Kapitalvinstberäkning

Allmänt om kapitalvinst vid avyttring av privatbostadsrätt

Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).

Avdrag för kapitalförlust medges bara om förlusten är verklig.

Om den sålda bostadsrätten är en ersättningsbostad ska vinsten vid kapitalvinstberäkningen ökas med uppskovsbeloppet.

Av kapitalvinsten på en privatbostadsrätt ska 22/30 tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital och av kapitalvinsten på en näringsbostadsrätt ska 90 procent tas upp. Uppkommer en kapitalförlust vid avyttring av en privatbostadsrätt ska 50 procent dras av och av kapitalförlusten på en näringsbostadsrätt ska 63 procent dras av (46 kap. 18 § IL).

Försäljningspris

Försäljningsintäkten utgörs av ersättningen för bostadsrätten minskad med försäljningskostnader.

Som ersättning räknas normalt det pris som avtalats mellan säljare och köpare. Vid byte anses marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (t.ex. en villa eller en annan bostadsrätt) som ersättning.

Lägenhetsutrustning

Har försäljningen omfattat även lägenhetsutrustning som installerats av överlåtaren eller tidigare innehavare och som skulle ha utgjort byggnadstillbehör enligt 2 kap. 2 § JB om bostadsrättsföreningen ägt utrustningen, ska ersättningen räknas med i försäljningspriset (46 kap. 4 § IL). Detta gäller oavsett om ersättningen avtalats särskilt eller inte.

Den utrustning som avses är fast inredning som är avsedd för stadigvarande bruk, t.ex.

• ledning för vatten, värme eller ljus,
• kontakter,
• kranar,
• kamin,
• markis,
• badkar och annan sanitetsanläggning,
• spis,
• kyl- och frysskåp,
• tvättmaskin, och
• diskmaskin.

Inventarier i näringsverksamhet ska inte räknas med i försäljningspriset (46 kap. 4 § IL).

Inre reparationsfond

Ersättning som utgår till säljaren för hans andel i en inre reparationsfond eller liknande fond ska inte räknas in i försäljningspriset. Om någon sådan särskild ersättning inte har avtalats, ska i stället ersättningen för bostadsrätten minskas med ett belopp som motsvarar den del av fonden som vid avyttringen hör till den aktuella bostadsrätten (46 kap. 4 § IL). En sådan avräkning kan inte leda till att försäljningsintäkten blir mindre än noll kr.

Likvidation utan föregående friköp

Skatteverket anser att belopp som utskiftas till medlem under föreningens likvidation i första hand ses som en återbetalning av insatsen. Återbetalning av insats beskattas inte, utan ska istället minska bostadsrättens anskaffningsutgift med motsvarande belopp. Vad som, utöver insatsen, skiftas ut till medlem ska behandlas som utdelning och tas upp till beskattning till den del utdelningen överstiger inbetalade avgifter till föreningen under beskattningsåret (Skatteverkets ställningstagande – Kapital – utdelningsbeskattning av medlemmar vid likvidation av bostadsrättsförening (privatbostadsföretag)).

Friköp

Ett s.k. friköp innebär vanligtvis att en medlem i en bostadsrättsförening överlåter sin bostadsrätt till föreningen och får köpa ”sitt” småhus från föreningen. Medlemmen äger därefter fastigheten direkt istället för att disponera den genom bostadsrätt.

Skatteverket anser att om avtalad köpeskilling för fastigheten är lägre än dess marknadsvärde ska mellanskillnaden beskattas hos medlemmen som en ersättning för bostadsrätten. Av detta följer också att medlemmen kan tillgodoräkna sig en motsvarande högre anskaffningsutgift för fastigheten (Skatteverkets ställningstagande – Friköp av fastighet från bostadsrättsförening).

I samband med s.k. friköp av fastighet från bostadsrättsförening överlåter medlemmen sin bostadsrätt till föreningen. Ersättningen för bostadsrätten kapitalvinstbeskattas och ersättningen anses även innefatta kompensation för insatsen. Det innebär att belopp som utskiftas efter överlåtelsen av bostadsrätten inte kan utgöra återbetalning av insats. Beloppet ska därför i sin helhet behandlas som utdelning och tas upp till beskattning till den del utdelningen överstiger inbetalade avgifter till föreningen under beskattningsåret.

Förändring av bostadsrätt genom ett s.k. tilläggsavtal

Sammanläggning av bostadsrätter eller delning av en bostadsrätt genom ett avtal mellan medlemmen och föreningen, medför inte att bostadsrätterna eller bostadsrätten ska anses avyttrade eller avyttrad, eftersom detta kan ses som en formförändring av innehavet (SRN 6-17/D och 46-17/D). Sådana förändringar ska därmed inte kapitalvinstbeskattas. Skatteverket anser att detta gäller sådana förändringar som i förekommande fall sker utan att föreningen först förvärvar den eller de bostadsrätter som ska förändras (Skatteverkets ställningstagande – Kapitalvinst – sammanläggning eller uppdelning av bostadsrätt).

Förändring av bostadsrättens omfattning genom ett s.k. tilläggsavtal till det ursprungliga upplåtelseavtalet medför inte heller någon kapitalvinstbeskattning. Lämnad ersättning för en utvidgning av bostadsrätten får läggas till bostadsrättens anskaffningsutgift.

Ställningstagandet om väsentlig förändring av villkoren för upplåtelse av bostadsrätt har upphört att gälla. Skatteverket har i det tidigare ställningstagandet anfört att en väsentlig förändring av villkoren för upplåtelsen av bostadsrätt innebär att den anses avyttrad och därmed medför en kapitalvinstbeskattning (Ställningstagande – Upphävande av ställningstagande ”Förändring av villkoren för upplåtelse av en privatbostadsrätt”).

Sammanläggning och uppdelning av bostadsrätt efter försäljning till föreningen

När en medlem i en bostadsrättsförening innehar flera bostadsrätter och vill lägga samman dessa till en bostadsrätt eller innehar en bostadsrätt men önskar dela upp den i flera bostadsrätter, ska föreningens stämma besluta om detta. Stämman beslutar att föreningen ska förvärva bostadsrätten/bostadsrätterna av medlemmen, för att därefter låta denna/dessa upphöra. Därefter beslutas att föreningen ska upplåta en eller flera nya bostadsrätter till medlemmen.

Skatteverket anser att överlåtelse av bostadsrätter till bostadsrättsföreningen är en avyttring som medför kapitalvinstbeskattning, även om bostadsrätterna därefter sammanläggs till en ny bostadsrätt som upplåts till överlåtaren. Ersättningen för de överlåtna bostadsrätterna är marknadsvärdet på den nya erhållna bostadsrätten, vilket fördelas på de överlåtna bostadsrätterna efter hur deras marknadsvärde förhåller sig till varandra. Detta gäller oavsett vilket pris som har avtalats för föreningens inlösen av bostadsrätterna. Motsvarande gäller när en bostadsrätt överlåts för att bilda två eller flera nya bostadsrätter (Skatteverkets ställningstagande – Kapitalvinst – sammanläggning eller uppdelning av bostadsrätt).

Exempel: sammanläggning av bostadsrätter

Per äger två bostadsrätter (A och B) som läggs samman till en ny bostadsrätt (C). Marknadsvärdena för bostadsrätt A och B är 2 respektive 1 mnkr. Marknadsvärdet för den nya erhållna bostadsrätten C är 2,7 mnkr. Försäljningsintäkten för bostadsrätt A är därmed 1,8 mnkr (2,7 x 2/3) och försäljningsintäkten för bostadsrätt B är 0,9 mnkr (2,7 x 1/3). Anskaffningsutgiften för bostadsrätt C är marknadsvärdet 2,7 mnkr.

Exempel: uppdelning av bostadsrätt

Eva äger en bostadsrätt (A), som delas upp i två nya bostadsrätter (B och C). Marknadsvärdena för bostadsrätt B och C är 2,5 respektive 1,5 mnkr. Försäljningsintäkten för bostadsrätt A är därmed 4 mnkr (2,5 + 1,5). Anskaffningsutgiften för bostadsrätterna B och C är deras marknadsvärde 2,5 respektive 1,5 mnkr.

Försäljningsutgifter

Avdragsgilla försäljningsutgifter är mäklarutgifter och annan försäljningsprovision, utgifter för värdering av bostadsrätten och andra utgifter som säljaren haft för försäljningen, allt under förutsättning att utgifterna inte ska dras av i annat inkomstslag. Advokatutgifter som säljaren haft och som är direkt hänförliga till försäljningen kan också ses som en försäljningsutgift.

Skatteverket anser att kostnader för att ställa i ordning bostadsrätten inför en försäljning (s.k. ”Homestaging” eller ”Homestyling”) kan vara en avdragsgill försäljningskostnad. Härmed avses vanligtvis utgifter för konsultation, inredning, möblering m.m. Avdrag medges inte för städning, flyttning och andra privata levnadskostnader. Eventuella utgifter för reparationer och underhåll är inte heller avdragsgilla som en försäljningskostnad, utan avdragsrätten får bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter (Skatteverkets ställningstagande – Avyttring av privatbostad – homestaging).

Omkostnadsbeloppet

Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften för bostadsrätten samt förbättringsutgifter och kapitaltillskott under innehavstiden (46 kap. 5–12 §§ IL).

Anskaffningsutgift

Anskaffningsutgiften är köpeskillingen för bostadsrätten och eventuell ersättning för lägenhetsutrustning. Om lägenhetsutrustningen har anskaffats under innehavstiden anses utgiften i stället som en förbättringsutgift (46 kap. 9 § IL). Om bostadsrätten förvärvats genom upplåtelse från föreningen är anskaffningsutgiften lika med insatsen (enligt tidigare lagstiftning grundavgiften). Särskilda avgifter som har betalats till föreningen i samband med förvärvet (upplåtelse- och inträdesavgifter) ska också räknas in i anskaffningsutgiften.

Om insatsen för lägenheten har satts ned efter det att bostadsrätten har förvärvats, ska ingångsvärdet reduceras med det belopp som har återbetalats från föreningen på grund av nedsättningen (46 kap. 5 § IL). Skatteverket anser att detta gäller även när insatsen återbetalas till annan än den som skjutit till den. Anskaffningsutgiften ska således minskas även för en bostadsrättshavare som beräknar sin anskaffningsutgift utifrån betald köpeskilling. Någon ytterligare beskattning i form av utdelningsbeskattning eller kapitalvinstbeskattning vid återbetalningstillfället blir därmed inte aktuell (Skatteverkets ställningstagande – Nedsättning av insats i privatbostadsföretag).

Inköpskostnader i samband med förvärvet ingår också i anskaffningsutgiften (44 kap. 14 § IL).

Den som erbjuds fria eller rabatterade månadsavgifter i samband med förvärv av en nybyggd bostadsrätt ska minska sin anskaffningsutgift med faktiskt erhållen rabatt. När bostadsrätten säljs kommer således rabatten att påverka beräkningen av kapitalvinsten (Skatteverkets ställningstagande - Fria månadsavgifter vid förvärv av nybyggd bostadsrätt).

Vid beräkning av ingångsvärdet behandlas behållning på inre reparationsfond eller liknande fond på samma sätt som vid beräkning av försäljningspriset. Den ska alltså inte medräknas i anskaffningsutgiften (46 kap. 6 § IL).

Schablonmässigt anskaffningsvärde

En bostadsrätt som har förvärvats före 1974 ska anses förvärvad den 1 januari 1974. Anskaffningsutgiften beräknas till 150 procent av bostadsrättens andel av föreningens förmögenhet den dagen. Föreningens förmögenhet beräknas efter taxeringsvärdet för 1974 på föreningens fastighet och med hänsyn till övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det räkenskapsår som avslutats närmast före ingången av 1974. Ersättningen vid förvärvet får dock användas som anskaffningsutgift, om den överstiger nämnda schablonvärde.

Fanns inte taxeringsvärde för föreningens fastighet för 1974, får ett motsvarande värde uppskattas med ledning av det närmast därefter fastställda taxeringsvärdet (46 kap.14 § IL).

Förbättringsutgifter

Som förbättringsutgifter räknas de utgifter som ägaren haft för förbättring av bostadsrättslägenheten (46 kap. 9 § IL). Utgifterna kan vara såväl ombyggnad eller anskaffande av utrustning som inte funnits tidigare i lägenheter som förbättrande reparationer och underhåll.

Förbättringsutgifter får räknas med i omkostnadsbelopp för de år de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Utgifterna hänförs normalt till det år då faktura eller räkning har erhållits som visar vilka arbeten som har utförts (46 kap. 8 § IL).

Förbättrande reparationer och underhåll jämställs med förbättringsutgifter och får dras av om de nedlagts under avyttringsåret eller de fem föregående åren och om de medfört att lägenheten är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet av bostadsrätten (46 kap. 10 § IL). För andra förbättringskostnader gäller inte den tidsgränsen.

Förbättringsutgifter före 1974 får inte räknas med (46 kap. 14 § IL).

Har utgifterna tidigare dragits av i näringsverksamhet får de inte tas med vid kapitalvinstberäkningen (46 kap. 8 § IL).

För förbättringsutgifter gäller samma regler oavsett om det är en privatbostadsrätt eller en privatbostadsfastighet som avyttrats.

Även reglerna kring hur skattereduktion (rotavdrag) ska beaktas är desamma som för privatbostadsfastigheter.

Kapitaltillskott

Kapitaltillskott som har lämnats till föreningen under innehavstiden är avdragsgilla, under förutsättning att de varit avsedda att användas av föreningen för amortering av lån eller för finansiering av förbättringsarbeten på fastigheten (46 kap. 7§ IL). Kapitaltillskott som skett före den 1 januari 1974 får inte räknas med (46 kap. 14 § IL). Kapitaltillskottet ska räknas in i omkostnadsbeloppet. Det fördelas i normalfallet mellan delägare i förhållande till deras ägarandel om inte annat kan visas.

Kapitaltillskott för amorteringar

Tillskott för amorteringar ska anses ha uppgått till ett belopp motsvarande bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden. Skatteverket anser att innehavstiden är tiden mellan förvärvet och avyttringen av bostadsrätten. Tillträdet har inte någon betydelse (Skatteverkets ställningstagande – Kapitaltillskott – privatbostadsföretagets amorteringar under säljarens innehavstid). Det är således endast de faktiska amorteringar som gjorts mellan bostadsrättshavarens förvärv (kontraktsdagen) och avyttring som kan räknas in vid kapitalvinstberäkningen. Om bostadsrätten t.ex. säljs i december med tillträde i februari året därpå och amortering görs av föreningen i januari, så är det den nya ägaren som får tillgodoräkna sig amorteringen som ett kapitaltillskott vid en framtida försäljning. Detta trots att amorteringen kan ha gjorts med medel som inbetalats av den tidigare ägaren.

Den som förvärvat sin bostadsrätt genom arv, gåva eller bodelning får göra avdrag för det kapitaltillskott som avser tiden från närmast föregående köp fram till försäljningsdagen (44 kap. 21 § IL).

Om amorteringen av ett lån finansierats genom upptagande av ett nytt lån, får den inte räknas med vid beräkningen.

Andelen bestäms utifrån det andelsförhållande som överlåtarens bostadsrätt motsvarar vid avyttringstidpunkten.

Skatteverket anser att i de fall en viss amortering, helt eller delvis, direkt kan kopplas till en enskild bostadsrätt med ett bestämt belopp, så motsvarar det beloppet också bostadsrättens andel av den amorteringen (Skatteverkets ställningstagande – Särskilda kapitaltillskott till bostadsrättsförening för amortering av lån).

En bostadsrättsförening kan upplåta nya bostadsrätter genom att t.ex. inreda tidigare vindsutrymmen till bostäder eller genom att ändra upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt. De nya medlemmarna betalar i samband med nya upplåtelser insats till föreningen. Skatteverket anser att vid beräkningen av avdragsgilla tillskott ska de amorteringar som görs närmast efter sådan insatsbetalning reduceras med belopp motsvarande insatsen, innan amorteringarna fördelas på bostadsrätterna efter andelstal (Skatteverkets ställningstagande – Kapitaltillskott för amortering till privatbostadsföretag).

Kapitaltillskott för förbättringsarbeten (ny-, till- eller ombyggnader)

Skatteverket anser att för att tillskott för finansiering av ny-, till- eller ombyggnader ska få beaktas, krävs att tillskottet har utdebiterats, inbetalts och använts för ett bestämt förbättringsarbete (Skatteverkets ställningstagande – Bostadsrätt – kapitaltillskott för ny-, till- eller ombyggnad). Det sammanlagda tillskottet för arbetet ifråga ska dessutom ha uppgått till minst 3 000 kr multiplicerat med antalet deltagande bostadsrätter. Fonderade medel, som inte fonderats för en speciell ombyggnadsåtgärd, kan enligt ställningstagandet, inte utgöra ett avdragsgillt kapitaltillskott. Det gäller exempelvis om föreningen lagt medel i fonder eller på tillgångskonton utan att föreningen har fonderat för en speciell åtgärd. När dessa fonderade medel senare används för en åtgärd medför inte heller detta att ett avdragsgillt kapitaltillskott uppstår.

Beloppsgränsen om 3 000 kr är schabloniserad. Ett kapitaltillskott för en enskild bostadsrätt kan understiga 3 000 kr. Även om olika åtgärder beslutats vid skilda tillfällen, räknas de som ett enda arbete, om det kan visas att åtgärderna har ett nära ekonomiskt eller funktionellt samband (DsB 1982:6 s. 75, prop. 1983/84:67 s. 37−38).

En utdebitering ska godtas som ett avdragsgillt tillskott om förbättringsarbetet är nära förestående. Om överlåtelsen skett efter det att tillskott utdebiterats och inbetalats, men innan arbetet påbörjats, ska tillskottet beaktas om reglerna i övrigt är uppfyllda.

Genom införandet av inkomstskattelagen har de förbättringsarbeten som får räknas in i omkostnadsbeloppet som kapitaltillskott begränsats till att avse ny-, till- eller ombyggnader. I förarbetena preciseras de till att avse sådana utgifter som enligt 19 kap. 8 § IL och 19 kap. 13 § IL skulle ha utgjort underlag för värdeminskningsavdrag (prop. 1999/2000:2 del 2 s. 562). Tillskott för tillbyggnad av balkonger och tillskott för anläggning av ny parkeringsplats på föreningens fastighet är exempel på kapitaltillskott för ny-, till- och ombyggnader.