svensk Standard SS 21054:2009 (8 § SKFVS 2014:3).

En byggnad där biutrymmena är sammanbyggda med småhuset räknas således som en del av småhuset om det är möjligt att nå biutrymmena inifrån småhuset. Finns det inte någon sådan förbindelse utgör biytan i stället komplementhus. Biutrymme i komplementhus ingår inte i värdeytan (9 § SKVFS 2014:3).

I tvåbostadshus ska biyta som används som gemensamma kommunikationsutrymmen inte räknas med i värdeytan (8 § SKVFS 2014:3).

När ett utrymme är inrättat för flera ändamål bör indelningen i bo- och biutrymmen ske med ledning av det ändamål som överväger.

Om ett småhus till en mindre del används för annat än bostadsändamål, t.ex. lager eller kontor, men utan att vara särskilt inrättat för detta så bör det inte påverka bestämningen av värdeytan (SKV A 2014:6).

Låg takhöjd

Om en del av den totala uppmätta ytan har en takhöjd som är mellan 1,9 m och 2,1 m kan det bli aktuellt att göra en justering för säregna förhållanden.

Ytor med lägre takhöjd än 1,9 m mäts inte enligt svensk standard och kan därför varken utgöra boyta eller biyta. Värdet av dessa utrymmen bör således inte beaktas när man bestämmer värdet av värdeytan.

Har hela småhuset en boyta med lägre än 1,9 m i takhöjd är värdeytan lika med 0. Ytansvärde enligt SV-tabellen motsvarar således grundvärdet i kolumnen (10)−75 kvm. Någon extrapolering av värdet bör normalt inte göras (SKV A 2014:6). När man mäter höjden under snedtak gäller särskilda regler. Läs mer i broschyren Hur du mäter ditt småhus (pdf).

Värdeytan påverkas inte av utrymmen i en eventuell lokaldel. Värdet av dessa utrymmen beaktas i stället genom justering för säregna förhållanden (SKV A 2014:6).

När värdeytan är större än 350 kvm

I SV-tabellen i bilaga 1 till SKV A 2014:6 är den högsta klassen för värdeyta öppen och omfattar 251−(350) kvm. Att den är öppen utmärks genom att intervallet i ytterkanten är markerad med parentes. Det går inte att ta fram en enhetlig värdeinverkan för större småhus, utan denna får i stället bedömas från fall till fall. Det är framför allt läget, men även byggnadens skick och andra förhållanden, som har betydelse vid bedömningen.

När man beräknar sådan värdeinverkan kan man göra det genom extrapolering.När man gör det måste man dock beakta att värdet per kvadratmeter inte är proportionellt med ytan, utan minskar när värdeytan är större. I lågnivåområden har storleken dessutom mindre inverkan på värdet, relativt sett, och i många fall genererar en värdeyta på över 350 kvm inte något mervärde. Det är framför allt i mellan- och högnivåområden som tillägg för värdeyta större än 350 kvm är aktuellt.

Att en större byggnad har höga kostnader för drift och underhåll ska inte beaktas när man bedömer en stor värdeytas värdeinverkan. Sådana förhållandens eventuella inverkan på byggnadsvärdet får prövas enligt reglerna om justering för säregna förhållanden.

Ett tillägg för en värdeyta som är större än 350 kvm ska rätteligen ingå i riktvärdet, men ska av tekniska skäl redovisas som en justering.

Ålder

Åldern på småhuset talar om den sannolika återstående livslängden. Åldern bestäms med hänsyn till nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme, samt tidpunkten för dessa till- och ombyggnader (8 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår (10 § SKVFS 2014:3).

Åldersklasser

Värdeåret utgör ingångsdata i SO-tabellerna S i SKV A 2014:6. Åldern indelas i åldersklasser på det sätt som framgår av 1 kap. 6 § FTF. Åldern ska anges i hela år.

Värdeår och nybyggnadsår

Värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår. Värdeåret är detsamma som småhusets nybyggnadsår, under förutsättning att det inte har skett någon till- eller ombyggnad som har ändrat boytans storlek. I så fall ska värdeåret jämkas. Med nybyggnadsår menas det år då den övervägande delen togs eller kunde ha tagits i bruk. För byggnader som är uppförda år 1929 och tidigare ska nybyggnadsåret 1929 anges (10 § SKVFS 2014:3).

Om den exakta uppgiften om nybyggnadsår saknas bestäms nybyggnadsåret på följande sätt:

  • Om två årtal angivits i deklarationsblanketten bör det senare året bestämmas som nybyggnadsår (för exempelvis 00/01 används alltså 01).
  • Om en period angivits i deklarationsblanketten bör det senaste året bestämmas som nybyggnadsår (för exempelvis 98/00 används 00).
  • Ett hus som flyttats bör behålla sitt ursprungliga nybyggnadsår.

Skatteverket anser att när lokaler (industri-, kontors-, specialbyggnader m.m.) byggs om till småhus så ligger tillskottet av boyta till grund när man bedömer småhusets värdeår. Om byggnaden enbart består av lokaler är tillskottet av boyta vid en sådan ombyggnad 100 procent, vilket medför att småhusets värdeår motsvarar året för ombyggnaden.

Jämkning av värdeår

Om en byggnad byggs till eller om så bör värdeåret jämkas på så sätt att man väger samman de olika tidpunkterna när delar av den sammanlagda boytan fastställdes. Värdeåret bör enbart jämkas om till- och ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm (SKV A 2014:6).

Värdeår som bestämts vid förenklad fastighetstaxering (FFT 2012), eller vid ny taxering som skett vid en senare särskild fastighetstaxering, bör bibehållas vid AFT 2015, om denna värdeårsberäkning inte bedöms vara felaktig.

Om man har byggt till eller om efter 2011 och detta inte beaktats vid en särskild fastighetstaxering bör värdeåret omprövas med utgångspunkt från till- eller ombyggnaderna som gjordes efter år 2011 samt det värdeår som bestämdes vid FFT 2012, om det inte bedöms vara felaktigt.

Om ny taxering har skett efter 2012, och om till- eller ombyggnad har skett efter den nya taxeringen, bör på motsvarande sätt det värdeår som bestämts vid den nya taxeringen läggas till grund för värdeårsbestämningen vid AFT 2015.

Exempel: jämkning av värdeår efter tillbyggnad

En byggnad är ursprungligen uppförd 1914. Den ursprungliga byggnaden innehåller 65 kvm boyta. 1968 gjordes en tillbyggnad med 55 kvm boyta.

Exempel: jämkning av värdeår efter tillbyggnad

Alla år avrundas till hela år.

Exempel: jämkning av värdeår efter ombyggnad

Samma byggnad som i föregående exempel byggdes om 2007 och en tidigare oinredd vind inreddes till bostadsutrymme. Vindens boyta är 30 kvm.

Exempel: jämkning av värdeår efter tillbyggnad

Alla år avrundas till hela år.

Standard

Klassificeringen av standard i ett småhus bestäms med hänsyn till byggnadsmaterial och utrustning (8 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn standard uttrycks i standardpoäng som beräknas för småhuset (8 kap. 4 § FTL).

Standardpoäng

Det finns fem huvudområden som ligger till grund för poängberäkningen. De avser småhusets byggnadsmaterial och utrustning och är:

  • exteriör
  • energihushållning
  • kök
  • sanitet
  • övrig interiör.

Det framgår hur standardpoängen fördelas inom respektive huvudområde av bilaga 1 till SKVFS 2014:3. Läs vidare om vad som bör iakttas inom respektive huvudområde i SKV A 2014:6.

Delsumman inom respektive huvudområde bestäms genom att man summerar det antal standardpoäng för byggnadsmaterial och utrustning inom varje huvudområde som föreskrivs i 11 § SKVFS 2011:14 och bilaga 1 till föreskrifterna. För varje huvudområde anges en delsumma som i särskilda fall kan jämkas (8 kap. 4 § FTL och 11 § SKVFS 2014:3).

Till ledning när man beräknar standardpoäng ligger i första hand de svar som lämnats på motsvarande standardfrågor i deklarationen.

En förutsättning för att standardpoäng ska åsättas är att det befintliga materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick. Om så inte är fallet så ska kostnaden för att återställa materialet eller utrustningen vara lägre än anskaffningskostnaden för att standardpoäng ska åsättas (SKV A 2014:6).

När man klassificerar standard så bör man ta hänsyn till om material och utrustning har upprustats. Med upprustning menas byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som höjer standarden. Det är bara upprustning som är påtagligt standardhöjande som bör beaktas (SKV A 2014:6).

Standarden för tvåbostadshus bör redovisas för den lägenhet som har den högsta standarden. När det gäller huvudområdet sanitet och frågan om antal bad- och duschutrymmen i bostadsplan, så bör hela småhuset beaktas (SKV A 2014:6).

Klasser

Standardpoängen utgör ingångsdata i SV- och SO-tabellerna S. Tabellerna, som finns i bilaga 1 till FTF, är indelade i klasser med hänsyn till antalet standardpoäng.

Jämkning av standardpoäng

Det är möjligt att jämka standardpoängen om byggnadsmaterialet och utrustningen är av mycket låg eller högkvalitet. Det är också möjligt att jämka standardpoängen om annat byggnadsmaterial eller annan utrustning avviker genom att vara av mycket låg eller mycket hög standard än som anges i SKVFS 2014:3, bilaga 1. Om man i dessa situationer låter bli att jämka kommer den sammanlagda poängsumman för huvudområdet att ge en felaktig bild av hur standarden faktiskt är (11 § SKVFS 2014:3).

Följande exempel på jämkningsanledningar kan framhållas för de olika huvudområdena:

  • Huvudområdet exteriör – teglet i fasaden är andra sortering.
  • Huvudområdet kök – avsevärt olika standard mellan två kök som finns i småhuset. Kök utan fönster i sluttningsvåning.
  • Huvudområdet övrig interiör – öppen spis eller kakelugn finns i småhuset som i övrigt saknar uppvärmning. Extrem planlösning. Extra hög takhöjd.

Man kan inte jämka på grund av andra skäl än dem som anges i 11 § SKVFS 2014:3.

Jämkning eller justering för säregna förhållanden

Förhållanden som kan föranleda jämkning kan inte samtidigt medföra justering för säregna förhållanden. Generellt sett jämkar man när man gjort standardhöjande åtgärder som rör kvalitet, utförande och ålder, se bilaga 1 till SKVFS 2014:3 under rubriken Underhålls- och ombyggnadsstandard under de olika huvudområdena.

I motsats till jämkningsanledningarna kan justering för säregna förhållanden – då det gäller småhus – föranledas av t.ex.

  • omedelbart reparationsbehov, t.ex. för läckande tak, behov av omläggning av ledningar eller andra nödvändiga åtgärder såsom åtgärder för radon och mögel
  • påtagligt eftersatt underhåll
  • onormalt stora framtida drifts och underhållskostnader, t.ex. för slott och andra kulturbyggnader.

Byggnadskategori

Värdefaktorn byggnadskategori indelas i tre olika klasser avseende typ av bebyggelse. Dessa är friliggande hus (F), kedjehus m.m. (K) och radhus (R) (8 kap. 3 § FTL).

Friliggande hus

Med friliggande hus menas ett småhus som inte är sammanbyggt med något annat småhus (12 § SKVFS 2014:3).

Inom detaljplanen får friliggande småhus i regel inte uppföras närmare tomtgränsen än 4,5 m och inte närmare ett annat småhus än 9,0 m. I befintlig bebyggelse är dessa avstånd ofta mindre, varför något krav på minsta avstånd till tomtgräns och annat småhus inte kan bestämmas för friliggande småhus. Stora lokala variationer beroende på bebyggelsetidpunkt och byggnadstradition förekommer.

Det bör observeras att även s.k. förtätad bebyggelse med mycket små avstånd mellan småhusen, eller mellan småhus och komplementhus, indelas som friliggande småhus.

Kedjehus m.m.

Med kedjehus m.m. avses ett småhus som inte utgör friliggande hus eller radhus (12 § SKVFS 2014:3).

När småhus är sammanbyggda med varandra genom att garagen på respektive fastighet har en gemensam yttervägg, så bör de indelas som kedjehus. Till kedjehus m.m. räknas även t.ex. kopplade hus, atriumhus och parhus (SKV A 2014:6).

Radhus

Med radhus avses varje småhus i en rad om minst tre hus vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra (12 § SKVFS 2014:3).

Fastighetsrättsliga förhållanden

De fastighetsrättsliga förhållandena för ett småhus på en småhusenhet anger om den tomtmark som småhuset är beläget på utgör en självständig fastighet eller inte. Om tomtmarken inte utgör en självständig fastighet ska man ta hänsyn även till möjligheten att tomtmarken kan bilda en egen fastighet. Detta gäller inte för värderingsenheter som ligger inom ett grupphusområde (8 kap. 3 § FTL).

Reglerna för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för småhus är i princip desamma som gäller för värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark till småhus. Reglerna innebär främst att värdefaktorn är indelad i tre klasser för småhus som ligger på tomtmark och som inte är belägna inom ett grupphusområde (13 § SKVFS 2014:3) och två klasser för småhus som ligger på tomtmark och som är belägna i grupphusområden (14 § SKVFS 2014:3).

Läs mer om klassindelningen av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark under Riktvärdet för tomtmark nedan, där även tillämpningen av begreppen självständig fastighet och grupphusområde berörs.

De tre klasserna av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden utgör ingångsdata i FV-tabell S i SKV A 2014:6, bilaga 3.

Värdeordning

Med värdeordning menas vilken rangordning småhuset har värdemässigt inom värderingsenheten tomtmark (8 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn indelas i två klasser. Till klass 1 hänförs det mest värdefulla småhuset på respektive värderingsenhet för tomtmark. Till klass 2 hänförs övriga småhus på respektive värderingsenhet för tomtmark (15 § SKVFS 2014:3).

För att avgöra vilket småhus på en värderingsenhet för tomtmark som är värdefullast måste man först klassindela värdefaktorerna storlek, ålder och standard för varje småhus på värderingsenheten för tomtmark inom en småhusenhet. Därefter tar man fram värden för småhuset med ledning av SV- och SO-tabeller S.

Om två småhus inom en värderingsenhet är lika värdefulla, kan endast det ena av dem indelas som det värdefullaste.

Värdefaktorns två klasser utgör ingångsdata i FV-tabell S.

Beräkna riktvärdet för småhus

Småhusvärderingen sker främst genom att man tillämpar relationstabeller, och riktvärdet beräknas enligt en särskild formel (1 kap. 2, 6 och 7 c §§ FTF).

Grund- och marginalvärden för varje värderingsenhet för småhus anges i SV-tabellen för olika storlek och standard. Åldersfaktorn anges i rekommenderad SO-tabell S för olika ålder och standard. Nedräkningsfaktorn (omräkningsfaktorn enligt FV-tabell S) anges i FV-tabellen S.

Man får fram riktvärdet för ett småhus på följande sätt.

1. Beräkna småhusets värde enligt SV-tabell och avrunda nedåt till närmast tusental kronor.

2. Multiplicera det avrundade beloppet med den S-nivåfaktor som gäller för värdeområdet. Avrunda produkten till närmast lägre tusental kronor.

3. Multiplicera beloppet enligt punkt 2 med den åldersfaktor som kan avläsas för småhuset i SO-tabellen S för värdeområdet. Avrunda det beräknade beloppet till närmast lägre tusental kronor.

4. Multiplicera beloppet enligt punkt 3 med den nedräkningsfaktor som framgår av FV-tabellen S.

Småhusets riktvärde är det framräknade beloppet, efter det att en nedräkning av riktvärdet skett enligt punkt 4 och efter avrundning till närmast lägre tusental kronor.

Riktvärdet för tomtmark

Riktvärdet för tomtmark ska beräknas som värdet av en värderingsenhet tomtmark enligt den grundläggande bestämmelsen i 12 kap. 1 § FTL. Värderingen av tomtmarken utgår från de förhållanden som gäller för normaltomten inom värdeområdet och som anges i riktvärdeangivelsen.

När man beräknar riktvärde för tomtmarken gäller att följande värdefaktorer ska tillämpas (12 kap. 3 § FTL):

  • storlek
  • vatten och avlopp
  • fastighetsrättsliga förhållanden
  • typ av bebyggelse
  • närhet till strand.

Alla värdefaktorer utom storlek ska klassindelas.

Storlek

Med storlek menas tomtmarkens areal (12 kap. 3 § FTL). För småhusenheter ska arealen anges i kvadratmeter (20 kap. 5 § FTL).

Storleken ska anges i hela kvadratmeter (1 § SKVFS 2014:3). Matematisk avrundning ska tillämpas. Någon klassindelning av värdefaktorn sker inte. Observera att endast landareal ska ingå i tomtarealen.

Korrigerat normaltomtsvärde

När man beräknar tomtmarkens riktvärde med utgångspunkt från en normaltomt ska man ta hänsyn till storleken genom att värdet av normaltomten (enligt formeln i 1 kap. 35 c § FTF) ökas eller minskas då värderingsenheten är större eller mindre än normaltomten. I riktvärdeangivelsen ska man enligt formeln ange vilken korrigering i förhållande till värdet för normaltomten som ska göras om värderingsenhetens storlek över- eller understiger normaltomtens storlek. Korrigeringsbeloppet i kr/kvm anges i riktvärdeangivelsen för varje värdeområde för tomtmark. Korrigering av värdet får dock endast ske nedåt till halva normaltomtens storlek och uppåt till dubbla normaltomtens storlek (1 kap 35 c § FTF). Värdet är således inte beroende av storleken om tomten är mindre än halva normaltomtens storlek eller större än dubbla normaltomtens storlek.

Uppgift om tomtmarkens storlek saknas

Vanligtvis bestäms tomtarealen för en värderingsenhet utifrån de uppgifter om areal som finns i fastighetsregistret. Om det saknas sådana uppgifter bör tomtarealen avse den mark som faktiskt hävdas som tomtmark. Om inte heller denna är känd så bör tomtmarken antas vara lika med arealen för normaltomten inom värdeområdet (SKV A 2014:6).

När det gäller småhusenheter med många byggnader finns ofta lekplatser, grönområden och liknande. Arealen för varje tomt får i dessa fall bedömas utifrån bebyggelsen och omständigheterna i övrigt. Marken som upptas av lekplatser och grönområden utgör övrig mark.

Vatten och avlopp

Med vatten och avlopp menas i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp (12 kap. 3 § FTL). Värdefaktorn vatten ska indelas i sex klasser, VA-klasser (1 kap. 35 a § FTF). När man delar in i de sex VA-klasserna (VA 1, VA 2 o.s.v.) ska man genom olika kombinationer beakta hur värderingsenheten tomtmark har tillgång till vatten och avlopp, ex. om det är kommunalt, enskilt eller saknas (5 § SKVFS 2014:3). En värderingsenhet bör anses vara ansluten till kommunalt vatten eller avlopp om värderingsenheten är tekniskt ansluten så att värderingsenheten kan bruka anläggningen. Om den inte är tekniskt ansluten så bör värderingsenheten ändå anses ha tillgång till vatten eller avlopp under förutsättning att huvudmannen upprättat en förbindelsepunkt, underrättat fastighetsägaren om detta samt fordrat betalning av avgift för anslutningen (SKV A 2014:6).

En gemensamhetsanläggning, som inte är ansluten till en kommunal vatten- och/eller avloppsanläggning, bör ses som en anläggning som hänförs till en klass där enskilt vatten eller enskilt avlopp förutsätts (SKV A 2014:6).

Wc-avlopp bör vara godkänt av kommunen för att beaktas (