Hyresinkomster och annan avkastning från oäkta bostadsrätter

Inkomster

För en fysisk person som är medlem i ett oäkta bostadsföretag beskattas löpande inkomster från innehavet, som exempelvis utdelning och hyresinkomst, i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § IL).

Uthyrning

Ersättning vid uthyrning av en oäkta bostadsrätt tas, för en fysisk person, upp som övrig inkomst av kapital (42 kap. 1 § IL). Detta gäller oavsett om det är frågan om uthyrning av en bostad eller en lokal.

Hyra

Vad som är hyra finns beskrivet på sidan om privatbostadsfastigheter.

I motsats till en privatbostadsfastighet ingår normalt uppvärmningskostnader för en bostadslägenhet i avgiften eller hyran till bostadsföretaget och därmed också i den hyresinkomst som ska tas upp.

Ingen kvotering av utdelningen

Det normala är att utdelning på onoterade andelar i svenska aktiebolag och svenska ekonomiska föreningar ska kvoteras till fem sjättedelar. Reglerna gäller dock inte för privatbostadsföretag och svenska oäkta bostadsföretag (42 kap. 15 a § IL).

Bestämmelsen i 42 kap. 15 a § IL gäller däremot för andelar i en utländsk juridisk person, till exempel ett utländskt bostadsföretag.

Bostadsförmån - utdelning

Till skillnad mot det som gäller vid innehav av andelar i äkta bostadsföretag, ska delägare i oäkta bostadsföretag utdelningsbeskattas för bostadsförmån, om avgifterna till bostadsföretaget inte motsvarar marknadsmässig hyra.

Värdet av bostadsförmånen beräknas genom att man jämför marknadsmässig hyra med vad man betalat i avgifter för lägenheten under året. Kapitaltillskott får inte räknas med.

Marknadsvärdet beräknas med ledning av på orten gällande hyrespris för motsvarande hyresrätter, värmetillägg inberäknat. Normalt ansvarar bostadsrättshavaren själv för inre reparation och underhåll av lägenheten. Säskild hänsyn ska tas till detta vid beräkning av marknadsvärdet om det på orten gällande hyrespriset inte inbegriper sådant ansvar för hyresgästen (61 kap. 2 § IL).

Om hyresgästen själv ansvarar för att reparera och underhålla lägenheten, vilket är det normala för en bostadsrättshavare, bör hyresvärdet reduceras till 90 % av hyran på orten. Om föreningens byggnad vid fastighetstaxeringen har fått ett värdeår som understiger det aktuella kalenderåret med 10 år eller mindre (d.v.s. för kalenderår 2015 ska värdeåret vara 2005 eller senare) ska istället hyresvärdet beräknas till 95 % av hyran på orten (SKV A 2008:25).

Den som erbjuds fria eller rabatterade månadsavgifter i samband med förvärv av en nybyggd bostadsrätt ska minska sin anskaffningsutgift med faktiskt erhållen rabatt. När bostadsrätten säljs kommer således rabatten att påverka beräkningen av kapitalvinsten (Skatteverkets ställningstagande – Fria månadsavgifter vid förvärv av nybyggd bostadsrätt). Den omständigheten att en del av månadsavgiften betalas av någon annan än medlemen ska inte jämställas med att föreningen sänkt medlemmens månadsavgift. Därmed kommer denna befrielse från månadsavgifter inte att påverka bostadsförmånen.

Lättnadsreglerna

De så kallade lättnadsreglerna, som tidigare fanns i 43 kap. IL, är från och med den 1 januari 2006 upphävda. Enligt övergångsbestämmelserna ska de dock tillämpas för andelar i svenska oäkta bostadsföretag till och med utgången av 2015. Regeringen aviserade i budgetpropen (hösten 2014) att lättnadsreglerna inte förlängs när de löper ut vid utgången av 2015. Utdelning på en andel i ett sådant svenskt bostadsföretag ska alltså inte kvoteras till fem sjättedelar (SFS 2005:1136).

Skatteverket anser att lättnadsreglerna även ska tillämpas på andel i oäkta bostadsföretag inom EES. Det är dock inte möjligt att växla mellan tillämpning av lättnadsreglerna och kvotering av utdelningen enligt 42 kap. 15 a § IL från det ena året till det andra.

I Handledning för beskattning av inkomst 2006 års taxering finns lättnadsreglerna utförligt beskrivna.

Lättnadsreglernas utformning i sammandrag

Reglerna innebär att en viss del av den skattepliktiga utdelningen kan vara skattefri, t.ex. en bostadsförmån. Lättnadsreglerna gäller normalt för en fysisk person som får utdelning från ett oäkta bostadsföretag, dock inte om bostadsföretaget är en kooperativ förening.

Lättnadsbeloppet, d.v.s. den del av utdelningen som är skattefri, beräknas genom att lättnadsunderlaget multipliceras med lättnadssatsen. Lättnadssatsen motsvarar 70 procent av statslåneräntan vid utgången av november månad året före beskattningsåret. Statslåneräntan per den 30 november 2014 är 0,90 procent.

Lättnadsunderlag

Beräkning av underlaget grundas på omkostnadsbeloppet för delägarrätten vid den tidpunkt man fick utdelningen. Har man inte fått någon utdelning under året, så görs beräkningen i stället utifrån förhållandena vid beskattningsårets utgång (43 kap. 6 § IL i den lydelsen som gällde 2006). I underlaget ingår dessutom det s.k. sparade lättnadsutrymmet. Det motsvarar tidigare års lättnadsutrymme som överstigit värdet av utdelningen.

Utdelning ska bara tas upp till den del den överstiger ett lättnadsbelopp (43 kap. 8 § IL i den lydelsen som gällde 2006).

Karaktärsbyte

Ett lättnadsbelopp som finns sparat vid ett karaktärsbyte från ett oäkta bostadsföretag till ett privatbostadsföretag kan inte utnyttjas.

Ägarbyte

Om en andel har bytt ägare får endast en ägare per beskattningsår beräkna ett lättnadsbelopp. Det är den person som fick årets första utdelning som får tillgodoräkna sig lättnadsbeloppet. I normalfallet är det säljaren (43 kap. 5 § IL i den lydelsen som gällde 2006).

Om det finns ett uppskovsbelopp knutet till andelen, saknas det lagstöd för att reducera underlaget för lättnadsbeloppet.

Återbetalning av insats

Skatteverket anser att en nedsättning av insatsen i ett oäkta bostadsföretag inte ska beskattas som en utdelning eller en kapitalvinst. Det belopp som betalas ut till en medlem ska i stället minska anskaffningsutgiften för hans bostadsrätt.

Avdrag

Omkostnader för inkomsternas förvärvande ska dras av (42 kap. 1 § andra stycket IL). Det innebär att man får avdrag för de utgifter som har samband med de inkomster som ska tas upp p.g.a. innehavet.

Uthyrning

Vid uthyrning får man dra av avgifter till föreningen (förutom eventuella kapitaltillskott) och belopp motsvarande utdelning i form av bostadsförmån, som avser den uthyrda delen. Det är den bostadsförmån som skattesmässigt behandlas som utdelning som avses. Utgifter för t.ex. reparation och underhåll som direkt föranletts av uthyrningen är också avdragsgilla. Från den 1 juli 2014 är det tillåtet för en bostadsrättsförening att ta ut en avgift från medlem som hyr ut i andra hand. Skatteverket anser att denna avgift är avdragsgill vid beräkning av hyresinkomsten (Skatteverkets ställningstagande - Avdrag för avgift för andrahandsupplåtelse vid uthyrning av privatbostadsrätt).Avdrag medges dock inte med mer än hyresersättningen.

Skatteverket anser att med den uthyrda delen avses den del av bostaden som hyresgästen ensam disponerar över. Se Skatteverkets ställningstagande Kapital - avdrag vid uthyrning av en avgränsad del av hyres- eller bostadsrättslägenhet till inneboende.

Utgiftsränta

Avdrag för skuldränta på kapital som lånats för förvärv av aktierna eller andelarna medges enligt vanliga regler.