Näringsfastigheter och byggnader - internationella frågor

Obegränsat skattskyldig person som äger näringsfastighet i utlandet

En obegränsat skattskyldig person är skattskyldig för all inkomst oavsett om inkomsten härrör från Sverige eller från utlandet.

Ett småhus på en lantbruksenhet (mangårdsbyggnad) i utlandet räknas inte som privat­bostad annat än vid tillämpningen av reglerna om kvotering av kapitalvinst i 45 kap. 33 § och vid tillämpningen av bestämmelserna om avdrag för uppskovsbelopp vid avyttring av en privatbostadsfastighet i 47 kap. IL (2 kap. 9 § första stycket IL).

Beskattning av eget boende och vid uthyrning

Näringsfastigheter utomlands beskattas i inkomst­slaget näringsverksamhet. Vid inkomstberäkningen tillämpas samma regler som gäller för näringsfastigheter i Sverige. Eventuella hyresinkomster ska därmed tas upp som intäkt. Det egna hyresfria nyttjandet ska också redovisas som intäkt eftersom detta utgör uttag av tjänst (22 kap. 4 § IL).

Beskattning av andelshus i utlandet

­Ett underskott kan antingen utnyttjas helt eller delvis enligt huvudregeln, d.v.s. att underskottet utnyttjas mot framtida överskott från fastigheten enligt 40 kap. 2 § IL, eller att underskottet dras av till 70 procent i inkomstslaget kapital en­ligt 42 kap. 33 § IL. För underskott av kapital medges skattereduktion. Om inkom­s­ten från en näringsfastighet är undantagen från beskatt­ning i Sverige enligt bestämmelser i skatteavtal innebär det att ett underskott inte är avdrags­gillt.

En bostadsförmån ska tas upp till ett belopp som motsvarar de hyrespriser som gäller på den ort där fastig­heten är belägen. Värdet ska beräknas för den tid fastigheten varit dispo­ni­bel för ägaren. Du kan läsa en mer utförlig beskrivning av reglerna i avsnittet om andelshus.

Två hjälpregler för att beräkna hyresintäkter

För andelshus utomlands där hyresnivån inte går att fastställa får beräkningen enligt Skatteverket ske med stöd i två hjälpregler. Observera att hjälpreglerna endast är tillämpliga för bostäder i utlandet.

Den ena hjälpregeln utgår ifrån en schablonmetod som baseras på anskaffningsutgiften (observera här att ränteutgifter enligt 24 kap. 2 § första stycket IL inte ska inte räknas in i anskaffningsvärdet för tillgångar som avses i bl.a. 19-20 kap. IL, se 14 kap. 16 a § IL. Bestämmelsen tillämpas för beskattningsår som börjar efter den 31 december 2018 och att sådana räntor som sedan tidigare ingår i anskaffningsvärdet inte berörs). Enligt denna regel tas anskaffnings­ut­giften för fastigheten respektive bostaden upp som underlag, uppräknad med index. Femtio procent av den uppräknade anskaffningsutgiften läggs till grund för beräkning av förmånsvärdet. De omräk­nings­tal som Skatte­verket beräknar kan användas vid justering till dagens penning­värde (se tabell nedan).

Den andra hjälpregeln utgår från Skatteverkets årliga föreskrifter om förmån av bostad att tilläm­pas vid beräkning av skatte­avdrag och arbets­givar­avgifter.

• Föreskrifter som gäller för beskattningsåret 2018 (SKVFS 2017:15)
• Föreskrifter som gäller för beskattningsåret 2019 (SKVFS 2018:14)
• Föreskrifter som gäller för beskattningsåret 2020 (SKVFS 2019:12).
• Föreskrifter som gäller för beskattningsåret 2021 (SKVFS 2020:8).
• Föreskrifter som gäller för beskattningsåret 2022 (SKVFS 2021:13).
• Föreskrifter som gäller för beskattningsåret 2023 (SKVFS 2022:7).
• Föreskrifter som gäller för beskattningsåret 2024 (SKVFS 2023:11).

Omräkningstal

För åren 1914–2023 har följande omräkningstal räknats fram med stöd i genomsnittlig förändring av KPI under åren 1914 t.o.m. 2023.

Förmånsvärdet för ett helt år beräknas till följande belopp

• 10 % av den del av 50 % av den uppräknade anskaff­nings­utgiften som inte överstiger 100 000 kr.
• 6 % av den del av 50 % av den uppräknade anskaff­nings­utgiften som överstiger 100 000 kr men inte 200 000 kr samt 3 % av den del av 50 % av den uppräknade anskaff­nings­utgiften som överstiger 200 000 kr.

Exempel: förmånsberäkning

En fastighet har anskaffats år 1979 för 400 000 kr. För beskattningsåret 2023 räknas en fastighet inköpt 1979 upp med omräk­ningstalet 4,59 vilket ger ett nuvärde på 1 836 000 kr. Av nuvärdet läggs 50 %, d.v.s. 918 000 kr, till grund för beräkningen av förmånsvärdet. För ett helt år blir förmåns­värdet enligt schablonmetoden i detta fall 37 540 kr (10 % av 100 000 kr + 6 % av 100 000 kr + 3 % av 718 000 kr). Antag att bostaden varit uthyrd i fyra månader för 30 000 kr. Ägaren ska då förmåns­beskattas för de återstående åtta månaderna. Förmånens värde är 8/12 av 37 540 kr, d.v.s. 25 027 kr.

Begränsad skattskyldighet

En person som är begränsat skattskyldig är skattskyldig för inkomst av närings­verksamhet från en fastighet i Sverige (3 kap. 18 § första stycket 3 IL). Resultatet beräknas på samma sätt som för en obegränsat skatt­skyldig. Eventuella hyresinkomster tas upp som intäkt. Som intäkt ska även redovisas det egna hyresfria nyttjandet efter­som detta utgör ett uttag av tjänst (22 kap. 4 § IL). Avdrag med­ges för ränteutgifter och övriga kostnader för fastig­hets­förvaltningen.