Taxeringsvärde

Schematisk beskrivning över beslut och åtgärder för att bestämma taxeringsvärdet

Utgångspunkten vid taxeringen är att man för all skatte- och avgiftspliktig egendom ska fastställa ett taxeringsvärde. För skatte- och avgiftsfri egendom bestämmer man däremot inte något värde (1 kap. 1 § FTL). För viss skatte- och avgiftspliktig egendom som är undantagen ska heller inget värde bestämmas (7 kap. 16 § FTL).

När man ska bestämma taxeringsvärdet vid fastighetstaxeringen finns det ett antal beslut och åtgärder som ska utföras i en viss ordning. De beskrivs schematiskt i följande tabell:

Beslut eller åtgärd	Avsnitt i FTL
Dela in byggnader och mark i byggnadstyper och ägoslag	2 kap.
Fastställa skatte- och avgiftsplikt	3 kap.
Dela in i taxeringsenheter och bestämma typ av taxeringsenhet	4 kap.
Utföra värderingen
a) Dela in i värderingsenheter	6 kap.
b) Bestämma och klassificera värdefaktorer för värderingsenheten	7 kap 3 §
c) Bestämma riktvärde för värderingsenheten	7 kap. 4 §
d) Bestämma om storlekskorrektion eller justering för säregna förhållanden ska göras	7 kap. 4a och 5 §§
e) Beräkna delvärden och totalt taxeringsvärde	5 kap.

Värderingsmetoderna och värderingsmodellerna för olika typer av byggnader och ägoslag regleras i 8–15 kap. FTL. Mer information om värderingsmetoder och värderingsmodeller finns på de sidor som behandlar repektive taxeringsenhetstyp:

• småhus
• hyreshus och ägarlägenhet
• lantbruk
• kraftverksbyggnad
• industribyggnad och övrig byggnad

Motsvarande information finns här för ägoslaget täkt.

Det finns också regler om taxeringens grunder, värderingsmetoderna och värderingsmodellerna i 1 kap. FTF.

Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet

Skatteverket ska fastställa ett taxeringsvärde för varje skatte- och avgiftspliktig taxeringsenhet (5 kap. 1 § FTL) och detta taxeringsvärde ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet, vilket gäller för samtliga typer av taxeringsenheter.

En förutsättning för att fastställa ett taxeringsvärde är den tekniska konstruktionen av anvisningar med klassindelning av värdefaktorer samt avrundade riktvärden i tabeller. Detta medför att värderingen i vissa fall blir schablonmässig. Valet av taxeringsvärdenivå och anknytningen till år för att bestämma marknadsvärdenivån beror på osäkerheten i förfarandet och den schablonmässiga värderingen som tillämpningen av fastställda anvisningar innebär. Det måste därför sägas ligga i systemet att ett taxeringsvärde som motsvarar 75 procent av marknadsvärdet inte alltid kan uppnås för varje enskild fastighet eller för enstaka fastigheter inom ett visst område. Detta framgår även i praxis (RÅ 1978 1:81).

Utgå från genomsnittligt prisläge under nivååret

När man ska bestämma taxeringsvärdenivån utgår man från det genomsnittliga prisläget ett visst år – nivååret.

Nivååret är andra året före det år då en allmän eller förenklad fastighetstaxering sker av en taxeringsenhet (5 kap. 4 § första stycket FTL).

Köpeskillingarna för fastighetsförsäljningar från åren före nivååret ska korrigeras med hänsyn till den prisutveckling som skett t.o.m. nivååret (5 kap. 4 § andra stycket FTL). Om marknadsvärdenivån förändrats inför AFT 2021 (småhus) ska prisutvecklingsfaktorerna bestämmas så att köpeskillingarna kan avse den marknadsvärdenivå som gällde i genomsnitt under 2019 (9 § SKVFS 2019:9).

Nivååren för de allmänna fastighetstaxeringarna är sedan 2007:

AFT	Nivåår
2007	2005
2009 (FFT)	2007
2011	2009
2013	2011
2015	2013
2017	2015
2019	2017
2021	2019

Bestämma marknadsvärdet för en taxeringsenhet

Med en taxeringsenhets marknadsvärde menas det pris som taxeringsenheten sannolikt får vid en försäljning på den allmänna marknaden.

Vid värderingen ska man inte beakta andra privaträttsliga förpliktelser än sådana som gäller enligt servitut och liknande, eller som gäller markens utnyttjande enligt ett tomträttskontrakt.

Värderingen ska grundas på de belåningsförhållanden som normalt gäller för likartade fastigheter.

Om två eller flera fastigheter i olika kommuner skulle ha utgjort en taxeringsenhet om de legat i samma kommun, ska deras marknadsvärde bestämmas som om det utgjorde en taxeringsenhet (5 kap. 3 § FTL).

Sannolikt pris

Liksom i andra värderingssituationer är marknadsvärdet en värderingsgrund vid fastighetstaxeringen. Med marknadsvärdet för en taxeringsenhet menas det pris taxeringsenheten sannolikt skulle ha fått vid en försäljning på den allmänna marknaden (5 kap. 3 § FTL).

Marknadsvärdet ska beräknas enligt ortsprismetoden eller med ledning av en avkastningsberäkning eller en produktionskostnadsberäkning (5 kap. 5 § FTL).

Privat- och offentligrättsliga förpliktelser

Marknadsvärdet ska avse priset utan avräkning för avgifter eller andra skulder, eller för någon annan privaträttslig förpliktelse som inte är hänförlig till ett servitut. Detta innebär att man vid värderingen av utarrenderade tomtplatser bortser från arrenden som inte kan anses vara marknadsmässiga. På samma sätt bortser man vid värderingen av grustäkter från utgående arrendepris på gruset, om det inte är marknadsmässigt.

Servitut och liknande, d.v.s. rättigheter som knutits till en fastighet, ska man däremot beakta då man bestämmer taxeringsvärdet.

På samma sätt ska bestämmelser om markens utnyttjande som tagits in i ett tomträttskontrakt beaktas. Dessa bestämmelser kan sägas ha samma verkan som planbestämmelser. Däremot ska storleken av faktiska tomträttsavgälder, liksom faktiska arrenden, aldrig beaktas då taxeringsvärdet bestäms.

Vidare bortser man från den aktuella belåningen och utgår i stället från en belåning som är normal för fastighetstypen.

Offentligrättsliga förpliktelser ska däremot beaktas när man bestämmer ett marknadsvärde (5 kap. 3 § andra stycket FTL). Det sker genom justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL. Detta gäller t.ex. föreskrifter angående markanvändning som meddelats med stöd av lag (t.ex. naturreservat m.m.).

Inverkan av en kommungräns vid värderingen

En taxeringsenhet kan endast bestå av egendom som är belägen i samma kommun (4 kap. 3 § FTL). För fastigheter i olika kommuner som skulle ha utgjort en taxeringsenhet om de legat i samma kommun, ska marknadsvärdet bestämmas som om de utgjorde en taxeringsenhet (5 kap. 3 § fjärde stycket FTL). Det marknadsvärde som man får vid en sådan samvärdering ska fördelas på de olika taxeringsenheterna.

Värderingsmetoder

Marknadsvärdet ska i första hand bestämmas genom ortsprismetoden, d.v.s. med ledning av fastighetsförsäljningar på orten (5 kap. 5 § första stycket FTL).

Om fastighetsförsäljningar på orten inte ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet bestämmas med ledning av en avkastningsberäkning. Om inte det heller ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet uppskattas med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet (i en produktionskostnadsberäkning). Även i dessa fall ska man dock ta hänsyn till fastighetsförsäljningar på orten när det är möjligt (5 kap. 5 § andra stycket FTL). En sådan hänsyn kan bara tas i de fall då det är möjligt att göra ortsprisjämförelser.

Vilket värderingsförfarande som ska användas när man värderar de olika taxeringsenhetstyperna anges i 8–15 kap. FTL, i 1 kap. FTF och i Skatteverkets föreskrifter m.m.

Ortsprismetoden – orena köp

När ortsprismetoden används ska man bortse från ovidkommande omständigheter som kan ha inverkat på priset (5 kap. 5 § första stycket andra meningen FTL), s.k orena köp. Man bör ta hänsyn till följande.

En köpeskilling som under senare tid har lämnats för en viss fastighet kan inte utan vidare anses som ett exakt uttryck för ett marknadsvärde. Frånsett att köpeskillingen kan ha påverkats av särskilda förhållanden, såsom t.ex. släktskap eller affektionsvärde, kan den vara ett topp- eller ett bottenpris som inte motsvarar det verkliga marknadsvärdet. Ett sådant pris kan bero på speciella omständigheter vid försäljningen eller köpet vid en viss tidpunkt, av ett obetänksamt ingånget avtal m.m. Först när ett antal försäljningar skett och det inte finns anledning att anta att oväsentliga omständigheter har inverkat på prisbildningen, kan man dra en säker slutsats om ett normalt värde i handeln – marknadsvärdet. De regler som ska tillämpas vid granskningen av en köpeskilling framgår på sidan om köpgranskning och i 1A kap. FTF.

Ortsprismetoden – få eller inga försäljningar inom värdeområdet

För att kartlägga värdenivån kan Skatteverket få ledning av försäljningar inom andra värdeområden, där förutsättningarna för prisbildningen kan antas vara likartade (5 kap. 5 a § FTL). Detta kan bli aktuellt om det inom ett värdeområde sålts för få fastigheter eller inga fastigheter alls.

I praktiken ger metoden Skatteverket en möjlighet att gå över värdeområdesgränserna för att kartlägga värdenivån, för såväl bebyggda som obebyggda enheter, i de fall ortsprismaterialet är begränsat. Vilka förutsättningar som bör vara uppfyllda för att en sådan jämförelse ska kunna göras får avgöras från fall till fall.

Man bör dock regelmässigt göra en jämförelse med samtliga värdeområden, både inom ett län och över länsgränserna, för att undvika omotiverade skillnader i värdenivåer mellan värdeområden som är relativt likartade. Jämförelserna är framför allt viktiga vid förberedelsearbetet (vid provvärderingen).

Avkastningsberäkning – beräkna nuvärdet

Avkastningsberäkning används som en sammanfattande benämning på de värderingsmetoder där framtida nyttor eller överskott från en fastighet diskonteras till en värdetidpunkt (den tidpunkt då man önskar värdera fastigheten). Beräkningen innebär att framtida kostnader och intäkter omräknas till nutid, d.v.s. till ett nuvärde, med hänsyn till en given räntesats.

För att uppskatta ett marknadsvärde ska parametrarna bestämmas i enlighet med marknadens uppfattning och krav. Avkastningsmetoden innebär att man försöker rekonstruera prisbildningsprocessen på fastighetsmarknaden, och beräkningen bygger därför på värderarens marknadskännedom av de ingående parametrarna.

Produktionskostnadsberäkning (tekniskt nuvärde)

Det tekniska nuvärdet bestäms genom att återanskaffningskostnaden för en byggnad eller markanläggning multipliceras med en nedräkningsfaktor. Denna faktor ska bestämmas så att man genom den beaktar värdeminskningen som har uppkommit mellan det år då anläggningen kunde tas i bruk (nybyggnadsåret) och andra året före taxeringsåret. Den nedräkningsfaktor som bestäms för byggnader som kunnat tas i bruk under andra året före taxeringsåret ska användas även för byggnader som tas i bruk senare under den löpande taxeringsperioden.

Med återanskaffningskostnad för en byggnad avses kostnaden för att under andra året före taxeringsåret uppföra en motsvarande anläggning. Kostnaden kan bestämmas antingen utifrån erfarenheter om byggnadskostnadernas storlek detta år, eller genom att man räknar om den faktiska byggnadskostnaden med hjälp av en omräkningsfaktor. Denna faktor ska bestämmas så att man genom den beaktar skillnaden i byggnadskostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret (5 kap. 6 § FTL).

Delvärden

Vid taxeringen ska ett eller flera delvärden bestämmas för en taxeringsenhet. Varje delvärde ska bestämmas för sig genom att man tillämpar de grunder som anges i 5 kap. 2–5a §§ FTL.

Summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens taxeringsvärde (5 kap. 8 § tredje stycket FTL).

Olika delvärden för olika typer av taxeringsenheter

Vid taxeringen ska följande delvärden bestämmas för en småhus-, ägarlägenhets-, hyreshus-, industri- och elproduktionsenhet (5 kap. 7 § FTL):

• Byggnadsvärde – värdet av de byggnader som hör till taxeringsenheten.
• Markvärde – värdet av taxeringsenhetens tomtmark, täktmark, fallrätt och markanläggningar.

Följande delvärden ska bestämmas för en lantbruksenhet (5 kap. 7 § FTL):

• Bostadsbyggnadsvärde – värdet av de småhus som hör till taxeringsenheten.
• Ekonomibyggnadsvärde – värdet av de ekonomibyggnader som hör till taxeringsenheten.
• Tomtmarksvärde – värdet av taxeringsenhetens tomtmark.
• Jordbruksvärde – värdet av taxeringsenhetens åkermark, betesmark och markanläggningar, som används eller behövs för växtodling.
• Skogsbruksvärde – värdet av taxeringsenhetens produktiva skogsmark (med eller utan avverkningsrestriktioner) med växande skog och markanläggningar, som används eller behövs för skogsbruk.
• Skogsimpedimentsvärde – värdet av de skogliga impediment som hör till taxeringsenheten.

Storlekskorrektion för lantbruksenheter

Riktvärdena för de värderingsenheter som ingår i en lantbruksenhet ska bestämmas med hänsyn till de värdeförhållanden som gäller för medelstora lantbruksenheter. Lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde (med undantag för riktvärdet för småhus och tomtmark för sådan byggnad) ska korrigeras med hänsyn till storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden, om det behövs på grund av prisbildningen. Detta kallas storlekskorrektion.

Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av taxeringsenhetens marknadsvärde (5 kap. 2 § FTL). I 5 kap. 8 § FTL framgår det att när man bestämmer ett delvärde för en lantbruksenhet, så får man vid storlekskorrektion avvika från 2 § enligt 7 kap. 4 a § FTL.

Läs mer om hur man beräknar storlekskorrektionen under taxeringsenhetstypen lantbruk.

Tomtvärdetabeller

Tomtvärdetabeller används vid förberedelsearbetet för att fördela totalvärdet för bebyggda enheter på ett markvärde och ett byggnadsvärde. Tabellerna gäller för tomtmark på de taxeringsenheter där tomtmark förekommer, d.v.s. på

• småhusenheter
• lantbruksenheter
• hyreshus och ägarlägenhetsenheter
• industrienheter

Läs mer om förfarandet på respektive sida som behandlar tomtmark, för var och en av de nämnda taxeringsenhetstyperna.

Tabellerna regleras i FTF.

Vad som ska utvisas i tomtvärdetabellerna för tomtmark på hyreshus- och ägarlägenhetsenheter samt industrienheter framgår i 1 kap. 37 § FTF. För småhusenheter framgår motsvarande i 1 kap. 35 b § FTF.

Reglerna om en schematisk värdering av tomtmark genom tillämpning av tomtvärdetabeller infördes i FTF vid 1996 års småhustaxering. Vid taxeringen år 2000 infördes motsvarande regler i FTF för tomtmark till hyreshus, industribyggnad och övrig byggnad.

Värderingsenhet

En värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. En värderingsenhet ska endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet (6 kap. 1 § FTL).

Egendom som ska värderas för sig

Man gör indelningen i värderingsenheter för att underlätta värderingen. En värderingsenhet ska omfatta sådan egendom som lämpligen värderas för sig. Värderingsenheterna förs sedan samman till taxeringsenheter av olika typer, utifrån de kombinationer som föreskrivs i 4 kap. 5 § FTL, t.ex. småhusenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet och industrienhet. För varje värderingsenhet bestäms de riktvärdegrundande värdefaktorer som ska vara utgångspunkten för värderingen av den enheten. Med ledning av dessa värdefaktorer bestäms ett riktvärde för värderingsenheten (1 kap. 2 § FTF).

Normalt ska varje typ av egendom inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet. Detta är huvudregeln för alla byggnader.

Om byggnaden däremot är inrättad för väsentligt olika ändamål eller om det väsentligt underlättar värderingen, får byggnaden indelas i två eller fler värderingsenheter.

Reglerna för indelning i värderingsenhet finns i 6 kap. FTL och de behandlas närmare i de delar som avser de olika taxeringsenhetstyperna.

Avrunda värderingsenhetens värde

Värdet av en enskild värderingsenhet ska anges i hela tusentals kronor. Avrundningen ska ske på det sätt att överstigande belopp, som inte uppgår till ett helt tusental kronor faller bort (20 kap. 4 § FTL).

Om värdet av en värderingsenhet överstiger 5 000 000 kr, ska värderingsenhetens värde avrundas nedåt till hela 200 000-tals kr. Överstiger ett sådant värde 25 000 000 kr, ska det avrundas nedåt till hela miljoner kronor (1 kap. 5 § första stycket FTF).

Delvärden summeras till ett taxeringsvärde

Värderingsenheternas värden summeras till delvärden, och summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens taxeringsvärde (5 kap. 8 § tredje stycket FTL).

Markanläggning

En markanläggning ska ingå i samma värderingsenhet som den mark den hör till. En markanläggning ska dock utgöra en värderingsenhet om det väsentligt underlättar värderingen (6 kap. 11 § FTL).

Andel i en samfällighet

Fastighetsandelar i samfälligheter som ska värderas för sig ska utgöra en värderingsenhet för varje byggnadstyp och ägoslag. Man får dock dela upp andelarna i två eller flera värderingsenheter om det väsentligt underlättar värderingen (6 kap. 12 § FTL).

Särskilda värderingsregler

När man värderar tomtmark och byggnader gäller särskilda regler och principer. I huvudsak är det egendomens totala värde som ska ligga till grund vid värderingen. Reglerna finns angivna i 7 kap. FTL och beskriver bl.a. mervärdeprincipen för en byggnad, värdet av mark som är bebyggd, vad som gäller för pågående markanvändning respektive byggnad under uppförande.

Mervärdeprincipen

Ett byggnadsvärde är det mervärde som taxeringsenheten får på grund av att den är bebyggd. Värdet av en byggnad som är lös egendom ska bestämmas som om byggnadens ägare ägde marken (7 kap. 8 § FTL).

Enligt huvudregeln ska markvärde, tomtmarksvärde, jordbruksvärde, skogsbruksvärde och skogsimpedimentsvärde bestämmas som om taxeringsenheten var obebyggd, under förutsättning att det inte finns någon saneringsbyggnad på taxeringsenheten (7 kap. 9 § FTL).

Värderingen vid fastighetstaxeringen sker enligt huvudregeln så att markvärdet bestäms som om marken var obebyggd, samtidigt som byggnadsvärdet åsätts som det mervärde som taxeringsenheten har av att den är bebyggd. Vidare ska värderingen ske med utgångspunkt i den pågående markanvändningen. När man tillämpar den s.k. mervärdesprincipen på bebyggda taxeringsenheter beaktas därmed i första hand det markvärde som tomten har utifrån befintlig bebyggelse.

Möjlighet att bebygga bestäms med utgångspunkt i pågående markanvändning

När man värderar tomtmark ska möjligheten att bebygga bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen, om inte någon annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får ett väsentligt högre värde (7 kap. 10 § FTL).

Om tomtmarken är obebyggd ska man beakta föreskrifterna för markens bebyggande eller användning när man gör värderingen. Om det finns en byggnad med ett fastställt värde på tomtmarken så ska nybyggnation på tomtmarken anses möjlig, oavsett om det föreligger byggnadsförbud eller ej (7 kap. 11 § andra stycket FTL). Det innebär att ett markvärde ska fastställas för tomtmarken utifrån den byggrätt som den befintliga byggnaden får anses inneha, oavsett om en formell byggrätt finns eller ej enligt detaljplanen. Om det finns en s.k. återuppföranderätt knuten till byggnaden kan detta påverka hur marken ska indelas.

Kan tomtmarken delas upp i flera tomter?

Vidare ska man när man bedömer tomtmarkens delbarhet ta hänsyn till om byggnadens placering på tomten hindrar att den kan delas (7 kap. 11 § andra stycket FTL). Kan tomtmarken delas upp i två eller flera tomter ska detta beaktas vid värderingen. Om en befintlig byggnad är belägen på en planerad tomtgräns ska marken bara värderas som delbar om markvärdet då blir väsentligt högre än om värderingen sker utifrån värdet av den befintliga byggnaden och tomtmarken för denna.

Mark med saneringsbyggnad

Om det finns en saneringsbyggnad på marken ska värdet av marken minskas ned med hänsyn till kostnaden i samband med att byggnaden rivs (7 kap. 14 § FTL). Vid värderingen beaktas detta genom en justering för säregna förhållanden på det sätt som framgår av 7 kap. 5 § FTL.

Markanvändning i strid mot gällande detaljplan

Det finns bl.a. längs Bohuskusten ett flertal byggnader som i strid mot gällande planbestämmelser har inrättats för bostadsändamål – oftast fritidsbostäder. Det kan förutom ”normala” bostadsbyggnader även handla om mindre byggnader, t.ex. sjöbodar. För byggnaderna fastställs normalt ett taxeringsvärde där man bortser från planbestämmelserna. I de fall det förekommer byggnader i strid mot gällande planbestämmelser, så indelas marken som tomtmark, eftersom taxeringen ska ske på grundval av fastighetens användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång (1 kap. 6 § FTL).

Pågående markanvändning jämfört med tillåten byggrätt

I och med att markvärdet ska fastställas som om tomten var obebyggd, kan det inträffa att man vid värderingen får ett väsentligt högre markvärde om man beaktar den tillåtna byggrätten jämfört med om man värderar mark och byggnad utifrån pågående markanvändning med befintlig byggnad. Det kan innebära att byggnader av betydande storlek och standard inte ska åsättas något byggnadsvärde. Om t.ex. en tomt, som enligt gällande detaljplan får bebyggas med ett stort kontorshus, faktiskt är bebyggd med ett bostadshus, vars hyror inte kan förränta tomtmarkens värde, blir byggnadsvärdet 0 kr. Vid fastighetsvärderingen anses en sådan byggnad vara ekonomiskt saneringsmogen. Denna följd av regeln kan vara särskilt framträdande då mark och byggnad har olika ägare.

Byggnad som inte kan förränta markvärdet jämställs med en saneringsbyggnad

En byggnad som ska rivas kallas saneringsbyggnad. En byggnad som inte kan förränta markvärdet och därmed får värdet 0 kr jämställs med en saneringsbyggnad vid värderingen. Det kan därför inträffa att även byggnader i gott skick och med en byggnadstekniskt återstående livslängd av betydelse får värdet 0 kr, likt en saneringsbyggnad, eftersom de ju saknar värde då de inte kan förränta markvärdet.

Byggnad under uppförande

Värdet av en byggnad som är under uppförande ska bestämmas till hälften av den nedlagda kostnaden. Kostnaden ska omräknas till det genomsnittliga kostnadsläge som gällde under andra året före taxeringsåret (7 kap. 12 § FTL).

Med en byggnad under uppförande avses

• en byggnad där väsentliga byggnadsåtgärder återstår att utföra och som i funktionellt avseende till övervägande del inte kan tas i bruk eller inte har kunnat tas i bruk
• en byggnad där arbetet med byggnadens grund har påbörjats, t.ex. genom gjutning av bottenplatta och således inte enbart schaktning eller grävning
• en byggnad som indelas som hyreshus eller industri där genomgripande ombyggnad pågår och den kvarvarande ytan av byggnaden som inte är föremål för ombyggnaden är obetydlig samt att byggnaden är helt eller i allt väsentligt evakuerad
• en byggnad som indelas som hyreshus eller industri där tillbyggnad pågår och den ursprungliga byggnadsdelen är obetydlig i jämförelse med hela den blivande byggnaden och inte kan utnyttjas eller till övervägande del står tom i avvaktan på ombyggnation.

En byggnad under uppförande bör vid kommande åldersklassificering betraktas som nybyggd (SKV A 2019:15).

Nedlagd kostnad

Med nedlagd kostnad menas sådana kostnader som erlagts för uppförandet av byggnaden och som är normala i förhållande till byggnadsåtgärdernas karaktär och omfattning.

Med nedlagd kostnad menas även värdet av eget och annans oavlönade arbete.

För en småhusbyggnad ska nedlagd kostnad inkludera mervärdesskatt oavsett om den är belägen på en småhusenhet eller på en lantbruksenhet.

För hyreshus bör värdet av en byggnad under uppförande normalt fördelas på lägenhetstyp i relation till byggrättens fördelning på typ av bebyggelse (SKV A 2019:15).

Hur länge är en byggnad under uppförande?

En byggnad ska anses vara under uppförande till dess att den till övervägande del kunnat tas i bruk i sin slutliga utformning och därmed för sitt blivande ändamål. En byggnad som används för kommersiellt bruk ska anses ha tagits i bruk vid den tidpunkt då förutsättningar finns för byggnadens ägare att till övervägande del tillgodogöra sig avkastning från den nyuppförda byggnaden (2 § SKVFS 2019:6).

Inflyttningsklar eller under uppförande – slutbeskedets betydelse

Enligt plan- och bygglagen (från 2010) ska byggnadsnämnden lämna slutbesked innan en byggnad får tas i bruk. Om ett slutbesked inte kan ges på grund av att en brist som inte är försumbar behöver avhjälpas eller på grund av att en kontroll behöver göras i ett senare skede, får byggnadsnämnden ge ett slutbesked som är beroende av att bristen avhjälps eller att kontrollen görs, interimistiskt slutbesked. Ett interimistiskt slutbesked får avse etapper i ett projekt (10 kap. 4 § och 34−37 §§ PBL).

Vad som menas med begreppet ”tas i bruk” framgår inte av lagtexten eller av förarbetena. När det gäller byggnader för bostadsändamål finns det en dom från Mark- och miljödomstolen i Växjö (mål nr 4611-12) enligt vilken en byggnad för bostadsändamål ska anses ha tagits i bruk när möbler har flyttats in. För andra byggnader kan det vara svårare att avgöra om de har tagits i bruk på ett sådant sätt som avses i Plan- och bygglagen. Det gäller till exempel när det behövs någon form av inredning för att det ska gå att ta emot patienter i en vårdlokal, kunder i en butik eller bedriva verksamhet i en industrilokal. Avgörande kan i sådana fall vara om det är fråga om fast eller lös egendom och om inredningen krävs för att lokalerna ska kunna användas för sitt syfte.

Fastighetstaxeringslagen och Plan- och bygglagen skiljer sig åt när det gäller begreppet ”tas i bruk”. Begreppet har en vidare betydelse i fastighetstaxeringslagen då det här betyder att byggnaden kan tas i anspråk för avsett ändamål vilket är en definition som inte sammanfaller med definitionen i Plan- och bygglagen. Denna skillnad innebär dock inte att fastighetstaxeringslagen står i strid med Plan- och bygglagen vad gäller denna fråga.

Av Skatteverkets föreskrift framgår att med nybyggnadsår avses det år den övervägande delen av byggnaden togs eller kunde ha tagits i bruk (11 § SKVFS 2019:7). Normalt sett sammanfaller detta med slutbeskedet. Det kan dock i vissa fall hända att en byggnad har tagits eller har kunnat tas i bruk för avsett ändamål innan slutbesked erhållits. Exempelvis kan en byggnad vara färdigställd i december 2016 och slutbesked beviljas först i januari 2017. I ett sådant fall bör nybyggnadsår 2016 fastställas för byggnaden i enlighet med FTL.

Omräkningsfaktor för byggnad under uppförande

När man värderar en byggnad under uppförande ska de kostnader som lagts ned räknas om till det år, nivååret, vars prisnivå ligger till grund för taxeringen av den typ av taxeringsenhet som byggnaden ingår i. Genom omräkningsfaktorerna för en byggnad under uppförande beaktas även vad som sägs i 7 kap. 12 § FTL, d.v.s. att byggnadens värde ska bestämmas till hälften av nedlagda byggnadskostnader uttryckta i det kostnadsläge som förelegat under nivååret.

Byggnadsvärdet för en byggnad under uppförande får aldrig överstiga det byggnadsvärde som skulle ha åsatts byggnaden i färdigt skick, dvs om den hade kunnat tas i bruk året före det år då den taxeras som byggnad under uppförande.

Omräkningsfaktorn för en byggnad under uppförande ska för hela riket bestämmas till det belopp som anges i tabellen i 4 § SKVFS 2019:6.

Egendom som det inte bestäms något värde för

För följande egendom ska det inte bestämmas något värde (7 kap. 16 § FTL):

• byggnad med ringa värde
• övrig mark
• markanläggning (som används för ändamål som avses i 3 kap. FTL)
• industritillbehör
• kondenskraftverk
• outbyggd fallrätt.

Byggnad med ringa värde

Den första gruppen egendom där något värde inte ska bestämmas är för byggnad eller byggnader med ett sammanlagt taxeringsvärde under 50 000 kr. Regeln gäller oavsett om byggnaden står på egen eller på någon annans mark. En vanlig typ av byggnader som kan omfattas av regeln är s.k. kolonistugor.

Gränsen 50 000 kr ska avse värdet av hela byggnadsbeståndet inom tomten. Om det finns flera byggnader på en tomt med ett sammanlagt taxeringsvärde som är 50 000 kr eller högre ska således ett värde bestämmas för byggnaderna.

Övrig mark

För övrig mark och vattentäckt område som inte är täktmark ska inget värde bestämmas. Övrig mark utgörs bl.a. dels av områden med ringa värde, såsom kalfjäll eller mindre områden insprängda i åkrar, dels av samhällsnyttig mark som gator eller vägar.

Markanläggning

För en markanläggning som är belägen på skatte- och avgiftspliktig mark och som används på ett sådant sätt som medför skatte- och avgiftsfrihet för byggnaden, ska inget värde bestämmas. Som exempel kan nämnas olika markanläggningar för försvarsändamål som ligger på t.ex. skogsmark till en lantbruksenhet.

Industritillbehör

Den egendom som avses i 2 kap. 3 § JB är de s.k. industritillbehören. För industritillbehören ska inget värde bestämmas. Industritillbehören kommer dock att beaktas (bedömas) vid taxeringen för de industrienheter som värderas utifrån produktionskostnadsmetoden.

Kondenskraftverk

Kondenskraftverk tillhör värmekraftverken, men eftersom kondenskraftverken mestadels fungerar som reservaggregat eller helt har tagits ur drift så ska inte något värde bestämmas för dessa aggregat.

Outbyggd fallrätt

En outbyggd fallrätt för vilken det inte finns något tillstånd för utbyggnad ska inte åsättas något värde.

Vattenfastigheter

Vattenfastigheter (fastigheter utan landareal) som inte utgör täktmark ska inte åsättas något markvärde (2 kap. 4 § FTL). Detta bör gälla även om en byggrätt föreligger.

Riktvärden

Värderingen ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet (7 kap. 1 § FTL).

De uppgifter om värdenivån m.m. (riktvärdeangivelse) som inom varje värdeområde behövs för att bestämma riktvärdet ska redovisas på en karta, i en tabell eller på annat sätt.

Resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata (7 kap. 3 § fjärde stycket FTL).

Riktvärdet ska bestämmas så att det leder till ett taxeringsvärde, som efter en justering enligt 7 kap. 5 § FTL står i överensstämmelse med bestämmelserna i 5 kap. 2–5 a §§ FTL, vilket framgår av 7 kap. 4 § första stycket FTL.

När man värderar byggnader och ägoslag för vilka riktvärden bestäms ska man först fastställa klassindelningsdata och motsvarande riktvärden. Då det gäller skogsmark som ligger inom skilda kommuner och som i annat fall skulle ha ingått i samma taxeringsenhet, får de genomsnittliga förhållandena för skogsmarken läggas till grund vid klassindelningen av värdefaktorerna för taxeringsenheterna om de ligger inom samma värdeområde (7 kap. 6 § första stycket FTL).

Regeringen eller en myndighet beslutar om grunderna för värderingen

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer ska besluta om närmare föreskrifter om

• indelning i värdeområden
• klassindelning av värdefaktorer
• klassindelningsgrunder
• tabeller för storlekskorrektion enligt 7 kap. 4 a § FTL
• värdeserier
• värdetabeller för de byggnadstyper och ägoslag som anges i 8–15 kap FTL.

Mot ett sådant beslut får talan inte föras (7 kap. 7 § FTL).

Regeringen har i 1 kap. FTF meddelat närmare föreskrifter om riktvärden, värdetabeller och klassindelningen av värdefaktorer för olika typer av byggnader och ägoslag m.m. Indelningen ska ske med beaktande av bl.a. förordningens bilagor med tabellstommar och liknande, samt av Skatteverkets föreskrifter om klassindelningsgrunder m.m.

Hela landet är indelat i värdeområden

Grundläggande för fastighetstaxeringen är att hela landet är indelat i olika geografiskt avgränsade områden, s.k. värdeområden. Indelning i värdeområden gäller för byggnader och ägoslag som ska värderas med ledning av riktvärden. Avgränsningen beror på att prisbildningen för fastigheter skiljer sig åt mellan olika områden. Indelningen i värdeområden tar därmed hänsyn till det geografiska lägets inverkan på en fastighets marknadsvärde.

Värdeförhållandena inom ett värdeområde ska i huvudsak vara enhetliga. Ett värdeområde ska därför bestämmas så att inverkan av de värdefaktorer som särskilt beaktas när man bestämmer riktvärdet, ska kunna bedömas enligt enhetliga regler.

Det är reglerat hur stort ett värdeområde får vara: det får inte omfatta mer än ett län eller en del av ett län (småhus) enligt 5 § SKVFS 2019:9. Normalt ska ett värdeområde inte omfatta mer än en kommun.

Skatteverket fastställer indelningen i värdeområden

Indelningen i värdeområden fastställs av Skatteverket i den ordning som framgår av 6 kap. 1 § och 11 kap. 1 § FTF samt även av 7 kap. 7 § och 19 kap. 7 § FTL. Skatteverket har lagt fast indelningen i värdeområden vid FFT 2020 i 15-17 §§ SKVFS 2019:7.

Värdefaktorer – egenskaper för en fastighet

Värderingen ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktor menas en egenskap som är bunden till fastigheten och som påverkar dess marknadsvärde. Det finns tre slag av värdefaktorer:

1. Värdefaktorer som särskilt ska beaktas när man bestämmer riktvärdet, t.ex. storlek, standard och ålder hos småhus (riktvärdegrundande värdefaktorer).

2. Värdefaktorer för vilka genomsnittliga eller andra enhetliga förhållanden förutsätts föreligga inom värdeområdet, och som därför inte beaktas särskilt när man bestämmer riktvärdet, t.ex. underhållssituationen eller olika gators bullernivå inom värdeområdet.

3. Värdefaktorer av privaträttslig karaktär som inte ska beaktas vid taxeringen, t.ex. kontraktsvillkor eller aktuell lånekostnad.

Om den typ av värdefaktorer som nämns under punkt 2 inte motsvarar vad som är genomsnittligt inom värdeområdet för en enskild taxeringsenhet, kan justering för säregna förhållanden komma i fråga när man värderar enheten.

För de olika byggnadstyperna och ägoslagen gäller i övrigt generellt att de värdefaktorer som anges i 8-15 kap. FTL ska beaktas när man bestämmer riktvärdet.

Avrundningsregler för värdefaktorer

Avrundning innebär att ett givet tal ersätts med ett annat s.k. avrundat tal, vilket är utvalt ur en följd av multipler av ett fastställt tal, kallat steg.

När storleken av en värdefaktor ska anges med föreskriven noggrannhet så ska man tillämpa matematisk avrundning, enligt Svensk Standard SS 14141 regel A, om inget annat angivits (5 § SKVFS 2019:6). Regeln innebär att det avrundade talet är den del av multiplerna som är ett jämnt heltal multiplicerat med steget.

Om det avrundade talet är större än det givna talet säger man att man har avrundat uppåt. Om det avrundade talet är mindre än det givna talet säger man att man har avrundat nedåt. Det fel som uppträder då ett givet tal ersätts med ett avrundat tal kallas avrundningsfel och är lika med avrundat tal minus det givna talet.

Regel A i Svensk Standard innebär att man, när man ska avrunda ett decimalbråk till ett helt tal, avrundar till närmaste heltal. Det heltalet blir ett jämnt tal när den enda decimalen är 5. Detta innebär t.ex. att följande avrundningar ska göras när det handlar om värdeytan för värdefaktorn storlek för småhus, som ju ska bestämmas i hela kvadratmeter (8 § SKVFS 2017:6).

Uppmätt yta	Avrundad yta
107,49	107
107,5	108
107,51	108
108,49	108
108,5	108
108,51	109

Klassindelning av värdefaktorer

Värdefaktorer som särskilt ska beaktas när man bestämmer riktvärdet ska indelas i klasser, om inget annat föreskrivits.

Följande fem värdefaktorer ska inte klassindelas (7 kap. 3 § tredje stycket FTL):

• storlek för småhus, industribyggnad och övrig byggnad värderad med ledning av en avkastningsberäkning, tomtmark, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark (med eller utan avverkningsrestriktioner) och skogligt impediment
• hyra för hyreshus och ägarlägenhet
• återanskaffningskostnad för industribyggnad och övrig byggnad på industrienhet som värderats med ledning av en produktionskostnadsberäkning
• årligt uttag av täktmark
• normalårsproduktion, utnyttjandetid, flerårsreglering och ålder för vattenkraftverk samt effekt för värmekraftverk.

Läget – betydelsefull värdefaktor som ska klassindelas

En av de mest betydelsefulla värdefaktorerna som ska klassindelas är fastighetens läge. Lägets inverkan på värdet beaktas genom att man geografiskt avgränsar vissa områden – värdeområden. En sådan indelning har gjorts för hela landet beträffande de byggnader och ägoslag som ska värderas med ledning av riktvärden.

Värdenivån inom värdeområdena anges i förhållande till värdet av en s.k. normenhet, d.v.s utifrån en enhet med genomsnittliga egenskaper i värdeområdet. Detta anges i FTL för de olika slagen av egendom och uttrycks genom en nivåfaktor (1 kap. 3, 6, 7b, 8, 11, 13, 17, 19, 21 och 24 §§ FTF).

Närhet till strand – värdefaktor för småhus som klassindelas

För tomtmark för småhus utgör närhet till strand inom värdeområdet en värdefaktor som ska klassindelas. Belägenhet av annat slag inom ett värdeområde, t.ex. sjöutsikt eller bullerstört läge, kan i vissa fall beaktas genom justering för säreget förhållande.

Klassindelning av övriga värdefaktorer

Klassindelningen av övriga värdefaktorer som bestämmer riktvärdet framgår av reglerna för de olika fastighetstyperna i 8–15 kap. FTL, samt av de föreskrifter m.m. som finns i FTF eller som Skatteverket utfärdar. Mer information finns även i de delar som behandlar repektive taxeringsenhetstyp. Klassindelningen av de riktvärdegrundande värdefaktorerna framgår av det sätt på vilket riktvärdet är uttryckt på en riktvärdekarta eller i en värdetabell.

Riktvärden för byggnader och ägoslag

Taxeringsvärdet bestäms med utgångspunkt i riktvärden för de byggnader och ägoslag som avses i 8–15 kap. FTL. Dessa riktvärden ska för varje värderingsenhet bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som i någon utsträckning varierar inom värdeområdet och som har en särskild betydelse för marknadsvärdet (7 kap. 3 § första stycket FTL).

För övriga värdefaktorer ska riktvärdet bestämmas med utgångspunkt i förhållanden som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värdeområdet (7 kap. 3 § andra stycket FTL).

De grundläggande allmänna bestämmelserna för hur man beräknar riktvärden enligt tabeller m.m. samt nivåläggningen finns i 1 kap. 2 och 3 §§ FTF.

Riktvärdena ska bestämmas med utgångspunkt i de riktvärdeangivelser som ska redovisas för varje värdeområde på riktvärdekartor, i tabeller eller på något annat sätt (7 kap. 3 § fjärde stycket FTL).

En tabell ska innehålla något av följande:

• riktvärden för en värderingsenhet (riktvärdetabell)
• relativa värden för en värderingsenhet, byggnad eller byggnadsdel, ett hektar, en kvadratmeter eller en kubikmeter (relationstabell)
• antingen kapitaliseringsfaktorer, brytningsfaktorer, nedräkningsfaktorer, omräkningsfaktorer, belägenhetsfaktorer eller storleksfaktorer.

Beräkningsgången för att bestämma ett riktvärde ska som regel anges genom en formel i de fall som avses i 7 kap 3 § tredje stycket FTL, vid punkterna 2 och 3.

Värdenivåer och tomtvärdetabeller

Om det inom olika värdeområden förekommer skilda värdenivåer för samma byggnadstyp eller ägoslag, ska värdenivån anges i förhållande till värdet av en sådan normenhet som anges i 8 kap. 2 §, 9 kap. 2 §, 10 kap. 2 §, 11 kap. 3 och 7 §§, 13 kap. 2 § och 14 kap. 2 § FTL. Värdenivån uttrycks genom en nivåfaktor.

Flera tabeller för en viss typ av värderingsenheter

Om det för en viss typ av värderingsenheter har upprättats flera riktvärdetabeller eller relationstabeller med olika värden för samma kombinationer av klassindelningsdata, ska man i riktvärdeangivelsen eller på annat sätt ange vilken tabell som ska användas för att bestämma riktvärdet, om inget annat sägs i 7 kap. 3 § 3-4 styckena FTL.

Värdenivån för tomtmark till småhus

För ett värdeområde som avser tomtmark för småhus anges värdenivån i riktvärdeangivelsen genom värdet av en tomt med särskilt angivna genomsnittliga egenskaper (normaltomt). Normaltomten utgör dock alltid en tomt som är hänförlig till klassen inte strand eller klassen strandnära. Om ett särskilt värdeområde har bildats för tomtmark som saknar värdegrundande tomtindelning, ska värdenivån i riktvärdeangivelsen i stället anges genom ett värde per kvadratmeter tomtmark. Om det råder sådan bristande tillgång till ortspriser som avses i 5 kap. 5 a § FTL, ska värdet av normaltomter avseende bebyggda småhusenheter bestämmas med ledning av den tomtvärdetabell som föreskrivs i 1 kap. 35 b § FTF.

Värdenivån för tomtmark till hyreshus, ägarlägenhet och industri

För tomtmark som avser hyreshus anges värdenivån i riktvärdeangivelsen genom det i 12 kap. 1 § tredje stycket FTL föreskrivna värdet av en kvadratmeter byggrätt och för tomtmark för industribyggnad eller övrig byggnad genom det i samma bestämmelse föreskrivna värdet av en kvadratmeter tomtmark eller byggrätt. För tomtmark som avser ägarlägenhet anges motsvarande om värdenivån i (1 kap. 36 § FTF). Då sådan bristande tillgång till ortspriser föreligger, som avses i 5 kap. 5 a § FTL, ska värdet av en kvadratmeter byggrätt avseende tomtmark för hyreshus och ägarlägenhet och av en kvadratmeter tomtmark eller byggrätt avseende tomtmark för industribyggnad eller övrig byggnad bestämmas med ledning av de tomtvärdetabeller som föreskrivs i 1 kap. 37 § FTF.

Värdenivån för täktmark

För täktmark anges värdenivån i riktvärdeangivelsen genom föreskrivna värden per kubikmeter brytvärd fyndighet (12 kap. 8 § andra stycket FTL).

Riktvärdeangivelsen visas på riktvärdekartan eller i värdetabellen

Riktvärdeangivelsen kan avläsas på en riktvärdekarta eller i en värdetabell och riktvärdet bestäms för varje värderingsenhet. Riktvärdet kan avse en värderingsenhets hela värde eller dess värde per en viss enhet, t.ex. per kvadratmeter tomtareal eller byggrätt eller per hektar åkermark.

Interpolering och extrapolering

Med interpolering menas att man räknar fram ett värde mellan givna värden i tabellen och alltså håller sig inom tabellgränserna. Med extrapolering avses att man ökar tabellen med högre värden utanför tabellen, eller minskar tabellen med lägre värden som finns i tabellen.

Man får inte interpolera mellan värden i intilliggande klasser eller värdeserier (7 kap. 6 § andra stycket FTL). Man får dock extrapolera i vissa fall. I de fall det är tillåtet att extrapolera så betecknas den yttersta klassen som öppen.

Öppen klass – inget riktvärde rekommenderas för egendom utanför tabellen

En öppen klass markeras särskilt i tabeller eller liknande. Om den öppna klassen avser en storleksklass – värdearea – i en tabell kan klassen betecknas 286–(295). Detta innebär att det riktvärde som anges för klassen avser ett hus med just den arean. För större byggnader har inget riktvärde rekommenderats. Beslutsfattaren får i dessa fall själv avgöra vilken inverkan en större area än 295 kvm kan ha på värderingsenheten. Vid redovisningen anges denna värdeinverkan, som rätteligen ska ingå i riktvärdet, av redovisningstekniska skäl som en justering. Reglerna i 7 kap. 5 § FTL är dock inte tillämpliga i dessa fall.

Sluten klass – riktvärdet är bestämt för egendom utanför tabellen

Även sluten klass markeras i tabeller eller liknande. Med sluten klass menas att klassens riktvärde ska avse all egendom över t.ex. en viss värdearea. Om yttersta klassen för värdearean för ett småhus har markerats i en SV-tabell S, t.ex. >320 eller 321– avser det rekommenderade riktvärdet för klassen hela byggnaden om den är större än 320 kvm, oavsett hur stor värdearean är.

Slutna klasser förekommer i huvudsak för värdefaktorer som inte kan mätas eller graderas, t.ex. värdefaktorerna

• vatten – ej vatten
• avlopp – ej avlopp
• strand – inte strand – strandnära
• beskaffenhetsklasser

Öppna klasser används däremot för storleksklasser.

Storlekskorrektion – korrigering av det sammanlagda riktvärdet

Riktvärdena för värderingsenheter som ingår i en lantbruksenhet ska bestämmas med hänsyn till de värdeförhållanden som gäller för medelstora lantbruksenheter. Lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde (med undantag för riktvärdet för småhus och tomtmark för sådan byggnad) ska korrigeras med hänsyn till storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden, om det behövs på grund av prisbildningen. Detta kallas storlekskorrektion (7 kap. 4 a § första stycket FTL).

Värderingssystemet i FTL bygger på att varje värderingsenhet värderas för sig, och förutsätter att värdet av en sådan enhet inte påverkas av sammansättningen och storleken av den taxeringsenhet som den ingår i. Värderingssystemet kan alltså hantera sådana värdeförhållanden som att värderingsenheter för skogsmark eller åkermark bör ges ett värde som inte är proportionellt mot arealen. Däremot klarar inte systmet av att t.ex. en värderingsenhet för skogsmark bör ges olika värde beroende på om den ingår i en mycket värdefull eller mindre värdefull lantbruksenhet.

För att beakta denna statistiskt belagda värdepåverkan som beror på lantbruksenhetens storlek, ska det sammanlagda riktvärdet (med undantag för riktvärdet för småhus och tomtmark för sådan byggnad) korrigeras för de lantbruksenheter som inte svarar mot definitionen av en medelstor lantbruksenhet i FTL. Vad som avses med medelstor lantbruksenhet vid respektive fastighetstaxering beror på prisbildningen och regleras i Skatteverkets föreskrifter. Vid FFT 2020 gäller 13 § SKVFS 2019:7.

För storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden på en lantbruksenhet ska två tabeller för storlekskorrektion upprättas, storlekskorrektionstabell 1 och 2 (1 kap. 4 a § första stycket FTF). Tabellerna gäller utifrån en uppdelning av olika län.

Säregna förhållanden

Om det förekommer värdefaktorer som inte särskilt har beaktats när man bestämmer riktvärdet, och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, så ska riktvärdet justeras. Detta kallas justering för säregna förhållanden. Det som justeras är taxeringsenhetens sammanlagda riktvärde, beräknat enligt 7 kap. 4 § FTL och utan att man beaktar den storlekskorrektion som anges i 7 kap. 4 a § FTL.

Jämkning av riktvärdet utgör inte en justering för säregna förhållanden.

Påtaglig inverkan – 3 procent eller minst 25 000 kr

Med påtaglig inverkan på marknadsvärdet menas när ett säreget förhållande föranleder att riktvärdet höjs eller sänks med minst 3 procent, dock minst 25 000 kr (7 kap. 5 § FTL).

Riktvärdet förutsätter att förhållandena för den värderingsenhet som värderas är sådana som i huvudsak eller i genomsnitt råder inom värdeområdet. Här avses andra värdefaktorer än sådana som redan beaktats när man bestämde riktvärdet. När så inte är fallet blir det aktuellt att göra en justering för säregna förhållanden. En justering ska således ske när det finns en värdefaktor som man inte beaktat när man bestämde riktvärdet, om värdefaktorn avviker från vad man förutsatt då man bestämde riktvärdet. Det senare förhållandet påverkar påtagligt taxeringsenhetens marknadsvärde.

Justeringens storlek ska motsvara 75 procent av skillnaden i marknadsvärde för taxeringsenheten med det säregna förhållandet respektive utan det säregna förhållandet. Värdeskillnaden ska beräknas i den marknadsvärdenivå som gällde andra året före det taxeringsår då den senaste allmänna eller förenklade fastighetstaxering skedde för taxeringsenheten.

Nettobelopp vid flera olika justeringar

Åtskilliga av de justeringsanledningar som finns medför inte alltid tillräckligt stor värdeinverkan för att ensamma leda till en justering. Däremot kan flera sådana justeringsanledningar leda till att en justering bör göras. Observera att lägsta nivån för justering avser nettot om det är aktuellt med flera olika justeringar.

Exempelvis kan en strandnära småhusfastighet i belägenhetsklass 2 sakna sjöutsikt och värdet ska därför rätteligen justeras (sänkas) med 80 000 kr. Det finns också ett värdefullt komplementhus på fastigheten som motiverar att värdet justeras (höjs) med 100 000 kr. Nettot av dessa ändringar uppgår dock endast till 20 000 kr vilket är för lågt för att någon justering ska kunna göras.

Jämkning är en redovisningsteknisk justering

Jämkningar som föreskrivits eller rekommenderats, t.ex. i fråga om standardklass för småhus och värden i öppna klasser, utgör inte justeringar för säregna förhållanden. Av redovisningstekniska skäl redovisas jämkningarna emellertid med termen justering. För jämkningarna gäller varken den angivna gränsen om minst 3 procent av det totala riktvärdet för taxeringsenheten, eller ett minsta justeringsbelopp på 25 000 kr.

Utgångspunkten vid justering är vad som är normalt inom värdeområdet

När man bedömer vad som är ett säreget förhållande är utgångspunkten i första hand antingen vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör eller vad som enligt en anteckning på riktvärdekartan förutsatts när man bestämde riktvärdeangivelsen.

Om det för riktvärdeangivelsen har förutsatts att det råder andra annat än genomsnittliga förhållanden inom värdeområdet för en värdefaktor som ska tillämpas vid taxeringen, ska detta anges på riktvärdekartan.

Det är således vad som är normalt inom värdeområdet som är utgångspunkten för en justering för säregna förhållanden, inte vad som är normalt för taxeringsenheter som i visst avseende klassificerats på samma sätt, t.ex. åsatts en viss belägenhets- eller åldersklass.

Redovisning av justeringsbeloppet

Anledningen till justeringen är ibland hänförlig till en viss bestämd del av taxeringsenheten, t.ex. en viss bestämd byggnad, men kan i andra fall närmast hänföras till taxeringsenheten som helhet. I båda fallen måste justeringen redovisas på en eller flera av de värderingsenheter som ingår i taxeringsenheten.

Om det ska göras en justering för säregna förhållanden ska detta redovisas genom en justering av riktvärdet för en eller flera värderingsenheter (1 kap. 5 § första stycket FTF).

Justeringen bör redovisas på den värderingsenhet dit justeringen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen redovisas på den värdefullaste värderingsenheten.

Om exempelvis ett värdeområde för småhus består av en strandzon med strandnära tomter samt ett fåtal övriga tomter innanför strandzonen utan sjöutsikt, måste man först klarlägga om riktvärdeangivelserna utgår från att det finns sjöutsikt eller inte. Om flertalet tomter är strandtomter eller strandnära tomter, är det naturligt att utgå från att riktvärdeangivelserna innefattar sjöutsikt. Justering för säregna förhållanden blir i detta fall aktuellt för tomter som saknar sjöutsikt. Om däremot ett värdeområde består av ett fåtal strandtomter och strandnära tomter med sjöutsikt och ett stort antal övriga tomter utan sjöutsikt, kan man utgå från att riktvärdeangivelsen bestämts utan att sjöutsikten beaktats. Detta leder till att en justering för sjöutsikt i detta fall blir aktuell för såväl strandtomter som strandnära tomter.

Vid redovisningen används särskilda justeringskoder

Skälet för en justering av en värderingsenhets riktvärde på grund av säregna förhållanden anges i form av en justeringsanledning. Vid justeringen ska man använda en justeringskod enligt en särskild förteckning. Om en lämplig justeringsanledning inte ingår i förteckningen eller om man bör utforma justeringsskälet på ett särskilt sätt, ska detta anges vid redovisningen genom en särskild kod tillsammans med justeringsskälet i klartext.

Redovisning då mark och byggnad har olika ägare

När det gäller justeringar (t.ex. för kraftledning eller buller) där mark och byggnad har olika ägare, anser Skatteverket att man vid redovisningen bör beräkna justeringens storlek på byggnadsvärdet respektive markvärdet var för sig, och beakta det när man värderar enheterna. Det totala justeringsbeloppet för byggnaden och marken bör därvid bli detsamma som om byggnadens ägare ägde marken. Beträffande obebyggd tomtmark bör riktvärdet för marken ligga till grund när man beräknar justeringens storlek.

Redovisning på flera värderingsenheter

Undantagsvis måste man redovisa en justering på en annan värderingsenhet och ett annat delvärde än det som direkt berörs. Så kan t.ex. vara fallet för vissa slottsbyggnader – lantbruksenhet med kulturhistoriskt värde. Det kan nämligen inträffa att drift- och underhållskostnaderna för sådana byggnader kan vara så betungande att byggnaden bör anses utgöra en belastning och ha ett negativt värde. Hela justeringen kan då inte redovisas på den värderingsenhet som slottsbyggnaden utgör, och det kan hända att resterande justering måste redovisas på ett annat delvärde än bostadsbyggnadsvärdet.

Välja metod för att bestämma justeringens storlek

Olika metoder kan användas när man ska bestämma justeringens storlek.

Direkt metod

Genom en direkt metod söker man direkt bestämma den inverkan på marknadsvärdet som det säregna förhållandet medför. Om det t.ex. finns en större fuktskada på ett småhus kan man utgå från kostnaderna för att åtgärda skadan. Kostnaderna bedöms utifrån 2016 års prisnivå (för småhus) vid FFT 2018. Därefter bedöms om och i så fall med hur stort belopp kostnaderna påverkar marknadsvärdet. Slutligen reduceras beloppet till en taxeringsvärdenivå genom att det multipliceras med 0,75.

Indirekt metod

I andra situationer är en indirekt metod att föredra. Med denna metod bestäms taxeringsvärdet med och utan beaktande av de säregna förhållandet. Därefter beräknas justeringen som skillnaden mellan dessa båda värden. Om t.ex. en s.k. skafttomt har en totalarea av 1 100 kvm, varav 100 kvm går åt till skaftet, kan en justering för skafttomt utgå från skillnaden mellan det totala riktvärdet för en 1 100 kvm tomt och riktvärdet för en tomt på 1 000 kvm. Ett annat exempel på när man ska tillämpa en indirekt metod är när man ska göra en justering för en bullerstörd tomt. I detta fall kan justeringen inte bestämmas på annat sätt än som 75 procent av skillnaden i marknadsvärde för taxeringsenheten med respektive utan buller.

Slutligt värde efter justering

När taxeringsenhetens sammanlagda riktvärde har bestämts, efter en eventuell storlekskorrektion och en eventuell justering för säregna förhållanden, ska motsvarande taxeringsvärde fastställas (7 kap. 6 § tredje stycket FTL).

En justering för säregna förhållanden bestäms med hänsyn till hur taxeringsenhetens marknadsvärde påverkas av de säregna förhållandena. Justeringen ska därför i princip ske på det totala taxeringsvärdet. Av redovisningstekniska skäl måste justeringen emellertid göras på värdet av de ingående värderingsenheterna. Vid en eventuell uppdelning av den totala justeringen på flera värderingsenheter ska man beakta avrundningsreglerna som gäller enligt 1 kap. 5 § FTF.