Löpande beskattning av hyresrätt

Nyttjanderätt till bostad

I Sverige upplåts en nyttjanderätt till en bostad vanligtvis genom ett hyresavtal i form av hyresrätt. Bestämmelser om hyresrätt finns i 12 kap. jordabalken.

I utlandet finns andra typer av nyttjanderätter t.ex. time share och leasehold.

Inkomster

Om en hyresrätt är uthyrd eller medför andra inkomster beskattas dessa i inkomstslaget kapital (42 kap. 30 § IL). Själva innehavet av hyresrätten ger inte upphov till någon inkomstbeskattning.

Även vid upplåtelse av nyttjanderätt i form av t.ex. timeshare och leasehold, ska inkomst på grund av uthyrning till annan tas upp till beskattning. Enligt Skatteverket motsvarar timeshare och leasehold en hyresrätt, även om det finns skillnader. Det är en inkomst som uppkommer vid uthyrning av en tillgång. Sådan inkomst ska tas upp som inkomst i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § första stycket IL). Samma regler som för hyresrätt ska användas för beräkning av inkomsten. Bostadsförmån ska inte redovisas (Skatteverkets ställningstagande Inkomstbeskattning vid uthyrning av nyttjanderätt som exempelvis time-share eller leasehold).

Sker uthyrning av privatbostaden genom ett företag ska, om ägaren till bostaden fungerar som hyresvärd, hela den hyra som gästerna betalar tas upp till beskattning. Om företaget istället uppträder som hyresvärd ska ägaren ta upp det han eller hon får från företaget som hyresinkomst.

Om en parkeringsplats ingår som del i upplåtelsen av en hyresrätt och parkeringsplatsen har hyrts ut, så ska inkomsten från uthyrningen beskattas enligt bestämmelserna i 42 kap. 30–31 §§ IL (Skatteverkets ställningstagande Uthyrning parkeringsplats, som beskattas i inkomstslaget kapital).

Parkeringsplatsen kan vara försedd med en anordning för laddning av elbilar (laddbox). Skatteverket anser att mottagen ersättning för att andra personer också kan använda boxen (delning av laddbox) ska beskattas som försäljning av el enligt 52 kap. IL om behovet av att ladda elbilen är helt överordnat behovet av en tillfällig parkeringsplats.

Vid uthyrning av en parkeringsplats med tillhörande laddbox, kan mottagen ersättning avse både uthyrning av parkeringsplats och försäljning av el. Skatteverket anser att en fast ersättning i sin helhet ska avse uthyrning av parkeringsplats och därmed beskattas enligt 42 kap. 30 § IL. Ersättning som debiteras med hänsyn till den faktiska mängden el som tas ut från boxen, ska dock beskattas som försäljning av el (Skatteverkets ställningstagande Beskattning i inkomstslaget kapital vid s.k. delning av laddbox eller vid uthyrning av parkeringsplats med tillhörande laddbox).

Vad som är hyra

Vad som är hyra finns beskrivet i avsnittet om privatbostadsfastigheter. Till skillnad från vad som gäller för en privatbostadsfastighet ingår dock även uppvärmningskostnader för en hyresrätt normalt i hyran till bostadsföretaget och därmed också i den hyresinkomst som innehavaren av hyresrätten ska redovisa.

Ersättning för att avstå hyresrätt

Högsta förvaltningsdomstolen har ansett att en ersättning (s.k. avflyttningsersättning) för att avstå hyresrätten till en bostadslägenhet är skattepliktig inkomst av kapital (RÅ 2009 ref. 79).

Vilka avdrag som får göras

Om en hyresrätt hyrs ut medges ett schablonavdrag med 40 000 kr för varje hyresrätt. Detta innebär att om två personer gemensamt innehar en hyresrätt får var och en göra avdrag med 20 000 kr.

Det förekommer att två eller flera hyreslägenheter byggs samman och används som en bostad. Skatteverket anser i dessa fall att varje sådan hyreslägenhet ger möjlighet till ett schablonavdrag. Vart och ett av dessa schablonavdrag hör dock helt och hållet till de inkomster som avser respektive hyreslägenhet. Vad som är en lägenhet ska avgränsas på samma sätt som i hyreslagen (Skatteverkets ställningstagande Uthyrning av bostad – ett schablonavdrag för varje privatbostad och hyreslägenhet).

Vid uthyrning av hyresrätt får avdrag dessutom göras för upplåtarens hyra som motsvarar vad som hyrts ut. Denna del ska beräknas genom en proportionering av den egna hyran i förhållande till den uthyrda delens storlek av hela den egna lägenhetens storlek. Skatteverket anser att med den uthyrda delen avses den del av bostaden som hyresgästen ensam disponerar över (Skatteverkets ställningstagande Kapital – avdrag vid uthyrning av en avgränsad del av hyres- eller bostadsrättslägenhet till inneboende). Även om de verkliga kostnaderna varit högre medges endast avdrag enligt ovan. Avdraget får inte överstiga inkomsterna (42 kap. 30 § andra stycket IL).

Avdraget ska beräknas med hänsyn till den faktiska tid under året som lägenheten har varit uthyrd enligt hyresavtalen. Avdraget får också beräknas med hänsyn till det sammanlagda antalet nätter under året som lägenheten har varit uthyrd. Avdraget ska för samtliga uthyrningar under året beräknas, antingen efter den faktiska hyrestiden enligt hyresavtalen, eller efter antalet nätter som lägenheten har varit uthyrd (Skatteverkets ställningstagande Avdrag för avgift eller hyra vid uthyrning av en bostadsrätt eller en hyreslägenhet).

Motsvarande avdrag får göras vid uthyrning av leasehold och time share (Skatteverkets ställningstagande Kapital – avdrag vid uthyrning av en avgränsad del av hyres- eller bostadsrättslägenhet till inneboende).

När hyresrätten hyrs ut genom ett förmedlingsföretag anser Skatteverket att något extra avdrag utöver schablonavdrag inte får ske för utgifter till förmedlingsföretaget.

Om en parkeringsplats ingår som del i upplåtelsen av en hyresrätt och parkeringsplatsen har hyrts ut, så ska avdrag från hyresinkomster göras med schablonbeloppet 40 000 kr samt den del av hyran som avser den uthyrda parkeringsplatsen (Skatteverkets ställningstagande Uthyrning parkeringsplats, som beskattas i inkomstslaget kapital).

Avdrag för ränteutgifter

Avdrag för ränteutgifter medges enligt vanliga regler i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § andra stycket IL).

Uthyrning till arbetsgivare

Avdrag medges inte om uthyrningen sker till egen eller närståendes arbetsgivare eller till eget handelsbolag. I stället medges skäligt avdrag för den faktiska merkostnad som föranletts av upplåtelsen (42 kap. 32 § IL).