Utländska bostadsföretag

Hyresinkomster och annan avkastning

En bostad i utlandet måste klassificeras enligt svenska regler för att reglerna om beskattning av hyresinkomster och annan avkastning samt avyttring ska kunna tillämpas på ett riktigt sätt.

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för hyresinkomster från andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 10 IL krävs att det är en privatbostadsrätt i Sverige. Detta innebär att endast svenska privatbostadsföretag med fastigheter i Sverige omfattas. En begränsat skattskyldig person kan därför inte beskattas för hyresinkomster från bostad p.g.a. andelar en utländsk motsvarighet till ett svenskt privatbostadsföretag oavsett om fastigheten ligger i Sverige eller utomlands.

Eftersom hyresinkomsten inte heller kan ses som utdelning från bostadsföretaget är en begränsat skattskyldig person inte skattskyldig för inkomsten. Det är i stället fråga om en sådan inkomst som inte är skattepliktig för en begränsat skattskyldig eftersom den inte finns uppräknad i 3 kap. 18 § IL eller KupL.

Utdelningar i form av bostadsförmån är också skattefria om de kommer från ett utländskt bostadsföretag. Detta eftersom en begränsat skattskyldig person endast kan beskattas för utdelning från svenska företag (jfr 3 kap. 18 § första stycket 13 och 1 § KupL).

En begränsat skattskyldig person är inte heller skattskyldig för inkomst från en i utlandet delägarbeskattad juridisk person (5 kap. 3 § IL).

Avyttring

För att en begränsat skattskyldig person ska kunna beskattas för en avyttring av andelar i ett bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 11 IL krävs att det är en privat- eller näringsbostadsrätt som innefattar nyttjanderätt till hus eller del av hus i Sverige. Det innebär att bostadsföretaget måste vara ett privatbostadsföretag, dvs. en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag. Detta innebär att endast svenska bostadsföretag med fastigheter i Sverige omfattas. Skatteverket anser därför att en begränsat skattskyldig person inte kan beskattas för avyttringen av andelar i ett utländskt bostadsföretag med stöd av 3 kap. 18 § första stycket 11 IL.

Delägarrätter

Om det är fråga om avyttring av delägarrätter så kan avyttringen beskattas med stöd av reglerna om avyttring av värdepapper om förutsättningarna i 3 kap. 19 § IL är uppfyllda. Dessa innebär bl.a. att tioårsregeln ska tillämpas och att eftersom det är fråga om andelar i utländska juridiska personer så måste andelarna ha förvärvats när den skattskyldige var obegränsat skattskyldig i Sverige.

Om det utländska bostadsföretaget motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag och är hemmahörande inom EES ska resultatet av avyttringen beräknas enligt samma regler som gäller för en privat- respektive näringsbostadsrätt i ett svenskt privatbostadsföretag (2 kap. 17 § IL och 46 kapitlet IL). Det innebär bl.a. att kvotering av vinsten ska göras (46 kap. 18 § IL).

Om avyttringen gäller andelar i en utländsk motsvarighet till en ekonomisk förening eller ett aktiebolag, som inte motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag eller som hör hemma utanför EES, ska resultatet beräknas enligt reglerna för delägarrätter (48 kap. IL). Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften för andelen ökad med eventuella förbättringsutgifter (44 kap 13-14 §§ IL). Vid beräkningen kan samma principer användas som för svenska oäkta bostadsrätter.

Andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person

En begränsat skattskyldig person är även skattskyldig för avyttring av andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person om övriga krav i 3 kap. 19 § IL är uppfyllda. Dessa innebär bl.a. att tioårsregeln ska tillämpas och att eftersom det är fråga om andelar i utländska juridiska personer så måste andelarna ha förvärvats när den skattskyldige var obegränsat skattskyldig i Sverige.

Beskattning av sådana andelar kan bli aktuell när en person innehar en bostad genom att äga andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person, som i sin tur äger fastigheten. Denna form av ägande förekommer bl.a. i Frankrike genom företagsformen Société Civile Immobilière, SCI.

Om avyttringen avser andelar i en i utlandet delägarbeskattad juridisk person anser Skatteverket att resultatet ska beräknas enligt reglerna för andra tillgångar (52 kap. IL). Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften för andelen med tillägg för eventuella förbättringsutgifter. Om kapitalvinstberäkningen resulterar i förlust måste det bedömas om förlusten är verklig eftersom endast verkliga förluster får dras av (44 kap. 23 § IL). Principerna vid vinstberäkning för andel i oäkta bostadsföretag kan ge stöd för hur man ska beräkna resultatet.

Om delägarbeskattade juridiska personen är hemmahörande i stat inom EES anser Skatteverket att omkostnadsbelopp får beräknas på samma sätt som för andelar i ett svenskt handelsbolag.

Enkelt bolag

Om bostaden ägs genom en motsvarighet till ett enkelt bolag ska avyttringen beskattas hos delägaren. Ett enkelt bolag är inte en juridisk person och kan inte själv kan inneha tillgångar. Det blir därför delägarna som själva äger bostaden samt övriga tillgångar. Hur avyttringen ska beskattas beror på vilken typ av bostad den skattskyldige äger.

Skattelättnad

Utdelning på aktier och andelar i onoterade företag beskattas med en lägre skatt (42 kap. 15 a § IL). Skattelättnaden innebär en kvotering till fem sjättedelar av vinsten vid försäljning av andelar i ett onoterat bolag (42 kap. 15 a § IL).

Skattelättnaden omfattar bl.a. en andel i en utländsk juridisk person om den utländska juridiska personens beskattning är jämförlig med beskattningen av ett svenskt företag med motsvarande inkomster. Skatteverket anser att med jämförlig beskattning menas att beskattningen ska ligga på samma nivå som gränsen för CFC-beskattning.

Reglerna är inte tillämpliga på kapitalvinst från privatbostadsföretag, d.v.s. ett svenskt bostadsföretag. Reglerna är därför, om övriga förutsättningar är uppfyllda, tillämpliga på vinsten vid försäljning av en andel i ett utländskt bostadsföretag, även om det motsvarar ett svenskt privatbostadsföretag.

De så kallade lättnadsreglerna i 43 kap. IL upphörde den 1 januari 2006. Enligt övergångsbestämmelser ska de tidigare lättnadsreglerna tillämpas för andelar i svenska oäkta bostadsföretag till och med utgången av år 2015 (2 p. övergångsbestämmelserna till upphävandet av 43 kap. IL, SFS 2005:1136 samt SFS 2011:1271). En kapitalvinst på en andel ett svenskt oäkta bostadsföretag ska alltså inte kvoteras till fem sjättedelar.

Skatteverket anser att de upphävda lättnadsreglerna även får tillämpas på andel i oäkta bostadsföretag inom EES, men det är inte möjligt att från det ena året till andra året växla mellan tillämpning av lättnadsreglerna och kvotering av vinsten enligt 42 kap. 15 a § IL.

Uppskov vid byte av bostad

Reglerna om uppskov med kapitalvinstbeskattningen vid byte av bostad är tillämpliga även för begränsat skattskyldiga personer om kraven på ursprungs- och ersättningsbostaden m.m. är uppfyllda (2 kap. 17 § andra stycket och 47 kap. 3 § IL).